教えて!住まいの先生

Q 賃貸物件の連帯保証人、極度額についてお伺いします。 今回、80代の両親が住んでいるマンション(家賃67,000円・共益費込み) の連帯保証人になります。

契約書に目を通すと『極度額』と言う欄がありました。
(金額等の記入は無し)

保証人になるのは初めてなので、『極度額』をネット検索し、
把握はしていますが、どれくらいの金額を記入するべきか分からず、
不動産会社に問い合わせたところ、
「空欄で結構。」との返事がありました。

Q1:極度額は空欄でも良いのでしょうか?

空欄の場合、後々、何かの際(両親が家賃が払えず、夜逃げしたなど)、
不動産会社から高額請求されるのではないでしょうか?

やはり、こちらで妥当な金額50万円くらいを記入しておこうかなぁと思います。
(検索したところ国土交通省の参考資料で賃貸料に対する平均損害額28.2万円だったので。)

Q2:極度額は連帯保証人が妥当な額を記入しても良いのでしょうか?

Q3:50万円は安すぎるのでしょうか?

アドバイスお願いします。
質問日時: 2021/8/2 11:25:28 解決済み 解決日時: 2021/8/9 16:40:03
回答数: 3 閲覧数: 1633 お礼: 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2021/8/9 16:40:03
まず、回答から
Q1:不可です、あり得ない事です。
金額が後から書きこまれた事が証明されれば保証契約自体が無効です。
Q2:額を設定するのは、通常は貸主です。
貸主側から提示はできますが、その額で良いか決定するのは
あくまで家主側です
Q3:安すぎます。

補足で、それぞれにつき説明入れておきます

Q1について

金額の記載無しでの契約は無効です。
後から記載と言うのも、保証人への不意打ち防止と言う法の趣旨に反し
当然無効なのですが「後から記入された」事の証明が必要になります
空欄のままで署名した事が分かるよう、画像やコピー取っておきましょう。

Q2、Q3について
家主が、補償予定の額として妥当だと判断したなら、それで通ります。
世間的には、総家賃(管理費・共益込み)の24ヵ月~36ヵ月分が相場です

相場の判断基準ですが、リスク判断と言うのは損害の平均額ではなく
MAXどれくらいの損害があり得るのかで判断するものだからです。

賃貸契約で言えば、事故物件にしたような場合が、これにあたります。
単身のワンルームで3~500万、ファミリータイプで700~1000万くらいが
賠償請求の相場となります。
(実際は、請求額の半額くらいを落としどころに相談となります)

これをリスクの最大値という前提で考えると、保証額50万というのは
あまりにも心もとない金額設定となります。

上記を本件にあてはめると…

700万請求して、交渉の結果350万に減額
6.7万円の24ヶ月分(160万)を保証人に請求
同じく24ヶ月分を保証会社に請求、合計320万円確保

と、合理的な数字に落ち着くわけです。

以上、ご参考までに
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質問した人からのコメント

回答日時: 2021/8/9 16:40:03

参考になりました。ありがとうございました。24ヶ月で折り合いが付きました。

回答

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A 回答日時: 2021/8/2 12:31:47
新民法では極度額の記載がないものは連帯保証人として無効となります。空欄のままでいると、不動産屋さんが連帯保証人と思っていても、連帯保証人になっていないので貴方へ請求する事ができなくなります。
または契約成立前に不動産屋さんg記入するかもしれません。それだと法令遵守の意識が低い不動産屋ですし、後付けで数千万などと勝手に記入する様でしょうね。
私であれば空欄で出す様な事はしません。金額を記載しないのであれば、❌としておきますね。
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A 回答日時: 2021/8/2 12:08:25
2020年3月31日から民法改正で連帯保証人の極度額を明記することになりました。

ただ質問の内容では、「両親が住んでいる」と書かれているので、改正前の契約に連帯保証人の変更または追加で保証人になるということではないですか?

だとしたら、極度額の設定は「無し」となり、逆に青天井ということになります。

極度額を設定した理由は保証人の限度額を青天井ではなく、制限する=保証人の上限額を決めることで保証人を保護する意味合いのものです。

極度額は本来、貸主側が設定するものですので、借主が決めるものではありません。
一般的な限度額は賃料総額の24ヶ月分程度の設定が多いのが現状です。

67,000円の家賃のようですので、24ヶ月分ですと1,608,000円前後・・・ということになります。
この金額が極度額として設定された場合、失礼な話しですが契約者が火事を出して建物全体を延焼させ、契約者も死去したとか、契約者が単身で室内で病死や自死などをし、発見が遅れて室内が大変な状況となり、その間の賃料や原状回復費用の請求などがあった場合、数百万から数千万円にも上ることがあります。

が、極度額を設定しておくことで、何があってもその上限までの支払いで免れる・・・といった趣旨ですので、極度額がある方が良いということになります。

ご参考まで
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