教えて！住まいの先生
Q 住宅ローンは変動?10年固定?どちら？
35歳、年収710万(昨年度源泉徴収額)、妻、2歳、0歳こどもの4人構成です。
週末家の近くに安いマンションがあったので、新築で2700万円を借りて購入しようとローンの仮審査を入れました。
ずっと住む家ではなく5年後には買い替えを考えています。もし処分をしなくても返済は20年程度でできるのではないかと考えています。
ちなみみ、現在は10万の賃貸に住んでいます。
ローンは、変動0.4%と10年0.55%と悩んでおりますが、やはり固定の方が安心だと思いますが、おすすめはどちらでしょうか。
自己資金が400万円なのでフラット35は難しいと思います。
あと、この物件は一応抽選物件ですが、今月の23日抽選、29日の契約を希望しているようで、抽選会まで仮審査の結果が欲しいからと言って、指定の銀行のローン以外だと厳しいと言っております。
本日ジャパンネット銀行で仮審査をしてみたら、すぐオッケーが出ましたが、こちらで選んだローンでも大丈夫でしょうか。なぜダメなのかが理解できませんでした。しかも指定ローンは、変動で0.475％で若干高いです。
また諸費用も登記費用+固定資産税で約40万
火災・地震保険 15万
事務手数料10万
調整金 4万ですが、火災保険以外に節約できる箇所はないでしょうか。
司法書士をこちらで選任するのは無理と言われました。
はじめての経験ですので、よろしくお願い申し上げます。
ローン営業の方も大歓迎です。
埼玉県南部です。
週末家の近くに安いマンションがあったので、新築で2700万円を借りて購入しようとローンの仮審査を入れました。
ずっと住む家ではなく5年後には買い替えを考えています。もし処分をしなくても返済は20年程度でできるのではないかと考えています。
ちなみみ、現在は10万の賃貸に住んでいます。
ローンは、変動0.4%と10年0.55%と悩んでおりますが、やはり固定の方が安心だと思いますが、おすすめはどちらでしょうか。
自己資金が400万円なのでフラット35は難しいと思います。
あと、この物件は一応抽選物件ですが、今月の23日抽選、29日の契約を希望しているようで、抽選会まで仮審査の結果が欲しいからと言って、指定の銀行のローン以外だと厳しいと言っております。
本日ジャパンネット銀行で仮審査をしてみたら、すぐオッケーが出ましたが、こちらで選んだローンでも大丈夫でしょうか。なぜダメなのかが理解できませんでした。しかも指定ローンは、変動で0.475％で若干高いです。
また諸費用も登記費用+固定資産税で約40万
火災・地震保険 15万
事務手数料10万
調整金 4万ですが、火災保険以外に節約できる箇所はないでしょうか。
司法書士をこちらで選任するのは無理と言われました。
はじめての経験ですので、よろしくお願い申し上げます。
ローン営業の方も大歓迎です。
埼玉県南部です。
回答
5 件中、1～5件を表示
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A
回答日時：
2020/8/21 16:56:02
まず、どちらが良いかは、「返済が終わってみないと分からない」ことをご理解ください。
（未来のことは誰にも分からないです）
もし、相談者様が、「近々金利が上がるだろう。金利の上昇がリスクだ」と考えるのであれば、固定金利を選ぶべきです。
逆に相談者様が、「金利はまだ上がらない。むしろ下がる可能性もある」と考えるのであれば、変動金利を選ぶべきです。
どちらを選ぶにしろ、繰り上げ返済が重要になることは変わりません。
ご自身でじっくり考え、判断をして下さい。
あと、TVのCMなどでフラット35を宣伝していますよね。
CMでは「ずっと金利が変わらないから安心」と、いかにも借りる側のためのようなCMですが、実際は「高い金利を35年間払ってね」という金融機関の思惑のためです。
CMは「貸す方が儲かる」内容を流しています。
なので、金融機関のおすすめと逆を選択することが正解かもしれません。
最終的には、相談者様の決断次第です。
（未来のことは誰にも分からないです）
もし、相談者様が、「近々金利が上がるだろう。金利の上昇がリスクだ」と考えるのであれば、固定金利を選ぶべきです。
逆に相談者様が、「金利はまだ上がらない。むしろ下がる可能性もある」と考えるのであれば、変動金利を選ぶべきです。
どちらを選ぶにしろ、繰り上げ返済が重要になることは変わりません。
ご自身でじっくり考え、判断をして下さい。
あと、TVのCMなどでフラット35を宣伝していますよね。
CMでは「ずっと金利が変わらないから安心」と、いかにも借りる側のためのようなCMですが、実際は「高い金利を35年間払ってね」という金融機関の思惑のためです。
CMは「貸す方が儲かる」内容を流しています。
なので、金融機関のおすすめと逆を選択することが正解かもしれません。
最終的には、相談者様の決断次第です。
A
回答日時：
2020/8/17 21:18:54
▪️固定10年の金利、低いですね。
魅力を感じますが、優遇金利幅を考えると、10年後に変動に変更しても、
当初から変動金利の方が低いのではないかと思います。
▪️特に5年で売却検討なら、金利上昇リスクは低いと思いませんか？
わざわざ高い金利を選ぶ理由はないと思います。
▪️提携ローンを提案するのは「融資特約」で買主が守られるからです。
万が一、事前OKでも融資額が実行されなかった場合、手付金が戻ります。
しかし本心は、提携ローンの承認を得た買主が安心だからです。
何処ぞで承認を得ていて、ローン不可の場合、手付金没収しても、
「売る」目的が達成できません。
提携ローンも通しておいて、「売って」もらう方がいいと思いますよ。
▪️契約は融資特約を付けつつ、どうしても他ローンが良ければ
受けてもらえますよ。
但し、融資実行前に住民票移転、司法書士手数料がダブルで必要など
経費若干増えます。
▪️5年で売却検討なら、融資の経費(融資額の約2％)に注意を。
ネット銀行などの「手数料型」は、繰上返済や売却で一括返済などでも
戻りはありません。
よってジャパネットやネット銀行はナシかな。
「保証料型」は35年の保証で払っているので、5年で一括返済なら結構戻ってくると思います。
同じ銀行で「手数料型」「保証料型」がある銀行もあります。
金利は「手数料型」が低いので、5年後売却の可能性を十分検討した上で
ご選択を。
魅力を感じますが、優遇金利幅を考えると、10年後に変動に変更しても、
当初から変動金利の方が低いのではないかと思います。
▪️特に5年で売却検討なら、金利上昇リスクは低いと思いませんか？
わざわざ高い金利を選ぶ理由はないと思います。
▪️提携ローンを提案するのは「融資特約」で買主が守られるからです。
万が一、事前OKでも融資額が実行されなかった場合、手付金が戻ります。
しかし本心は、提携ローンの承認を得た買主が安心だからです。
何処ぞで承認を得ていて、ローン不可の場合、手付金没収しても、
「売る」目的が達成できません。
提携ローンも通しておいて、「売って」もらう方がいいと思いますよ。
▪️契約は融資特約を付けつつ、どうしても他ローンが良ければ
受けてもらえますよ。
但し、融資実行前に住民票移転、司法書士手数料がダブルで必要など
経費若干増えます。
▪️5年で売却検討なら、融資の経費(融資額の約2％)に注意を。
ネット銀行などの「手数料型」は、繰上返済や売却で一括返済などでも
戻りはありません。
よってジャパネットやネット銀行はナシかな。
「保証料型」は35年の保証で払っているので、5年で一括返済なら結構戻ってくると思います。
同じ銀行で「手数料型」「保証料型」がある銀行もあります。
金利は「手数料型」が低いので、5年後売却の可能性を十分検討した上で
ご選択を。
A
回答日時：
2020/8/17 13:44:03
最終的には自己判断でお願い致します。
住宅ローンの仕組みをまず知ることです。
住宅ローンの融資金利の計算方法です。
金利計算は
店頭金利（基準金利）-優遇金利＝融資金利になります。
変動金利と10年金利どちらかが良いかです。
仮に想定です。
①10年固定金利0.55％ 11年後に１.5％（この金利は借入先に確認をお願い致します。）
※11年後にあがる理由としては優遇金利幅が大幅に悪くなるからです。
②変動金利0.4％以後仮に金利上昇をして3年に1回金利0.2%ずつ上昇したとします。
両社で20年借りた場合どちらが支払いが多いかというと
ほぼイコールになります。
計算はネットの簡易サイトでしているので若干誤りがあるかもしれませんのでご了承ください。
いずれにしても質問者様が②の金利変動おきるか否か、起きない可能性もあります。
もっと金利が上昇する可能性があります。
それは誰にも断言できません。
私の場合であれば正直②のパターンを選択するかもしれませんね。
住宅ローンの仕組みをまず知ることです。
住宅ローンの融資金利の計算方法です。
金利計算は
店頭金利（基準金利）-優遇金利＝融資金利になります。
変動金利と10年金利どちらかが良いかです。
仮に想定です。
①10年固定金利0.55％ 11年後に１.5％（この金利は借入先に確認をお願い致します。）
※11年後にあがる理由としては優遇金利幅が大幅に悪くなるからです。
②変動金利0.4％以後仮に金利上昇をして3年に1回金利0.2%ずつ上昇したとします。
両社で20年借りた場合どちらが支払いが多いかというと
ほぼイコールになります。
計算はネットの簡易サイトでしているので若干誤りがあるかもしれませんのでご了承ください。
いずれにしても質問者様が②の金利変動おきるか否か、起きない可能性もあります。
もっと金利が上昇する可能性があります。
それは誰にも断言できません。
私の場合であれば正直②のパターンを選択するかもしれませんね。
A
回答日時：
2020/8/17 06:48:04
＞住宅ローンは変動?10年固定?どちら？
近いうちにかなりのバブルが来ると思えば固定。そうじゃなければ変動。
＞指定の銀行のローン以外だと厳しいと言っております。
＞なぜダメなのかが理解できませんでした。
売主からすると、いつ契約して、いつ入金されて、いつ書類の引き渡しができるでしょうか。リスクを負うのも、考えるのも、調整するのも、売主からしたら面倒です。
買主候補が多数いる場合、スムーズな手続に応じてくれる他の買主候補に売れば良いだけと言う話になります。
近いうちにかなりのバブルが来ると思えば固定。そうじゃなければ変動。
＞指定の銀行のローン以外だと厳しいと言っております。
＞なぜダメなのかが理解できませんでした。
売主からすると、いつ契約して、いつ入金されて、いつ書類の引き渡しができるでしょうか。リスクを負うのも、考えるのも、調整するのも、売主からしたら面倒です。
買主候補が多数いる場合、スムーズな手続に応じてくれる他の買主候補に売れば良いだけと言う話になります。
A
回答日時：
2020/8/16 23:10:27
今の金融状況を考えれば変動一択で良いと思います。いざとなれば借り換えも出来ますし
とは言え、借り換えとなれば手数料保証料がかかったりしますので自己責任でお願いします
とは言え、借り換えとなれば手数料保証料がかかったりしますので自己責任でお願いします
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