教えて！住まいの先生
Q 中古戸建ての購入に対するお金の考え方 長期のコロナ禍の時に、おっと思う物件があり買ってしまいました。
住んでいた賃貸マンションの近所で中古戸建です。
大阪の環状線近くで地下鉄もスーパーも多くのものが徒歩数分の好立地。
築22年で水回りは全て数年以内に更新済み。
建物自体もしっかりしていました。
内装はクロスが古い状態で現状渡し。
不動産の価格は、土地代＋300万程度でした。
さらに家の内外装をリフォームし300万、購入諸経費で300万使いました。
おかげで古さを感じる所もほとんどなくなりました。
リフォーム代を含めると建物に600万使った計算になります。
家賃10万円で計算すれば固定資産税を含めても6年（諸経費を含めても8年程）で消費される建家をペイでき、後は資産となる土地代払うだけと考えていますが、合ってますでしょうか？
逆ザヤの住宅ローン減税（20年超えてますが耐震適合で取りました）や今までの家賃を考えると、何か安すぎる気がして不安に思い質問しました。
ちなみに、自分が一生住み続けるなら後1回リフォームは必要と考えておりますが、3階建てなので途中で夫婦二人でちょうどよいマンションに買い替えかなとも思っております。
大阪の環状線近くで地下鉄もスーパーも多くのものが徒歩数分の好立地。
築22年で水回りは全て数年以内に更新済み。
建物自体もしっかりしていました。
内装はクロスが古い状態で現状渡し。
不動産の価格は、土地代＋300万程度でした。
さらに家の内外装をリフォームし300万、購入諸経費で300万使いました。
おかげで古さを感じる所もほとんどなくなりました。
リフォーム代を含めると建物に600万使った計算になります。
家賃10万円で計算すれば固定資産税を含めても6年（諸経費を含めても8年程）で消費される建家をペイでき、後は資産となる土地代払うだけと考えていますが、合ってますでしょうか？
逆ザヤの住宅ローン減税（20年超えてますが耐震適合で取りました）や今までの家賃を考えると、何か安すぎる気がして不安に思い質問しました。
ちなみに、自分が一生住み続けるなら後1回リフォームは必要と考えておりますが、3階建てなので途中で夫婦二人でちょうどよいマンションに買い替えかなとも思っております。
質問日時：
2021/10/19 22:21:59
解決済み
解決日時：
2021/10/24 14:01:48
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 411 ｜ お礼： 0枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2021/10/24 14:01:48
大家の初期投資も似たようなもので、そこに同等以上の修繕費や固定資産税を乗せ、自分の利益も加えたのが家賃です
家賃より安くなるのは必然ですよ
家賃より安くなるのは必然ですよ
質問した人からのコメント
回答日時： 2021/10/24 14:01:48
明快な回答でわかりやすかったです。
回答有り難うございまいした。
回答
A
回答日時：
2021/10/20 07:51:31
そんなことないと思いますよ！
うまくいけばヤドカリ不動産投資になりますね！
ローン控除終わるまで住んで、貯金貯めて、マンション住み替え時にローン金利が安ければ、またローン控除使って住宅ローンを借りて、その貯金を以前のローンを完済して、リフォームして貸せば、住み替えローンの返済原資にすればよし。金利が高ければ、貸す時の最終キャッシュフローが住宅ローン返済額を下回っていれば、戸建てを売って、その金でマンション買えばよいです。
空家リスクはありますが、住み替え時に頭金10%の貯金を持つようにすれば怖くありません。立地がよいですから。
父も都内戸建てから田舎のマンションに住み替えて家賃収入でローンを返してて、定年退職時にローン完済して、年金の足しにできるというゆとりのある生活してます。定年したら毎年海外旅行したいと（笑）
私もその逆でフルで住宅ローン組みながら、頭金を現金買い戸建投資して賄ってます（笑）
うまくいけばヤドカリ不動産投資になりますね！
ローン控除終わるまで住んで、貯金貯めて、マンション住み替え時にローン金利が安ければ、またローン控除使って住宅ローンを借りて、その貯金を以前のローンを完済して、リフォームして貸せば、住み替えローンの返済原資にすればよし。金利が高ければ、貸す時の最終キャッシュフローが住宅ローン返済額を下回っていれば、戸建てを売って、その金でマンション買えばよいです。
空家リスクはありますが、住み替え時に頭金10%の貯金を持つようにすれば怖くありません。立地がよいですから。
父も都内戸建てから田舎のマンションに住み替えて家賃収入でローンを返してて、定年退職時にローン完済して、年金の足しにできるというゆとりのある生活してます。定年したら毎年海外旅行したいと（笑）
私もその逆でフルで住宅ローン組みながら、頭金を現金買い戸建投資して賄ってます（笑）
A
回答日時：
2021/10/19 22:41:39
不安はどこが不安なのか具体的にいえないなら
それは不安ではありません。が
安すぎから不安なら一理あるのでやめましょう。
要するに安すぎるからです。
逆に質問やお話から将来の希望的なお考えの方が不安ですし
将来やら確定してないなら一旦おやめになるのが一番。
数カ月？経って
やはりそれでも買いたいと思えば買いましょう。
質問者さんの気持ちがお聞きして逆に不安になります。
住宅・不動産関係に従事してましたが
一定程度ほど不安症の方がおられます。
まさにある意味病気レベルでしょう。
それは不安ではありません。が
安すぎから不安なら一理あるのでやめましょう。
要するに安すぎるからです。
逆に質問やお話から将来の希望的なお考えの方が不安ですし
将来やら確定してないなら一旦おやめになるのが一番。
数カ月？経って
やはりそれでも買いたいと思えば買いましょう。
質問者さんの気持ちがお聞きして逆に不安になります。
住宅・不動産関係に従事してましたが
一定程度ほど不安症の方がおられます。
まさにある意味病気レベルでしょう。
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