教えて！住まいの先生
Q 来年に耐震改修工事をする中古マンションは購入するにあたりどのような問題が考えられますか？ 現在、家族で住むためのマンションの購入のため物件を探しています。内見した都内の10階建の中
古マンション(築45年)について気になる点があり質問させて頂きます。
総会で決まり来年に耐震改修工事予定のようです。耐震改修後に新耐震に対応する予定のようなことを不動産屋の担当者様は言っていたようです。資料に書かれている月の修繕積立金は1万円程度です。現在15戸ほどの部屋のうち2戸が売りに出されており今出て行く理由があるのかと感じています。不動産屋の担当者様は、現オーナーの方の退去理由は伝えてくれませんでした。
耐震改修工事前の物件はどのような問題があるのでしょうか？追加で費用の請求があるのでしょうか？
ご教示頂けますと幸いでございます。
補足
総会で決まり来年に耐震改修工事予定のようです。耐震改修後に新耐震に対応する予定のようなことを不動産屋の担当者様は言っていたようです。資料に書かれている月の修繕積立金は1万円程度です。現在15戸ほどの部屋のうち2戸が売りに出されており今出て行く理由があるのかと感じています。不動産屋の担当者様は、現オーナーの方の退去理由は伝えてくれませんでした。
耐震改修工事前の物件はどのような問題があるのでしょうか？追加で費用の請求があるのでしょうか？
ご教示頂けますと幸いでございます。
ご回答頂きありがとうございます。不動産について素人のため皆さまのアドバイスが大変勉強になり感謝致します。
修繕積立金は調べたところ1平米あたり170円と平均よりも安いようで心配になりました。私は現在30代でございます。駅近で魅力的なマンションだったのですが、家族と長く住むのには向かなさそうに思えて来ました。
質問日時：
2020/7/22 17:12:08
解決済み
解決日時：
2020/7/25 23:22:35
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 94 ｜ お礼： 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2020/7/25 23:22:35
こんにちは。都内でマンション経営をしている者です。
全15戸ですと、耐震補強工事などの少々支出が大きな工事には、一時金の追加負担なども顧慮しておく必要があります。
15戸で1戸あたり月1万円ですと、全戸で月15万円、年間180万円、15年でも2700万円しか貯まりませんので、もし、現在の修繕積立金から耐震補強で大きな支出をした場合、次の大規模修繕の時に、資金不足に陥る可能性が高いので、注意が必要です。
ちゃんと管理されているマンションであれば、その辺の計画を教えてくれますが、管理組合がしっかりしていないと、その辺の計画がいい加減になったりすることも、戸数が小さなマンションによくある状況です。不動産会社はリフォームされた一見綺麗に見える部屋を見せて、売り切ろうとしますが、その点を良くチェックして購入しないと、あとで後悔することがあります。
恐らく、前の所有者の方は、築45年ということもあり、売れるうちに売っておこうという考えだと思いますが、通常マンションの寿命はちゃんと管理されていれば、60年～70年と言われておりますが、あなたご自身の年齢や将来のことも考えて、本当にその築年数のマンションを買っても良いのかどうか、慎重に判断してください。
因みにマンション経営をしている立場からすると、戸数が少ないマンションは、将来の大規模修繕の1戸当たりの負担が大きくなり、住民が高齢になるとメンテナンスが難しくなっていくので、できるだけ選ばないようにしております。（最低でも30戸以上、できれば100戸くらいは欲しいところです。）
全15戸ですと、耐震補強工事などの少々支出が大きな工事には、一時金の追加負担なども顧慮しておく必要があります。
15戸で1戸あたり月1万円ですと、全戸で月15万円、年間180万円、15年でも2700万円しか貯まりませんので、もし、現在の修繕積立金から耐震補強で大きな支出をした場合、次の大規模修繕の時に、資金不足に陥る可能性が高いので、注意が必要です。
ちゃんと管理されているマンションであれば、その辺の計画を教えてくれますが、管理組合がしっかりしていないと、その辺の計画がいい加減になったりすることも、戸数が小さなマンションによくある状況です。不動産会社はリフォームされた一見綺麗に見える部屋を見せて、売り切ろうとしますが、その点を良くチェックして購入しないと、あとで後悔することがあります。
恐らく、前の所有者の方は、築45年ということもあり、売れるうちに売っておこうという考えだと思いますが、通常マンションの寿命はちゃんと管理されていれば、60年～70年と言われておりますが、あなたご自身の年齢や将来のことも考えて、本当にその築年数のマンションを買っても良いのかどうか、慎重に判断してください。
因みにマンション経営をしている立場からすると、戸数が少ないマンションは、将来の大規模修繕の1戸当たりの負担が大きくなり、住民が高齢になるとメンテナンスが難しくなっていくので、できるだけ選ばないようにしております。（最低でも30戸以上、できれば100戸くらいは欲しいところです。）
回答
A
回答日時：
2020/7/22 18:47:31
不動産屋です。
損がマンションは止めた方が良いです。
まず、総戸数15戸のマンションは、金融機関から見ると、資産価値は全くありません。
しかも15戸の割には、修繕積立金が安過ぎます。
今、売却に出している人はら来年の大規模修繕工事で、修繕費用が不足する為に、値上げを検討しているとも思います。
購入後、いきなり、各1世帯あたり、200万円の一時金を出せと言う事もあり得ます。
しかも築45年、ババ抜きのババですよ。
そんなマンションを検討するようでは、マンションの目利きができていないので、暫く勉強して頂いて、購入は控えた方が良いと思います。
損がマンションは止めた方が良いです。
まず、総戸数15戸のマンションは、金融機関から見ると、資産価値は全くありません。
しかも15戸の割には、修繕積立金が安過ぎます。
今、売却に出している人はら来年の大規模修繕工事で、修繕費用が不足する為に、値上げを検討しているとも思います。
購入後、いきなり、各1世帯あたり、200万円の一時金を出せと言う事もあり得ます。
しかも築45年、ババ抜きのババですよ。
そんなマンションを検討するようでは、マンションの目利きができていないので、暫く勉強して頂いて、購入は控えた方が良いと思います。
A
回答日時：
2020/7/22 18:10:19
10階建てで15戸とはどういうことですか。
それだけで管理組合運営の危険性を感じます。
上階は各階1住戸しかない細長いマンションということですか。
総戸数15戸は少なすぎます。
また、修理積立金が1万円は安過ぎます。
耐震改修工事費用をまかなえるとは思えません。
足りない分は一時金の徴収なのか確認しましょう。
質問者様が一時金を支払う可能性があるのかも確認しましょう。
それだけで管理組合運営の危険性を感じます。
上階は各階1住戸しかない細長いマンションということですか。
総戸数15戸は少なすぎます。
また、修理積立金が1万円は安過ぎます。
耐震改修工事費用をまかなえるとは思えません。
足りない分は一時金の徴収なのか確認しましょう。
質問者様が一時金を支払う可能性があるのかも確認しましょう。
A
回答日時：
2020/7/22 17:54:11
面積に対して修繕積立金の1万円は、
200円/平米として適正金額でしょうか？
通常の大規模修繕では無い、耐震改修工事に対して、
その財源はどのように用意するのでしょうか？
管理組合が借り入れて修繕費値上げか？
一時金として所有権者から徴収か？
仲介不動産屋は管理会社へ問い合わせて、
管理費や修繕費の未納金額や修繕費値上げ予定などの、
管理情報を得ることが出来ます。
200円/平米として適正金額でしょうか？
通常の大規模修繕では無い、耐震改修工事に対して、
その財源はどのように用意するのでしょうか？
管理組合が借り入れて修繕費値上げか？
一時金として所有権者から徴収か？
仲介不動産屋は管理会社へ問い合わせて、
管理費や修繕費の未納金額や修繕費値上げ予定などの、
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