教えて!住まいの先生

Q 夫名義でマンションを購入して10年になります。 35年ローンで残金が2700万ほどです。 物件には私(妻)の父親の抵当権を1600万つけています。

会社の経営があまりうまくいっていないためこの物件が取られてしまうようなことにならないか心配で名義を私に変えておきたいのですがそのようなことは可能なのでしょうか?
質問日時: 2015/5/2 23:56:38 解決済み 解決日時: 2015/5/3 01:20:08
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答した人: 田中 歩 さん 回答日時: 2015/5/3 01:20:08
専門家
はじめまして。さくら事務所の不動産コンサルタント 田中歩と申します。
pockybe_beさんのご質問にお答えいたしますね。

旦那さまは、pockybe_beさんのお父様のA銀行に対して、旦那さま名義のマンションを担保として差し出したということですよね。

これは、いわゆる「物上保証」ですね。

旦那様は、万が一、お父様が借入金を返済できなくなったとしても、それを返済する義務を負いませんが、A銀行は、担保にとった旦那様のマンションを売却(競売)して、貸付金を回収することができます。

なお、このマンションを売った金額では、お父様の借入金がすべて返済できなかったとしても、旦那様はこれ以上の責任を負うことはありません。

なお、この場合、旦那様はお父様に対して、A銀行に代わってお金を返してもらう権利(求償権)を得ます。

A銀行に競売されたくない場合、旦那様は、お父様に代わって返済することになります。

pockybe_beさんが、このマンションの名義人になることで、この状態を防ぐことができるかということがご質問の主旨だと思いますが、残念ながらそれはできません。

マンションの名義人になるということは、pockybe_beさんが、このマンションを旦那様から買い取るということになります(名義だけ変える行為は、贈与になってしまい贈与税がかかります。婚姻期間20年以上の配偶者に対する住宅贈与は2000万円まで非課税ですが)。

一般に、抵当権付の不動産を売買する場合、抵当権を抹消した上で所有権を移転します。つまり、pockybe_beさんが旦那様に売買代金を払い、それを借入返済に充てることで抵当権を抹消するという手続きが必要になります。

抵当権付で不動産売買をすることも可能ですが、その場合、pockybe_beさんが旦那様に代わってA銀行に対する物上保証人になってしまいます。
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質問した人からのコメント

回答日時: 2015/5/3 01:20:08

勉強になりました。ありがとうごさいます。

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A 回答日時: 2015/5/3 00:56:41
妻への名義変更は可能ですが、多額の贈与税は課税されるので現実的はありません。結婚20年以上であれば2000万円までは非課税ですが。

名義変更しても、抵当権を外さないと代償弁済は避けれらませんよ?
父親から1600万円借りているという意味なのかなぁ。
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