教えて!住まいの先生

Q 土地の名義変更について教えて下さい。 現在住んでいる土地家屋は、私の実父の名義ですがもう他界してしまっています。名義は、そのままなのですが土地家屋とも2人住まいでは、広すぎるため

買い換えを考えております。
その時までには、名義変更をしておかなければ売買もできませんよね?
売買契約と同時進行は、できるのでしょうか?
先に名義変更をして新たな土地を探すのが順序でしょうか?
そのさい、費用などは、どの位かかるのでしょうか?
尚、買い換えにかかる費用も教えて頂けたらと思います。
何もわからずに進めてしまうと損?が発生しそうで、、、素人なので無知です。詳しい方 どうぞ宜しくご指導下さい。
補足

母は、父より先に他界しており、子供は、私1人です。

質問日時: 2015/1/10 09:46:14 解決済み 解決日時: 2015/1/16 07:04:07
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答した人: 土屋 輝之 さん 回答日時: 2015/1/16 07:04:07
専門家
はじめまして、不動産コンサルタントの土屋輝之と申します。nanayoumituさんのご質問に回答させて頂きますので、どうぞよろしくお願いします。

現在のお住まいが、相続後もお父様の名義になっているとのことで、買換えに際しては原則として相続による所有権移転が完了していることが前提となります。その際にはnayoumituさんのお母様やご兄弟がいらっしゃる場合には、遺産の分割について協議が調っている必要がありますがいかがでしょうか。

以下、協議が調っていることを前提に回答させて頂きます。
現時点で相続登記が未了の状態でも、相続登記が滞りなく行われることに確証があれば、売却の売買契約と相続登記を同時に進行させることは可能ですが、相続登記では予期しない事態が発生により支障が生じることが珍しくありませんので、相続登記完了後に売買契約されることをおすすめします。

買換えに要する費用についてですが、購入する物件が新築マンションである場合など、売主から直接購入する場合には仲介手数料が不要ですので一概には申し上げられませんが、概ね売却物件の価格と購入物件の仲介手数料(各々の売買価格3%+6万円※仲介手数料には消費税がかかります)と合わせ、登記に要する費用、その他の諸費用を売却・購入の各々1.5%~2%程度考えておく必要があると思います。

また、売却に関する税金についても事前に税務署や税理士さんに相談されて、概ねの金額を把握しておくようにして下さい。

お父様が遺された大切な財産ですから、失敗の無いように十分に準備してから進められることをおすすめします。

以上、参考にして頂ければ幸いです。

無事に買換えができることを祈念いたします。
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質問した人からのコメント

回答日時: 2015/1/16 07:04:07

ありがとうございました。

回答

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A 回答日時: 2015/1/10 10:21:29
乱暴な話ですね。
亡くなった父親名義の土地建物を名義変更するには、相続の手続きが優先されます。
相続手続きのあと、名義変更手続きになります。

相続については遺言書か公正証書がありますか??
お母さまは健在ですか?
貴方以外にも相続権者がいるのですか?

相続手続きをして名義の変更が完了しなければ売買は出来ません。

まずは此処までの手続きを進める事が先です。

名義変更と売買契約と同時進行で行うと言うのも私的には理解しがたい行為のように思います。
出来ない事もないのでしょうが・・・。

貴方が求めたい土地をどの時期にするかについては、そのエリアの物件の動きがどうなってるのか分かりませんので解説できません。

肝要な事は、①相続手続きを完了させること
②相続手続きが完了したら、名義変更する
③買い換えたい土地の物色をする
④不動産屋に土地の買い替えを依頼する。と言うことでしょう。

なお、宅地に建物が経ってる状態での売買と言うのは考えられません。
建物が建っているのであれば、撤去して更地化しなければなりません。
貴方が撤去しなくても、土地売却を依頼する不動産屋にお願いする手もありますが、結構な撤去費を求められるでしょうね。

相続や名義変更手続きについては、自分で手続きを進める事が出来ますが、分からなかったら司法書士にお願いすることになるでしょう。

相続、名義変更の手続きに要する代金は、不動産の評価額、相続人の数や所在、その他必要経費と司法書士の手数料が かかりますが、物件により様々です。

土地の売却、購入を不動産屋に依頼すると、売主、買い主は3%の手数料を支払う事になります。

簡単に言うと、貴方が名義変更した土地を売った場合、販売代金の3%を不動産屋に払う事になり、別の土地を買う訳ですが、買った価格の3%を手数料として支払う事になるのです。
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