教えて！住まいの先生
Q お礼250枚。中古マンションの購入にあたってアドバイスを頂戴できますと幸いです。 ①ローン借り入れに無理はないか。
②検討中のマンション２軒を比較するとどうか。
４８歳 夫、３５歳 妻 賃貸に二人暮らしです。
現在２件のマンションを検討しています。
（ほかにも何軒か場所を見に行きましたが、立地でこの２軒がよいと考えています）
１、台東区 上野駅徒歩３分 築２０年 60平米弱 約5200万円
２、中央区 人形町徒歩５分 築１５年 リフォーム済み 57平米 約６２００万円
どちらの物件もお互いの勤務地には、電車または徒歩でドアドア１５分程度です。
現在、御徒町に住んでおり、
上野の物件であれば、今と住環境はさほど変わりません。
しかし、築２０年の為リフォームは必須であり、
ネットをみるとフルリノベーションをした場合、予算は800万円程度と予想しています。
車を持つ予定がないため、上野駅が使えるとアクセスが非常に良いです。
マンションも総戸数150程度、長期修繕計画ありとのことです。
デメリットは２階、目の前は警察署と役所です。
日当たりは良いです。
中央区の物件は、場所が人形町５分、浜町は３分程度です。マンションは清洲橋通りに面しておりますが、該当する部屋は大通りとは反対側です。
こちらも２階。リフォーム済みで綺麗ではありますが、
ちょっと安めのリフォームかなと感じます。マンション自体の施工は鹿島建設。
現状１ＬＤＫですが、リビングダイニングキッチンが18帖あるため、
リビングの一角にパーテーションでもつくり荷物は置こうかなと思います。
それがネックですね。屋上スカイガーデンあり、久松小学校区内、
現在大規模修繕穴中、セコム完備です。
約１０００万円ちがう物件ですが、上野はリフォーム必須と考えています。
子供はできたらよいですが、無理に作ろうとは考えておりません。
現在の資産は株なども全て含めると、夫２５００、妻６００です。
頭金は１０００万円（手数料は別で考えています）
２５年くらいのでの返済を考えています。
夫は、外科勤務医（民間）で６５歳が定年ですが、
その後も非常勤やアルバイトなので収入は確保できそうです。
現在の収入は、夫 手取55/月・賞与年170（手取）、妻 手取25/月・賞与年80（手取）です。
ですので、リフォームも含めると頭金を抜かし、高くて５０００万円程の借入です。
上記のような状態です。
宜しくお願い致します。
４８歳 夫、３５歳 妻 賃貸に二人暮らしです。
現在２件のマンションを検討しています。
（ほかにも何軒か場所を見に行きましたが、立地でこの２軒がよいと考えています）
１、台東区 上野駅徒歩３分 築２０年 60平米弱 約5200万円
２、中央区 人形町徒歩５分 築１５年 リフォーム済み 57平米 約６２００万円
どちらの物件もお互いの勤務地には、電車または徒歩でドアドア１５分程度です。
現在、御徒町に住んでおり、
上野の物件であれば、今と住環境はさほど変わりません。
しかし、築２０年の為リフォームは必須であり、
ネットをみるとフルリノベーションをした場合、予算は800万円程度と予想しています。
車を持つ予定がないため、上野駅が使えるとアクセスが非常に良いです。
マンションも総戸数150程度、長期修繕計画ありとのことです。
デメリットは２階、目の前は警察署と役所です。
日当たりは良いです。
中央区の物件は、場所が人形町５分、浜町は３分程度です。マンションは清洲橋通りに面しておりますが、該当する部屋は大通りとは反対側です。
こちらも２階。リフォーム済みで綺麗ではありますが、
ちょっと安めのリフォームかなと感じます。マンション自体の施工は鹿島建設。
現状１ＬＤＫですが、リビングダイニングキッチンが18帖あるため、
リビングの一角にパーテーションでもつくり荷物は置こうかなと思います。
それがネックですね。屋上スカイガーデンあり、久松小学校区内、
現在大規模修繕穴中、セコム完備です。
約１０００万円ちがう物件ですが、上野はリフォーム必須と考えています。
子供はできたらよいですが、無理に作ろうとは考えておりません。
現在の資産は株なども全て含めると、夫２５００、妻６００です。
頭金は１０００万円（手数料は別で考えています）
２５年くらいのでの返済を考えています。
夫は、外科勤務医（民間）で６５歳が定年ですが、
その後も非常勤やアルバイトなので収入は確保できそうです。
現在の収入は、夫 手取55/月・賞与年170（手取）、妻 手取25/月・賞与年80（手取）です。
ですので、リフォームも含めると頭金を抜かし、高くて５０００万円程の借入です。
上記のような状態です。
宜しくお願い致します。
質問日時：
2021/6/24 17:56:07
解決済み
解決日時：
2021/6/26 13:42:20
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 313 ｜ お礼： 250枚
共感した： 1 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2021/6/26 13:42:20
昨年まで東京で勤務しており浅草に65平米の築22年の中古マンションを所有していました。現在は退職して郷里へ引き上げ、昨年築19年のマンションを購入して住んでおります。不動産専門家ではありませんが、私も子供がなく家内と二人暮らしであることも含めて似たようなケースなので、過去上を含めて合計3軒の中古マンションを購入した経験からご参考になるかと思いお答えします。
まず、リフォームですが、どこまでされるつもりかわかりませんが、水回りを含む間取りまで変更し、トイレ、ユニットバスなど組み込みの設備もすべて取り換えるなら800万円もかかるのかもしれません。しかし、20年前のマンションは現在と変わらない最新設備が装備されていますし、そこまでの変更が必要でしょうか？ 私の現住居である築19年、93平米のマンションは昨年購入した際に３寝室の床がカーペットで傷んでいたのでフローリングに替え、壁クロスは全部の部屋について替え、設備は食洗器を新たに付けて、トイレのウォシュレット便器を替え、暖房器具を全部屋5台とも替えました。あとはクリーニングをしただけでかなり新築のような状態になりましたが、かかった費用は全部で280万円くらいです。リフォームについて再考されてはいかがでしょうか。業者が高く売りつけたいために、最初から高めに設定しているのではないでしょうか。業者選定も重要で、必ず2社以上から見積もりを取って比較してみるべきです。両社に別の会社からも見積りを取ることをあえて伝えれば頑張って安くしてくれます。遠慮は禁物です。
物件は管理の行き届いた、総戸数の多い方が有利です。1戸あたりの管理費、修繕積立金が少なく済むからです。60平米前後でしたら両者合計で18千円から22千円くらいではないでしょうか、この範囲を超える場合は高くても安くて何か特殊な理由があり要注意です。また、ディベロッパー（最初の販売者）は大手の名前のとおったところでしょうか。これもポイントです。マンションの場合建築施工会社は大手ではないことが多くこれはそれほど問題ではありませんが、一応どんな会社か調べておいた方が良いと思います。また、マンションはだいたい高さが45メートル前後であることが多いですが、その場合14階建てと15階建てがあります。14階建ての方が1階あたりの高さが高くなり高品位です。天井高は2.5メートル以上が望ましいですが、あまり高いとその分上下階との防音が十分ではない場合があります。構造も調べたほうが良いです。この辺りは専門の本がたくさんあるので勉強されたらよいかと思います。
物件を調べる際は一応水平儀を持って行き、床や梁の水平、柱の垂直を念のため計ったほうが良いです。良い物件は傾きが0.5度以内です。
いずれも阪神淡路大震災以後の物件なので大地震に対しての耐震性は高いと思いますし、たぶん調べておられるでしょうが、どちらの場所も武蔵野ほどではありませんがそこそこ硬い地盤ではあります。
大事なことは主に陽を取り入れる南、あるいは東西のベランダの向うは広めの道路でしょうか。もし、空き地や低層の建物が建っていると将来そこに高層物件が経ち、陽当たりが悪くなります。ベランダは必ず道路、川、鉄道など将来にわたって日照が確保されるものに向いていなければなりません。上野の物件の2階であること自体はそれほど問題ないと思います。都市であれば周りのビルトの関係もありますが10階くらい以上ですと陽当たりはとても良いですが、5階くらい以下なら何階でもあまり違いはありません。拙宅も現在2階ですが、のろのろしたエレベーターを使わずに階段を下りてさっと外へでてコンビニへ買い物に行けるところがむしろ気に入っています。
以上の点をご考慮されたあとは、どちらが良いかはお好みかと思いますが、もし他の条件が同じなら私ならJRも使えて便利、リフォームを再検討で価格も抑えられそう、少しは広いということから上野の物件にします。
5000万円くらいお借入れになることのようですが、その場合25年ローンなら年間220万円くらいの返済でしょうか。お二人合わせた税込みご年収の16％位かと思いますので無理はないでしょう。むしろ、老後資金のことや現在の安い金利メリットを活用することを考えれば、頭金を増やしてでももう少し短くしてもよいのかなと思います。もしお子様ができたとすると、20年くらい先の教育費が嵩むかと思いますので、それまでに払いきると楽ではないでしょうか。私の考えでは（胴元の保険会社が必ず勝つギャンブルである）保険料と金利は保険会社と銀行を儲けさせるだけの人生の二大無用出費です。
勝手にいろいろ書かせてもらいましたが、少しでもご参考になれば幸いです。ぜひ慎重に検討され、後悔のない選択をされることを期待申し上げます。
まず、リフォームですが、どこまでされるつもりかわかりませんが、水回りを含む間取りまで変更し、トイレ、ユニットバスなど組み込みの設備もすべて取り換えるなら800万円もかかるのかもしれません。しかし、20年前のマンションは現在と変わらない最新設備が装備されていますし、そこまでの変更が必要でしょうか？ 私の現住居である築19年、93平米のマンションは昨年購入した際に３寝室の床がカーペットで傷んでいたのでフローリングに替え、壁クロスは全部の部屋について替え、設備は食洗器を新たに付けて、トイレのウォシュレット便器を替え、暖房器具を全部屋5台とも替えました。あとはクリーニングをしただけでかなり新築のような状態になりましたが、かかった費用は全部で280万円くらいです。リフォームについて再考されてはいかがでしょうか。業者が高く売りつけたいために、最初から高めに設定しているのではないでしょうか。業者選定も重要で、必ず2社以上から見積もりを取って比較してみるべきです。両社に別の会社からも見積りを取ることをあえて伝えれば頑張って安くしてくれます。遠慮は禁物です。
物件は管理の行き届いた、総戸数の多い方が有利です。1戸あたりの管理費、修繕積立金が少なく済むからです。60平米前後でしたら両者合計で18千円から22千円くらいではないでしょうか、この範囲を超える場合は高くても安くて何か特殊な理由があり要注意です。また、ディベロッパー（最初の販売者）は大手の名前のとおったところでしょうか。これもポイントです。マンションの場合建築施工会社は大手ではないことが多くこれはそれほど問題ではありませんが、一応どんな会社か調べておいた方が良いと思います。また、マンションはだいたい高さが45メートル前後であることが多いですが、その場合14階建てと15階建てがあります。14階建ての方が1階あたりの高さが高くなり高品位です。天井高は2.5メートル以上が望ましいですが、あまり高いとその分上下階との防音が十分ではない場合があります。構造も調べたほうが良いです。この辺りは専門の本がたくさんあるので勉強されたらよいかと思います。
物件を調べる際は一応水平儀を持って行き、床や梁の水平、柱の垂直を念のため計ったほうが良いです。良い物件は傾きが0.5度以内です。
いずれも阪神淡路大震災以後の物件なので大地震に対しての耐震性は高いと思いますし、たぶん調べておられるでしょうが、どちらの場所も武蔵野ほどではありませんがそこそこ硬い地盤ではあります。
大事なことは主に陽を取り入れる南、あるいは東西のベランダの向うは広めの道路でしょうか。もし、空き地や低層の建物が建っていると将来そこに高層物件が経ち、陽当たりが悪くなります。ベランダは必ず道路、川、鉄道など将来にわたって日照が確保されるものに向いていなければなりません。上野の物件の2階であること自体はそれほど問題ないと思います。都市であれば周りのビルトの関係もありますが10階くらい以上ですと陽当たりはとても良いですが、5階くらい以下なら何階でもあまり違いはありません。拙宅も現在2階ですが、のろのろしたエレベーターを使わずに階段を下りてさっと外へでてコンビニへ買い物に行けるところがむしろ気に入っています。
以上の点をご考慮されたあとは、どちらが良いかはお好みかと思いますが、もし他の条件が同じなら私ならJRも使えて便利、リフォームを再検討で価格も抑えられそう、少しは広いということから上野の物件にします。
5000万円くらいお借入れになることのようですが、その場合25年ローンなら年間220万円くらいの返済でしょうか。お二人合わせた税込みご年収の16％位かと思いますので無理はないでしょう。むしろ、老後資金のことや現在の安い金利メリットを活用することを考えれば、頭金を増やしてでももう少し短くしてもよいのかなと思います。もしお子様ができたとすると、20年くらい先の教育費が嵩むかと思いますので、それまでに払いきると楽ではないでしょうか。私の考えでは（胴元の保険会社が必ず勝つギャンブルである）保険料と金利は保険会社と銀行を儲けさせるだけの人生の二大無用出費です。
勝手にいろいろ書かせてもらいましたが、少しでもご参考になれば幸いです。ぜひ慎重に検討され、後悔のない選択をされることを期待申し上げます。
回答
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A
回答日時：
2021/6/25 09:14:46
上野警察署と台東区役所の前がデメリット？
駅から近いし、警察も役所も近くていいと思うけど。
２階ならコロナでエレベター使わない生活でも不便ないだろうし。
でも、人形町の方が静かに暮らすっぽい感はありますよね。
久松小の学区内ですか。
水天宮まで歩いて、そのまま箱崎
川べり散歩なんていいですね。
駅から近いし、警察も役所も近くていいと思うけど。
２階ならコロナでエレベター使わない生活でも不便ないだろうし。
でも、人形町の方が静かに暮らすっぽい感はありますよね。
久松小の学区内ですか。
水天宮まで歩いて、そのまま箱崎
川べり散歩なんていいですね。
A
回答日時：
2021/6/24 21:52:56
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