教えて！住まいの先生
Q 新小岩 新築ワンルームマンション ステータス 34歳 ・年収900万 ・既婚 不動産情報 ・東京都葛飾区 新小岩駅近くのマンション ・新築 1K 20㎡ ・物件価格2400万 ・45年ローン 2％
・不動産手数料10%引かれる
サブリース
保証収入 74000円
ローン返済額67000円
管理費修繕費積み立て-6000円
月々収支+1000円
諸費用-2000円
月々収支-1000円
よく新築ワンルームマンションはやめとけ
と言われますがこちらもでしょうか？
45年はさすがにリスク高いですよね
不動産やが言うに都内のマンションはまず値下がりすることはないらしいです。
保険や年金変わりに月々プラマイゼロで資産が持てます！サラリーマンにはおすすめです！
らしいです。
詳しい方、よろしくお願い致します。
サブリース
保証収入 74000円
ローン返済額67000円
管理費修繕費積み立て-6000円
月々収支+1000円
諸費用-2000円
月々収支-1000円
よく新築ワンルームマンションはやめとけ
と言われますがこちらもでしょうか？
45年はさすがにリスク高いですよね
不動産やが言うに都内のマンションはまず値下がりすることはないらしいです。
保険や年金変わりに月々プラマイゼロで資産が持てます！サラリーマンにはおすすめです！
らしいです。
詳しい方、よろしくお願い致します。
回答
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A
回答日時：
2020/5/7 15:02:52
渋谷で１Ｋの投資マンション販売の営業しています。
今は高いよな～15年前なら新築で恵比寿駅3分でも20平米が2200万
だったよ！
で、回答すると売ってる俺が言うのも何ですが辞めておけ！
まず2400万の新築の物件の原価が大体1700万円です
700万の利益の内100万円が営業マンの歩合給になります。
さらにローンがジャックスでローン組めば営業マンに追加歩合
が50万入ります。大体どこの業者も同じです
それと賃貸ですけど小岩だと正直入居付きにくいかな？
家賃保証と言うのは首都圏中高層住宅業界（通称 都中協）
と言う１Ｋの販売業者24社で定めた協会が相場家賃の9割保証
になります。 しかしあくまで都中教が決めた相場なので
実質8万の相場だとしても教会で6万と定めたら6万円の
9割、つまり5万４千円の補償額になる危険なからくりです！
私はこの業界にかれこれ１８年いますけど、うまく１Ｋマンション
投資が回ったのは１５年前までに新築を買った人だけだよ。
１５年前～２０年前は安かったからです、冒頭に書いたけど
１５年前は恵比寿でも２２００万で新築が買えました、
自由が丘駅２分でも２２平米が２３００万とかで販売してた
時代です。 このころ現金で買った人は今も買値以上で転売
が出来ていて家賃１５年分丸々＋になっています。
しかし最近だと２４００万位の新築だと小岩とか
２３区の辺鄙な地域でしか販売が出来ないので借り手が
少なくなります。
営業マンは基本的に電話営業とか紹介営業とか
セミナー営業で売りと言うか売り付けます！
私の場合ですが毎月２軒は売り付けます！ 最高は
年間で３０件売り付けた時は年収も４５００万位
３０歳の時にありましたよ。
結論言うと小岩で２４００万出すなら築２０年位の
物件で東横線沿線の１Ｋ中古のが良いですよ。
俺なら新築は買わないな・・・売り付けるけど
今は高いよな～15年前なら新築で恵比寿駅3分でも20平米が2200万
だったよ！
で、回答すると売ってる俺が言うのも何ですが辞めておけ！
まず2400万の新築の物件の原価が大体1700万円です
700万の利益の内100万円が営業マンの歩合給になります。
さらにローンがジャックスでローン組めば営業マンに追加歩合
が50万入ります。大体どこの業者も同じです
それと賃貸ですけど小岩だと正直入居付きにくいかな？
家賃保証と言うのは首都圏中高層住宅業界（通称 都中協）
と言う１Ｋの販売業者24社で定めた協会が相場家賃の9割保証
になります。 しかしあくまで都中教が決めた相場なので
実質8万の相場だとしても教会で6万と定めたら6万円の
9割、つまり5万４千円の補償額になる危険なからくりです！
私はこの業界にかれこれ１８年いますけど、うまく１Ｋマンション
投資が回ったのは１５年前までに新築を買った人だけだよ。
１５年前～２０年前は安かったからです、冒頭に書いたけど
１５年前は恵比寿でも２２００万で新築が買えました、
自由が丘駅２分でも２２平米が２３００万とかで販売してた
時代です。 このころ現金で買った人は今も買値以上で転売
が出来ていて家賃１５年分丸々＋になっています。
しかし最近だと２４００万位の新築だと小岩とか
２３区の辺鄙な地域でしか販売が出来ないので借り手が
少なくなります。
営業マンは基本的に電話営業とか紹介営業とか
セミナー営業で売りと言うか売り付けます！
私の場合ですが毎月２軒は売り付けます！ 最高は
年間で３０件売り付けた時は年収も４５００万位
３０歳の時にありましたよ。
結論言うと小岩で２４００万出すなら築２０年位の
物件で東横線沿線の１Ｋ中古のが良いですよ。
俺なら新築は買わないな・・・売り付けるけど
A
回答日時：
2020/5/4 08:36:09
そんな負債進めてくる不動産とは縁を切りましょう。
あなたの家族の将来なんて考えていません。
一回カモになると思った客にはまた儲け話を仕掛けます
何で不動産に騙される人が多いか分かりますか？
みんないい人で話が上手くコミュ力が高いからです。自分の直感なんて信じないでください。
インスタとかでも友達が多いような写真を投稿したりします。
その人の利益のために家族の人生を台無しにしないように
あなたの家族の将来なんて考えていません。
一回カモになると思った客にはまた儲け話を仕掛けます
何で不動産に騙される人が多いか分かりますか？
みんないい人で話が上手くコミュ力が高いからです。自分の直感なんて信じないでください。
インスタとかでも友達が多いような写真を投稿したりします。
その人の利益のために家族の人生を台無しにしないように
A
回答日時：
2020/5/3 22:12:26
こんばんわ。都内でマンション経営をしている者です。
記載内容を拝見させて頂き、私であれば、下記の理由でこのマンションは100％買わないと思います。
➀マンションの広さ20㎡しかないのに2400万円と割高。
②表面利回りが3％台と低すぎる。（この広さなら最低6％は必要）
③45年ローンで金利2％（金利返済分だけでもすごい金額になるのでそもそも投資の意味がない）
④不動産手数料10％というよく分からない費用がある。
⑤サブリースは不動産会社側に賃料の決定権を移す契約で、絶対に将来空室になるとオーナーの弱みに付け込んで賃料の引き下げを要求してくる。それを拒否するとサブリース契約を解除して逃げます。
そもそも、フレレバレッジの新築ワンルームマンション投資が儲かる投資なら、ベテランの不動産投資家もみんなやるはずですが、ベテランの投資家は新築ワンルーム投資は不動産会社だけが儲かる仕組みなので、みんなやりません。
なので、不動産会社（販売会社）は、マンション投資の知識が少なくて、収入が安定していて、将来の年金不安もある、20代後半～40代前半くらいまでのサラリーマンをターゲットにして売り込みます。
もし、真剣に不動産投資を検討するのであれば、別に投資用マンションを売る会社でなくても、もっと大手の不動産会社を通じて割安な中古物件を買った方が絶対にお得ですし、取引も安全です。
あなたの年収が900万円あるといことは、恐らくあなたもちゃんとした判断力をお持ちだと思いますので、投資の情報を不動産会社任せにせず、自分でネットで色んな情報を調べて、リスクや利回りを計算して投資判断をした方が良いと思います。そんなに難しいことではありません。仮にそれができない人が不動産投資をすると不動産会社の食い物にされてしまいますので、安易にやらない方が良いかと思います。
記載内容を拝見させて頂き、私であれば、下記の理由でこのマンションは100％買わないと思います。
➀マンションの広さ20㎡しかないのに2400万円と割高。
②表面利回りが3％台と低すぎる。（この広さなら最低6％は必要）
③45年ローンで金利2％（金利返済分だけでもすごい金額になるのでそもそも投資の意味がない）
④不動産手数料10％というよく分からない費用がある。
⑤サブリースは不動産会社側に賃料の決定権を移す契約で、絶対に将来空室になるとオーナーの弱みに付け込んで賃料の引き下げを要求してくる。それを拒否するとサブリース契約を解除して逃げます。
そもそも、フレレバレッジの新築ワンルームマンション投資が儲かる投資なら、ベテランの不動産投資家もみんなやるはずですが、ベテランの投資家は新築ワンルーム投資は不動産会社だけが儲かる仕組みなので、みんなやりません。
なので、不動産会社（販売会社）は、マンション投資の知識が少なくて、収入が安定していて、将来の年金不安もある、20代後半～40代前半くらいまでのサラリーマンをターゲットにして売り込みます。
もし、真剣に不動産投資を検討するのであれば、別に投資用マンションを売る会社でなくても、もっと大手の不動産会社を通じて割安な中古物件を買った方が絶対にお得ですし、取引も安全です。
あなたの年収が900万円あるといことは、恐らくあなたもちゃんとした判断力をお持ちだと思いますので、投資の情報を不動産会社任せにせず、自分でネットで色んな情報を調べて、リスクや利回りを計算して投資判断をした方が良いと思います。そんなに難しいことではありません。仮にそれができない人が不動産投資をすると不動産会社の食い物にされてしまいますので、安易にやらない方が良いかと思います。
A
回答日時：
2020/5/3 06:57:59
よくある話ですね。
ワンルームマンションは保険代わりになります。➡️なりません。なぜなら家賃は必ずさがります。保証家賃から計算すると8万前後で貸し出しをリース会社がされると思いますが、一般の賃貸サイトで築20年の家賃と今の新築マンションの値段は一緒ですか？
間違いなく下がってます。
ざっくりですが6万前後です。つまり、その金額でした募集がかけれないので単純に今より保証が2万さがるでしょう。
お子さんがいらっしゃるかわかりませんが、仮にお子さんがいらしゃる場合、教育費がかかるときに月数万の出費はいたいですよ。
正直保険会社に月1万払ったほうがよっぽど良い保険を受けとれます。
家賃が保証されます。➡️だいたいの契約書で小さくかかれてますが、何年間まで保証や数年に1回家賃保証を見直しますと書かれてます。
空室が増えたら保証額がさがります。
仮に株式会社が赤字の場合、配当をわざわざ出しますか？それと同じで保証されません。
またサブリースは最悪です。サブリースの場合、サブリース会社の利益がのせられてます。売却する際、購入金額と売却金額差額がひどい状態です。まずローンが返せず借金だけがのこります。
節税効果かあります。還付金がもらえます。➡️普通に貯金したほうが100倍増しです。
節税効果、還付金があるということは赤字ということです。仮に年間10万円キャッシュが赤字で2万戻ってくる形です。2万かえってくるために10万使ってるかたちです。投資として最悪です。
また最悪、キャッシュが赤字でかつ、帳簿上利益がでる場合がありますが、その際、逆に納税しないといけません。
また一年目は不動産取得税、仲介料など不動産価格の1割前後、物件価格から追加でかかります。
記載をみる限りその経費は計算されてますか？
仮に込みの場合それを経費で計上でき、その年は沢山還付金をもらえましたね？もう一軒買ったら、もっと返ってきますよって営業かけられますが、その節税効果は1年だけなので大変危険です。
あと1人暮らしの家は3年に1回は人がかわります。
今は賃貸借の法律が変わり、意図的に壊した場合を覗けば部屋のクリーニング代、壁変え費用、契約によっては再度入居者を募る時に広告代金(家賃1ヵ月分)など結構
かかります。
それも考慮されていますか？
私の知り合いが同じように1年前に都内マンションの営業をかけられ、2室購入しました。表面利回りだけを見て購入し、いろいろとかかる費用や今後の、見通しを話したら絶望しておりました。。。
今後、持ち家を検討したばあい、満額の住宅ローンも組めなくなる場合があります。
質問者様はせっかく高収入の方です。家族サービスにお金を使われたほうがいいですよ。
辞めることをオススメします。
長文失礼しました。
ワンルームマンションは保険代わりになります。➡️なりません。なぜなら家賃は必ずさがります。保証家賃から計算すると8万前後で貸し出しをリース会社がされると思いますが、一般の賃貸サイトで築20年の家賃と今の新築マンションの値段は一緒ですか？
間違いなく下がってます。
ざっくりですが6万前後です。つまり、その金額でした募集がかけれないので単純に今より保証が2万さがるでしょう。
お子さんがいらっしゃるかわかりませんが、仮にお子さんがいらしゃる場合、教育費がかかるときに月数万の出費はいたいですよ。
正直保険会社に月1万払ったほうがよっぽど良い保険を受けとれます。
家賃が保証されます。➡️だいたいの契約書で小さくかかれてますが、何年間まで保証や数年に1回家賃保証を見直しますと書かれてます。
空室が増えたら保証額がさがります。
仮に株式会社が赤字の場合、配当をわざわざ出しますか？それと同じで保証されません。
またサブリースは最悪です。サブリースの場合、サブリース会社の利益がのせられてます。売却する際、購入金額と売却金額差額がひどい状態です。まずローンが返せず借金だけがのこります。
節税効果かあります。還付金がもらえます。➡️普通に貯金したほうが100倍増しです。
節税効果、還付金があるということは赤字ということです。仮に年間10万円キャッシュが赤字で2万戻ってくる形です。2万かえってくるために10万使ってるかたちです。投資として最悪です。
また最悪、キャッシュが赤字でかつ、帳簿上利益がでる場合がありますが、その際、逆に納税しないといけません。
また一年目は不動産取得税、仲介料など不動産価格の1割前後、物件価格から追加でかかります。
記載をみる限りその経費は計算されてますか？
仮に込みの場合それを経費で計上でき、その年は沢山還付金をもらえましたね？もう一軒買ったら、もっと返ってきますよって営業かけられますが、その節税効果は1年だけなので大変危険です。
あと1人暮らしの家は3年に1回は人がかわります。
今は賃貸借の法律が変わり、意図的に壊した場合を覗けば部屋のクリーニング代、壁変え費用、契約によっては再度入居者を募る時に広告代金(家賃1ヵ月分)など結構
かかります。
それも考慮されていますか？
私の知り合いが同じように1年前に都内マンションの営業をかけられ、2室購入しました。表面利回りだけを見て購入し、いろいろとかかる費用や今後の、見通しを話したら絶望しておりました。。。
今後、持ち家を検討したばあい、満額の住宅ローンも組めなくなる場合があります。
質問者様はせっかく高収入の方です。家族サービスにお金を使われたほうがいいですよ。
辞めることをオススメします。
長文失礼しました。
A
回答日時：
2020/5/2 14:59:46
34才で購入して完済が79才のジジイ。
それまでずーーーーっと借金漬け。
45年経過でまだ建物は立っているだろうが、賃料は新築時の
よくて4割程度、普通は3割ぐらいになるだろう。
アホラシイ。質問するほどのことでもない。
新卒の社会人1年生が騙される内容だよ。
それまでずーーーーっと借金漬け。
45年経過でまだ建物は立っているだろうが、賃料は新築時の
よくて4割程度、普通は3割ぐらいになるだろう。
アホラシイ。質問するほどのことでもない。
新卒の社会人1年生が騙される内容だよ。
A
回答日時：
2020/5/2 11:50:59
ツーブロックゴリラ君と守銭奴の銀行マンが作り上げた極悪コンボですね。
エリサー君達は他人を疑う事を知らないのだろうか?
エリサー君達は他人を疑う事を知らないのだろうか?
A
回答日時：
2020/5/2 09:25:05
A
回答日時：
2020/5/2 09:11:26
収支がマイナスなのに購入するなんて馬鹿です。サブリース契約は40年間同じ家賃が保証されるわけではありません。
固定資産税もかかります。40年間同じ賃料で貸せません。
都内のマンションでも値下がりしている物件はごまんとありますよ。
固定資産税もかかります。40年間同じ賃料で貸せません。
都内のマンションでも値下がりしている物件はごまんとありますよ。
A
回答日時：
2020/5/2 09:11:01
あっ、最悪です。
修積なんてすぐに1万超えますよ。
45年経たないとその物件はあなたのものにならないんですよ。
キャッシュフローがマイナスは投資とは言いません。
新小岩の1K中古を探して見てみてください、その金額なら2件買えますよ。
→同じ借入で5万以上のキャッシュフローが出るのに…
中古は値下がりしませんが、新築は業者の利益がたっぷり乗ってるので、購入した瞬間に債務超過になるんですよ、絶対に購入価格では売却できませんから。
債務超過だから売却したくてもできない、泥沼です。
冷静に情報を集め考えてください。
修積なんてすぐに1万超えますよ。
45年経たないとその物件はあなたのものにならないんですよ。
キャッシュフローがマイナスは投資とは言いません。
新小岩の1K中古を探して見てみてください、その金額なら2件買えますよ。
→同じ借入で5万以上のキャッシュフローが出るのに…
中古は値下がりしませんが、新築は業者の利益がたっぷり乗ってるので、購入した瞬間に債務超過になるんですよ、絶対に購入価格では売却できませんから。
債務超過だから売却したくてもできない、泥沼です。
冷静に情報を集め考えてください。
A
回答日時：
2020/5/2 09:04:26
不動産屋は、貴方の味方じゃないですよね。
買って貰うためにいい話しかしません。
不動産屋さんが言うに、都内のマンションはまず値下がりすることはないらしいです！ もし下がっても、この不動産屋さん、何かしてくれますかね？ しませんよね。 嘘つきだから、嘘言いたい放題なんです。 信用する方がどうかしてる。。
買って貰うためにいい話しかしません。
不動産屋さんが言うに、都内のマンションはまず値下がりすることはないらしいです！ もし下がっても、この不動産屋さん、何かしてくれますかね？ しませんよね。 嘘つきだから、嘘言いたい放題なんです。 信用する方がどうかしてる。。
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