教えて!住まいの先生

Q 中古一戸建ての購入を迷っています。

今年35歳の専業主婦です。
夫今年34歳、公務員
子ども2人(年長と2歳)
の4人暮らしです。

上の子が来年度に小学校に入学するので、それまでに引っ越して学区を決めれるように動いています。

今年の1月から検討を始め、初めは新築で注文住宅を4ヶ月検討していました。
建売が嫌なわけではなく、ハウスメーカーになんとなく見学に行ったら、流されるままに次々予定が入って、この4ヶ月、ほぼ土日の休みなく数社のハウスメーカーを回る日々でした。

そして家の購入に対する知識が増えてきた頃、我が家の家計では注文住宅は厳しいという結論が出ました。
疲れ果てて、身内の葬儀もあり、2週間ほど家探しから全く離れたところ、心身共に回復してきた今日この頃、回っていたハウスメーカーの中で一番高額で良い建物を作っているところから、中古住宅のお知らせメールが届きました。

それは、そのハウスメーカーの事務所として使用していた一軒家です。
今住んでいる家の側にあり、なかなか良い場所です。
バス停、コンビニも徒歩圏内です。
エリアとしては一等地と思います。

元々、最終的には中古物件として売りに出す予定で事務所として建てたという家なので、そのまま住めると思います。
打ち合わせで4-5回、夫は2回、その家に入っていますが、なんとなく心地いい、そんな建物でした。

¥ 2,131万円
築18年
土地 約50坪
建坪 約39坪
駐車場は縦列で2台(ここがネックです)
固定資産税 土地 約7,2000円
建物 約6,7000円
リフォーム費用は別途必要

ということだけメールで聞きました。
後日内見に行きたいと思っています。

ここの建物は新築で建てると、例えば土地が760万円で建坪36坪だと、規格住宅で3600万円です。完成見学会にてお聞きしました。
ローコストメーカーばかり回っていた中、ここだけたまたま行ったのですが、基本スペックはやはり飛び抜けてて、とても好きな建物でしたが、高すぎて無理…と諦めていたハウスメーカーなんです。

不安な点は、
・築18年
・固定資産税が高い
・駐車場の縦列駐車
・2階にトイレが無い(リフォームで可能?)
・間取り図を見ると、2階の居室全て一列に隣り合っている。隣接する部屋の間にクローゼットは無く、壁だけ。
・洗濯物を干すスペースは特別無い。

以上です。2階は見たことがありません。トイレは広めで綺麗でした。



質問なのですが、築18年とはいえ、事業所として使われていたので「買い」でしょうか??
ぱっと見の劣化は感じた事は無く、綺麗だと感じていました。

また、駐車場が難ありかな、と少し不安です。未確認です。
これまでは、その家(事業所)から徒歩2分くらいのところにハウスメーカーの駐車場がありました。
縦列駐車って使いづらいのは予想つきますが、慣れますか?賃貸なら数年と思えば我慢できる気がしますが、一生と思うと正直嫌です。車の往来も少なくは無い、道路に面した場所なので入りづらいかも?と思っています。ただ、家の前の歩道は広いです。2mくらいある?

土地の場所が良いだけあり、お隣さんとか、ご近所さんのおうちが大きいです。昔からいるんでしょうし、レベルが違いそうでご近所付き合いが不安です。

固定資産税が高いな〜と感じましたが、どうでしょうか?田舎の都市なので、土地も決して安くないですし、当該土地はなかなか良い場所です。


あと、夫の昨年度の年収は570万円でしたが、これは残業によるものが大きく、また、今年度はもう少し忙しくない課に移動したため収入ダウンします。
現在の手取り額は、多い月で35万円(3月、4月のみ)、平均27万円、少ない月で25万円(8月、1月、2月)
です。
一戸建てを購入すると家賃補助の2万7千円くらいがここから無くなります。
給与は年々、7千円ずつアップしていきます。
ボーナスは年2回、38万円×2で約80万円くらいです。
貯金は子供用の貯金以外は、恥ずかしながらほぼありません。大後悔しております。これから頑張ります。
私は下の子が今年の秋に幼稚園の3歳未満児のクラスに入れるので、そうしたらパートで働きたいのですが、そのために車を購入する予定です。中古の軽で十分です。
ローンの無理ない返済ができるかも、アドバイスいただきたいです。

長々と書きましたが、この物件は買いかどうか、お力添え、どうかよろしくお願いいたします。
補足

内見に行きました。リフォームが必要な箇所は外壁・屋根で150万円、クロス貼り替え30万円、キッチン・風呂・トイレ・洗面所の水回りを全交換で300万円、でした。詳しい見積もりはこれからです。2階は壁を無くして3部屋を1つにして事務所にしていたため、新たに壁を作り、床板とクロスも全張替をハウスメーカー持ちで直します。部屋が隣り合っている防音対策として、部屋を仕切る壁にグラスウールを4-5万円で入れられます。2階トイレはありました。すみません。1階の床は傷が多く気になります。電気温水器はそろそろ交換が必要かも、とのこと。1階リビングのテレビの位置が悪く、備え付けの棚やボードを取り外してテレビの位置調整が必要です。窓が前居室、外開き窓で、網戸はどうなるのか疑問。大問題と感じたのがやはり駐車場でした。狭くてソリオでギリギリ。駐車幅の真ん中に停めたら、ドアが半分くらいしか開かず、荷物を持って降りるのはキツいです。前面道路は夕方で割と往来があり、バックで停めるにも苦労しました。夫は夜遅くに帰宅しますが、暗い中だと車をこすりそうです。土地や価格は魅力的ですが、どうすべきか分かりません。住宅ローン減税は対象のようです。

質問日時: 2021/5/2 01:36:46 解決済み 解決日時: 2021/6/9 09:09:56
回答数: 20 閲覧数: 1195 お礼: 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2021/6/9 09:09:56
固定資産税は、土地7万2千円/年 建物 6万7千円/年 計 13万9千円/年で合っていますか? 木造家屋だと、築22年で償却されるので、建物に課税されている部分が大きいような気がします。再確認した方がよいでしょう。
さて、買いか、買いでないかを考えると、買いだとは思います。
元々は、事務所というよりショールームだったのでは?と思います。
2階にトイレが無いのは、この際我慢するとして、縦列駐車は戸建てでは当たり前です。また、2階の居室全て一列に隣り合っているということは、南向きに全ての部屋が並んでいるのでは?と思われ、そうならば、かなり理想的な間取りになります。(通常ですと、1部屋ないし2部屋が日当たりの悪い方角になります。)
ただ、取引価格が2,131万円ですと、リフォーム費用(屋根・外壁・バルコニーの塗装・水回り交換)・諸費用併せて3,000万円はみておく方がよいと思いますので、フルローンだと返済額8万円/月程度+火災保険料+固定資産税ということになり、10万円/月程度を見込んでおく必要があると思います。
そうすると、手取り収入の3割前後の負担ということになりますので、できなくはない範囲だが、結構ギリギリかなという印象です。(場合により、銀行の与信が下りない可能性はあります。ここは、そのハウスメーカーの提携している銀行でお願いしてみましょう。)
貴方パートに出られるということであれば、その分をフルに貯蓄(教育資金)に回すことで、生活は可能かと思います。
いずれにせよ、取引価格の2,131万円の5%~10%程度、つまり100万円~200万円は手付金として最初に「現金」で用意する必要がありますので、貯金ゼロだと購入は不可能です。そこは、親御さんと相談して何とかするようにしてみてください。できれば、頭金を親御さんに出してもらえると、かなり楽ですね。
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回答

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A 回答日時: 2021/5/8 17:33:27
そのままの状態で住む気があるのでしたら、購入したらよろしいかと。
ですが、リフォームだのなんだの、ご自分の希望にあうようにしたいと思うのでしたら、購入はやめたほうがいいと思います。結局新築なみに支出がありそうな気がします。築18年の肩書きは、残念ながらリフォームでは消えません。
たとえローコスト住宅であっても、ご自分が納得できる新築を強くおすすめします。
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A 回答日時: 2021/5/7 23:03:12
新築住宅や新築マンションは買った瞬間に何割も値がさがります。半年後に売ったとしてもね。住宅は中古の方がお得です。ただ、当たり外れがあります。文面からすれば、軽量鉄骨系のハウスメーカーの住宅だと思いますので、ひどくはないと思います。家賃とローンを比べてさほど差がなければ、いいんじゃないかな。

下記2点は、個人的な嗜好による意見です。

個人的には、土地代だけの、もっとお値打ちな住宅があると思います。

また、質問を読んだ限りでは、リフォームは必要ないと思います。しばらく住んでみて、必要になったところだけを、よく考えて、リフォームすればいいと思います。公務員なら時間があるのでご自分でもできますよ。
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A 回答日時: 2021/5/7 13:02:42
事務所として使っていただけなのになぜ設備の全取り換えが必要なのですか?
給湯器はガス会社を選ぶときに交渉すればいいかと。

>ここの建物は新築で建てると、例えば土地が760万円で建坪36坪だと、規格住宅で3600万円です。

坪単価15,2万の土地ですか?

>¥ 2,131万円

中古の価値は1,300万ぐらい、、、
普通築20年で評価額は限りなくゼロになる物なので、築18年の割にはちょっとお高い気がします。

築18年に1千万超えるお金をかけるなら、コスト調整して2千万ぐらいの新築にしたいですねえ。
条件がすべて満足ならまだしも毎日の駐車にストレスがかかるようならばなおさら私ならばやめたいです。

リフォームはもっとコスト調整したほうがいいと思うのにその知識もあまりないようにお見受けしますし、、、
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A 回答日時: 2021/5/5 22:51:39
土地の固定資産税が高いのが気になりますが、私なら住宅ローン控除の対象物件であれば買います。この点確認しましたか? 質問者さんの物件は内装はクロス張替え、外装は塗装が必要な時期だと思いすので、リホームに最低300万ほどの出費は必要と思います。可能であればこれらも含めて住宅ローンを組めれば控除も増えて得ですよ。それから駐車スペースは2台置けるだけマシとわりきったほうがいいと思います。
それでも、うちの実家がそうですが一流大手ハウスメーカーの家は本当に作りが違う。うちは築30年経ちましたが大きな修繕が必要なところはありません。これまで屋根と外壁塗装を1度しただけです。新築当時50年品質などとうたっていましたが、年数が経つほど実感します。価格は高かったですが、もしそのへんの工務店とかで建ててたらそろそろ建て替えが必要だったかもしれません。
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A 回答日時: 2021/5/5 20:51:10
自分の経験ですが、中古18年はスルーした方が良いかと。
当方、都内郊外に3000万の住宅を購入。その前に中古住宅、築20年、1600万を検討してましたが、リフォームというより、現在の主流の間取りに変えると、内装のリノベーションで800万(壁をぶち抜く等フルでやって)、外装、水回りで300万、計1100万程の見積もりでした。しかも物件の査定はほぼ無し、殆ど土地代です。
(総額2700万以上)
そうなると、新築又は築数年の物件を探した方がいいかもしれません。
その場所にもよりますけど。
また、耐震性能によっても住宅ローン減税を受けられる為、当方は新築にしました。
中古住宅の場合、住宅ローン控除を受ける場合、築20年以内、更に耐震証明を取り直さなければならないということで、お金が更に掛かると言われたからです。

2階の水回りの増設はかなり費用がかかると思います。


駐車場は当方も縦列2台ですが、これは諦めて下さい。朝は私が早く出て、その次に妻が。帰りは私が早く帰ってくるので、毎朝私が入れ替えています。
これが永遠と続きます。
これが手間と考えるなら、横並びにした方が無難です。
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A 回答日時: 2021/5/4 18:08:22
魅力的な物件ですねー。
普通の中古と違って保守点検、清掃が常時されていて、お風呂・台所に至っては未使用に近い状態でしょう。
ご近所さんも払下げ物件を購入した家族と分かっているので、高度なお付き合いは要求してこないでしょう。
お子さんが就学すればご近所さんより学校でのお付き合いの比重が大きくなります。

30年後ボロボロの建売に住んでいるか、まだまだ快適に住めるその中古物件に住んでいるか、どちらが得か明らかです。

そのような稀な物件に巡り合えるのも縁だと思いますが、資金繰りが苦しければ破綻してしまいます。
購入可能な金額を提示して、応じてくれなければスッパリ諦めるのが良いでしょう。
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A 回答日時: 2021/5/4 17:01:28
良い物件に出会えて少し
興奮気味でしょうか。
ちょっと落ち着きましょう。

18年落ちで相場1500万安く
2階の各室、部屋が広く後付けでクローゼット作成
トイレ作成、事務所とのことで1階のリフォーム合計が
500万とします

その周辺の新築は4800万以上なら買い
違うなら買いません。


また、屋根外壁・内部の水回りが
次にいつリフォームかも考えます。
10年以内だときついです。

縦列は・・・・
毎日ですよ。
休みの日は起こして移動もあるかも。

あと500万出せば理想ってのがあれば
そっち選ぶかな・・・
(予算+500万はフルタイムパートなど
働き方でどうにかなる範囲です)
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A 回答日時: 2021/5/4 04:29:07
家を買う基準は土地評価額、土地評価額イコール固定資産税、土地評価額が上がると自然的に固定資産税と都市計画税が上がる、土地評価額一坪10万円程度で30坪程度で毎年の固定資産税と都市計画税合わせて31000円程度、築42年、これが俺の家、

土地評価額の他に住宅の築年数で更に固定資産税と都市計画税は高くなる、すなわち家は新しいほど高くなる、老後の年金で税金払える余裕がなければ買うのはやめたほうがいい
そのこうがくな固定資産税と都市計画税は人生終わるまで払い続けなければならない、
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A 回答日時: 2021/5/3 23:24:02
縦列駐車は不便ですね。子供の自転車の出し入れで車にキズは大丈夫でしょうか。
あとリフォームに結構お金掛かりますね。
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A 回答日時: 2021/5/3 18:14:58
縦列駐車が慣れるかっていうと慣れない。
夜のうち車入れ替えるとか両方乗るようにするとか工夫が必要で
それを慣れと言い聞かせることはできます。
並列で置ける家を見て羨ましいは一生続きますよ、たぶん。

家のスペックとかめちゃくちゃ気にしてますけど
収支のバランス大丈夫です?貯金ないのに車も買うのですか?
肝心な部分にアバウトといいますか
頑張りますって何を具体的にどう頑張るのか
先に数値化したほうがいいですよ。
返済の不安に建設的なアドバイスを得られるかもですしね。
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