教えて！住まいの先生

「申請すべきかよく分からなくなってきました。」
下記内容で、施主が判断して下さい。
長期優良住宅とすることで、購入または新築する住宅を長期にわたり良好な状態で使用できることがメリットであるのは言うまでもありません。
もちろん、予定通り、またその時の建物の状態等に応じて適宜、適切に対処（維持管理）していくことが前提です。
上記以外のメリットとしては、減税効果です。
一般の住宅と比べて住宅ローン減税や登録免許税・固定資産税などの軽減効果が大きく、金銭的なメリットがあります。
但し、建築コストがあがったり手続きにかかる費用が生じたりすることもあるため、総合的な判断が必要とも言えます。
○所得税の住宅ローン控除
居住開始年が平成２５年であれば、控除対象限度額が一般住宅なら２，０００万円のところ、長期優良住宅なら３，０００万円となります。１０年間の最大控除額は一般住宅なら２００万円のところ、長期優良住宅なら３００万円となります。
○所得税の投資型減税
標準的な性能強化費用相当額（上限５００万円）の １０％相当額を、その年の所得税額から控除できます。また、控除額がその年の所得税額を超える場合は翌年に控除できます。
○登録免許税
所有権の移転登記・保存登記の登録免許税が軽減されます。
○不動産取得税
一般住宅であれば１，２００万円の控除ですが、長期優良住宅であれば１，３００万円の控除となります。
○固定資産税
固定資産税は、一般住宅であっても１／２に軽減されているのですが、軽減期間が３年のところを５年となります（一戸建ての場合）。マンションであれば、５年のところが７年となります。
また、フラット３５S（住宅ローン）において金利優遇を受けられるメリットもあります。
まとめると、メリットとしては、金銭面の優遇（住宅ローン控除、登録免許税、不動産取得税、固定資産税に関する優遇）があり、他にも、将来的な資産価値の維持・向上の点でプラス効果も期待されています。
次に、長期優良住宅のデメリットとしては、申請の手間やコストなどがあげられます。
不動産会社や建築会社によっては、買主等が希望しても対応しないこともありますので、交渉の手間が生じることもあります。
そして、取得した後の手間やコスト負担もデメリットと言えるでしょう。
※長期優良住宅の認定を受けているということは、必ず、新築時に長期優良住宅建築等計画を作成しているはずです。この計画にそって所有者は対応していかなければなりません。
計画の中で、建築後の住宅の維持保全の方法及び期間、維持保全に係る資金計画も定めていますから、書面で内容を確認しておきましょう。計画通りの維持保全をしていく必要があるのです。
ここでいう維持保全とは、住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の侵入を防止する部分、給排水設備について、点検又は調査を行い、さらに必要に応じて修繕や改良を行うことです（長期優良住宅の普及の促進に関する法律において規定されている）。
計画には、新築後２年・５年・１０年などの期間で定期的に点検することが盛り込まれているはずですから、その通りに点検を実施し、その結果に応じて必要な補修対応をしていこうということです。
本来ならば、法規で定められなくとも、住まいを長持ちさせるためには必要なことです。
自治体によっては、定期点検の時期になれば通知を発送するところもありますが、そうでないところもあります。
基本的には所有者が自ら計画を把握して定期点検するようにして下さい。
※所有者は、長期優良住宅建築等計画に従って定期的に点検し、必要に応じて補修等の対応をしなければならないことは前述の通りです。
長期優良住宅建築等計画に従って維持保全（点検や必要な補修）をしていないときには、所管行政庁が改善命令を出す可能性があります。
また、場合によっては長期優良住宅の認定を取り消す可能性もあります。
所管行政庁は、長期優良住宅建築等計画に従って対応しているか確認するため、所有者へ報告を求めることができるため、実際に報告を求めることがあります。
所有者がこの報告をせずに放置したり、虚偽の報告をしたりした場合には、３０万円以下の罰金に処せられることがあります。
こういった報告・罰金・改善命令・認定の取り消しについては、長期優良住宅の普及の促進に関する法律に規定されていることです。
※万一、長期優良住宅の認定を取り消されてしまった場合のリスクについてですが、国土交通省が公開している資料のなかにも、長期優良住宅の認定を条件としている補助金や税の優遇措置等を受けている場合、認定の取り消し後に返還を求められることがあると明記されています。
たとえば、住宅ローン控除や登録免許税、不動産取得税、固定資産税で優遇を受けた金額の返金といったリスクがあります。
以上を総合的に考えて、施主のライフプランの一部として決めて下さい。

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