教えて！住まいの先生
Q 現在持ち家（居住年数７年）があり、子供が増え手狭になったため、 新築マンションを契約しました。2022年３月引き渡し、引っ越し予定です。
現在の持ち家は、売りに出したところ先日申込みが入り、
こちらが引っ越した後３月末に引き渡しの予定です。
ローンの残債がありますが、新しいローンの仮審査が数社通っており、
住信SBIの条件がよかったため、本審査まで進めました。
本審査の条件で、ローン借入日までに完済の条件があり、
新築物件の引き渡し日 ３月１０日（大型物件のため、借入日３月１日なるとのこと）ですが、現在の住まいの売買契約日は３月末予定のため、ローン完済日も3月末となります。
「ローン借入日までに完済」という条件をクリアできないため、
このまま契約を進めることは難しいでしょうか？
住み替えの場合は、完済の条件がない銀行でしかローンは組めないのでしょうか。。？
なにか方法ご存知でしたら教えてください。
こちらが引っ越した後３月末に引き渡しの予定です。
ローンの残債がありますが、新しいローンの仮審査が数社通っており、
住信SBIの条件がよかったため、本審査まで進めました。
本審査の条件で、ローン借入日までに完済の条件があり、
新築物件の引き渡し日 ３月１０日（大型物件のため、借入日３月１日なるとのこと）ですが、現在の住まいの売買契約日は３月末予定のため、ローン完済日も3月末となります。
「ローン借入日までに完済」という条件をクリアできないため、
このまま契約を進めることは難しいでしょうか？
住み替えの場合は、完済の条件がない銀行でしかローンは組めないのでしょうか。。？
なにか方法ご存知でしたら教えてください。
質問日時：
2021/12/14 23:12:34
解決済み
解決日時：
2022/1/1 10:57:52
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 351 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/1/1 10:57:52
ご存知かとも思いますが
基本的には元のローンを完済しないと、家の抵当権が外れないので
家を売ることも、新たなローンを組むことも難しいはずです
そのためこのようなケースのために「住み替えローン」という商品が用意されています
今回も住み替えローンの審査ということではないですか？
もしそうであれば、そのまま相談すれば良いのではないでしょうか
持ち家が売れさえすれば完済は確実に出来るのですよね？
ということはタイミングの問題だけなので、銀行としても積極的に断りたい理由はないと考えます
改めての審査になるなど、面倒で無駄な手続きは増えるかもしれませんが根本的な問題にはならないのではないでしょうか
それとも通常の住宅ローンを組もうとしているのでしょうか？
その場合はもうちょっと状況は複雑になると思います
基本的には元のローンを完済しないと、家の抵当権が外れないので
家を売ることも、新たなローンを組むことも難しいはずです
そのためこのようなケースのために「住み替えローン」という商品が用意されています
今回も住み替えローンの審査ということではないですか？
もしそうであれば、そのまま相談すれば良いのではないでしょうか
持ち家が売れさえすれば完済は確実に出来るのですよね？
ということはタイミングの問題だけなので、銀行としても積極的に断りたい理由はないと考えます
改めての審査になるなど、面倒で無駄な手続きは増えるかもしれませんが根本的な問題にはならないのではないでしょうか
それとも通常の住宅ローンを組もうとしているのでしょうか？
その場合はもうちょっと状況は複雑になると思います
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/1/1 10:57:52
皆さまご回答いただきありがとうございました！
SBIに再審査依頼しましたが、ダブルローンは難しいとの結果でした、、条件が緩い別の銀行で通すことになりました。
回答
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A
回答日時：
2021/12/18 10:18:28
住宅ローンを被せて契約できないからです。
A
回答日時：
2021/12/15 12:20:18
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）銀行は住宅ローンの実行に際して「ダブルローン状態」になることを原則避ける傾向があり、基本的には前の住宅ローンを完済してから、次の住宅ローンを実行するのが一般的です。住宅ローン商品の中に「住み替えローン」という商品もっている銀行もありますが、この商品は審査基準が厳しくなったり、金利も少し高めになるので結果的には長期で何十万円～何百万円も損をする可能性が高くなります。
２）一番シンプルな方法は、「引越し会社の一時預かりサービス」を活用する方法ですが、その場合は下記のような流れになります。
①引越し会社の一時預かりサービスで家財を運び出す
②翌日午前中今の家を決済して残債を一括返済、午後にSBIの融資実行
③その翌日以降でマンションの引渡日を調整する
＊家財を運び出し後からマンション引渡まではウィークリーマンション(1泊数千円くらい）などを使う。
★今の家の売却に使っている仲介会社が優秀な人であれば、「今の家の残金決済後10日間の間に引越し作業の時間として物件明け渡しの時間を貰える」ような特別条件付きの調整をできる場合もありますが、この場合は更なる値引きを要求されたりするケースも出てきます。
★マンション購入契約の「ローン特約」でも融資審査自体は通っているので、解約すると手付金が返ってこない可能性がありますので、どちらにしても今の家の決済日を先にして、ローン残債を一括返済することが最優先になります。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）銀行は住宅ローンの実行に際して「ダブルローン状態」になることを原則避ける傾向があり、基本的には前の住宅ローンを完済してから、次の住宅ローンを実行するのが一般的です。住宅ローン商品の中に「住み替えローン」という商品もっている銀行もありますが、この商品は審査基準が厳しくなったり、金利も少し高めになるので結果的には長期で何十万円～何百万円も損をする可能性が高くなります。
２）一番シンプルな方法は、「引越し会社の一時預かりサービス」を活用する方法ですが、その場合は下記のような流れになります。
①引越し会社の一時預かりサービスで家財を運び出す
②翌日午前中今の家を決済して残債を一括返済、午後にSBIの融資実行
③その翌日以降でマンションの引渡日を調整する
＊家財を運び出し後からマンション引渡まではウィークリーマンション(1泊数千円くらい）などを使う。
★今の家の売却に使っている仲介会社が優秀な人であれば、「今の家の残金決済後10日間の間に引越し作業の時間として物件明け渡しの時間を貰える」ような特別条件付きの調整をできる場合もありますが、この場合は更なる値引きを要求されたりするケースも出てきます。
★マンション購入契約の「ローン特約」でも融資審査自体は通っているので、解約すると手付金が返ってこない可能性がありますので、どちらにしても今の家の決済日を先にして、ローン残債を一括返済することが最優先になります。
以上、ご参考になれば幸いです。
A
回答日時：
2021/12/15 10:46:38
素朴な疑問ですが、戸建てよりマンションの方が広いのですか？
A
回答日時：
2021/12/15 08:37:24
完済条件は必ず付きますが完済時期は金融機関によって変わります。
ローン実行までに完済条件が付く場合もありますし、ローン実行半年以内と付く場合もあります。
そのあたりは交渉出来る事もあるので住信SBIに完済が３月末か４月初めになると伝えてはいかがでしょうか。
もしダメなら違う銀行をあたるしかないと思います。
ローン実行までに完済条件が付く場合もありますし、ローン実行半年以内と付く場合もあります。
そのあたりは交渉出来る事もあるので住信SBIに完済が３月末か４月初めになると伝えてはいかがでしょうか。
もしダメなら違う銀行をあたるしかないと思います。
A
回答日時：
2021/12/15 00:21:18
完済の条件をクリアするには3月1日に午前中売却分、午後購入分と同日決済をするのが安全であり、通常かと思います。
そうでなくとも、売却を先にしなければ約束が守れませんよね。
完済の条件がない銀行はないです。
それは住宅ローンが1人1本しか組めない事、その家に住む事が大前提だからです。（単身赴任などは除く）
この場合は一時的なダブルローンをするしかないので、銀行に日程を知らせて完済の期日を伸ばしてもらい、ダブルローンの許可をいただくのがスムーズかと思います。
ですが、1か月も待ってもらえるとは限りませんし、ネット銀行ですと連絡が取りにくいですので（不動産屋も嫌います）窓口のある銀行の方が融通が利きます。
1月、2月とまだ猶予はあると思うので、まずはSBIに現状を伝えてダブルローンにしてもらえないかという事と、他の銀行にも事前審査を通してその方法を許可してもらえるかを確認しておいた方が良いかと思います。
ですが、これは本当に危険な事です。
ダブルローンにしておいて、購入者が何らかの理由で購入出来なくなった場合です・・・マンションが売れていなくても一括で返済しなければなりませんので、最悪安く買い取られるなどという事にもなりかねません。
その額が残債を下回る可能性なども。
本来は新築物件の引き渡しを売却日に合わせるべきかと思いますが・・・
それが不可能なら買えないと新築物件側に伝えてみるというのもアリかと思います。
本来その日程では買えないですので。
そうでなくとも、売却を先にしなければ約束が守れませんよね。
完済の条件がない銀行はないです。
それは住宅ローンが1人1本しか組めない事、その家に住む事が大前提だからです。（単身赴任などは除く）
この場合は一時的なダブルローンをするしかないので、銀行に日程を知らせて完済の期日を伸ばしてもらい、ダブルローンの許可をいただくのがスムーズかと思います。
ですが、1か月も待ってもらえるとは限りませんし、ネット銀行ですと連絡が取りにくいですので（不動産屋も嫌います）窓口のある銀行の方が融通が利きます。
1月、2月とまだ猶予はあると思うので、まずはSBIに現状を伝えてダブルローンにしてもらえないかという事と、他の銀行にも事前審査を通してその方法を許可してもらえるかを確認しておいた方が良いかと思います。
ですが、これは本当に危険な事です。
ダブルローンにしておいて、購入者が何らかの理由で購入出来なくなった場合です・・・マンションが売れていなくても一括で返済しなければなりませんので、最悪安く買い取られるなどという事にもなりかねません。
その額が残債を下回る可能性なども。
本来は新築物件の引き渡しを売却日に合わせるべきかと思いますが・・・
それが不可能なら買えないと新築物件側に伝えてみるというのもアリかと思います。
本来その日程では買えないですので。
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