教えて！住まいの先生
Q 立退き料について マンションを買いローン35年です 5年前に組みました 駅徒歩2分です その駅を改築しバスのロータリーを作るため 住んでいるマンションを立ち退きさせられるという話があります
その場合、引っ越し代やローンの残りは電車会社が出してくれるのでしょうか
引っ越し代はともかく、ローンは出してくれないと引っ越したくないです
引っ越し代はともかく、ローンは出してくれないと引っ越したくないです
質問日時：
2022/1/30 16:03:36
解決済み
解決日時：
2022/1/30 22:49:59
回答数： 7 ｜ 閲覧数： 275 ｜ お礼： 25枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/1/30 22:49:59
鉄道会社の事業のようですが公共性が強いので公共事業の補償に準じて計算されます。
お住まいのマンションの補償時点の価値を計算して補償されます。
仮に5年前が新築、5年後に補償となると築10年の段階での価値となります。その段階で補償とローンの金額差がどうなっているか、ですね。
補償計算にはローン残価は加味されません。
一般の不動産取引のような下落ではないので、トントンくらいだと思います。
引っ越し代などは実費に近い金額が補償されます。
このへんは、一般的な業者への平均金額を元に、基本単価が決まっています。
実際に依頼した引っ越し費用ではないですが、2～3社から見積を取れば余るくらいです。余っても返金不要です。
お住まいのマンションの補償時点の価値を計算して補償されます。
仮に5年前が新築、5年後に補償となると築10年の段階での価値となります。その段階で補償とローンの金額差がどうなっているか、ですね。
補償計算にはローン残価は加味されません。
一般の不動産取引のような下落ではないので、トントンくらいだと思います。
引っ越し代などは実費に近い金額が補償されます。
このへんは、一般的な業者への平均金額を元に、基本単価が決まっています。
実際に依頼した引っ越し費用ではないですが、2～3社から見積を取れば余るくらいです。余っても返金不要です。
回答
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A
回答日時：
2022/1/30 18:09:48
A
回答日時：
2022/1/30 17:50:15
道路や公共施設の工事は都市計画で、
数十年前からあらかじめ決められています。
計画予定地に建築する場合は、
都市計画実行時には建物を取り壊すという条件付で、
建築許可が出されますので、急な話ではないはずです。
計画策定から、実際に工事が始まるまでは数十年かけるので、
その間にほとんどの建物老朽化して、
建築条件付で建て替えられています。
だから都市計画が実行できるようになるんです。
マンション建築した会社は工事時期を見誤りましたね。
公共工事は税金で行われるので土地買収に掛かる費用も、
公示価格として決まっています。
土地それぞれで多少の価格調整はありますが、
大きくは変わりません。
数十年前からあらかじめ決められています。
計画予定地に建築する場合は、
都市計画実行時には建物を取り壊すという条件付で、
建築許可が出されますので、急な話ではないはずです。
計画策定から、実際に工事が始まるまでは数十年かけるので、
その間にほとんどの建物老朽化して、
建築条件付で建て替えられています。
だから都市計画が実行できるようになるんです。
マンション建築した会社は工事時期を見誤りましたね。
公共工事は税金で行われるので土地買収に掛かる費用も、
公示価格として決まっています。
土地それぞれで多少の価格調整はありますが、
大きくは変わりません。
A
回答日時：
2022/1/30 17:45:24
不動産の専門家ではありませんが、実家が自治体の道路拡張で立ち退いた時の経験を書きます。
マンションではなく戸建てで、鉄道会社と自治体の違いはあると思いますが参考にしてください。
自治体の公共工事の計画ですが、私が生まれる前からありました。ただ何時から始まるのか？誰も分からない状態でした。
何十年かして実際に計画が動き出すと、まず地権者や周辺住民に対して説明会が開催されます。そこからさらに数年経つと個別に自治体から連絡があります。
まず土地や住宅を鑑定して基本となる評価額が出ます。通常戸建ての場合、20年程度で資産価値がゼロになりますが、公共工事の場合は築40年以上の古家でもそこそこの価格で評価されました。民間じゃありえないでしょうが、公共工事だと相応の額が出てきます。また庭の木々も1本1本評価されました。土地代も民間の取引価格よりは高い金額でした。（おそらく迷惑料込みだと思われます）また公共事業による立ち退きなので税金の優遇もありました。
そこからさらに1～2年して最終的な補償金額が提示されたので、立ち退きの契約をしました。補償金額は引っ越し代など各種想定費用も込みの金額です。周辺に新たな建売を買うには十分な金額でした。上を見ればキリがありませんが、そこそこの建売あれば少し余るくらいです。ちなみにウチはローンの残債はありませんでしたが、仮にローン残債があってもそれは全く考慮しないとの事です。
契約をすると補償額の6～8割が前金で振り込まれます。（自治体によって違います）立ち退きが完全に終わってから残金が振り込まれます。
そのため質問者さんの場合は、前金で住宅ローンを精算し、あらたな家を買うために住宅ローンを組み直すという事になるのかなと思います。
質問者さんの場合は、民間なので自治体の立ち退きよりスケジュールは早いかもしれません。また補償金の算定基準も異なるかもしれません。
（駅の再開発という事で幾らか自治体も絡んでいるとは思いますが・・・）
用地買収の人とはあまり敵対せず、友好関係で居た方が良いと思います。自治体の場合、補償金額はゴネても上がりませんが、それ以外の点に関しては相談や各種交渉の代行もしてくれます。基本的に長期のお付き合いになると思います。
マンションではなく戸建てで、鉄道会社と自治体の違いはあると思いますが参考にしてください。
自治体の公共工事の計画ですが、私が生まれる前からありました。ただ何時から始まるのか？誰も分からない状態でした。
何十年かして実際に計画が動き出すと、まず地権者や周辺住民に対して説明会が開催されます。そこからさらに数年経つと個別に自治体から連絡があります。
まず土地や住宅を鑑定して基本となる評価額が出ます。通常戸建ての場合、20年程度で資産価値がゼロになりますが、公共工事の場合は築40年以上の古家でもそこそこの価格で評価されました。民間じゃありえないでしょうが、公共工事だと相応の額が出てきます。また庭の木々も1本1本評価されました。土地代も民間の取引価格よりは高い金額でした。（おそらく迷惑料込みだと思われます）また公共事業による立ち退きなので税金の優遇もありました。
そこからさらに1～2年して最終的な補償金額が提示されたので、立ち退きの契約をしました。補償金額は引っ越し代など各種想定費用も込みの金額です。周辺に新たな建売を買うには十分な金額でした。上を見ればキリがありませんが、そこそこの建売あれば少し余るくらいです。ちなみにウチはローンの残債はありませんでしたが、仮にローン残債があってもそれは全く考慮しないとの事です。
契約をすると補償額の6～8割が前金で振り込まれます。（自治体によって違います）立ち退きが完全に終わってから残金が振り込まれます。
そのため質問者さんの場合は、前金で住宅ローンを精算し、あらたな家を買うために住宅ローンを組み直すという事になるのかなと思います。
質問者さんの場合は、民間なので自治体の立ち退きよりスケジュールは早いかもしれません。また補償金の算定基準も異なるかもしれません。
（駅の再開発という事で幾らか自治体も絡んでいるとは思いますが・・・）
用地買収の人とはあまり敵対せず、友好関係で居た方が良いと思います。自治体の場合、補償金額はゴネても上がりませんが、それ以外の点に関しては相談や各種交渉の代行もしてくれます。基本的に長期のお付き合いになると思います。
A
回答日時：
2022/1/30 16:40:42
噂話でしょう。
A
回答日時：
2022/1/30 16:17:38
そとそも5年前に都市計画が、組み入れられてなかったのかな？
立退が法的に有効なものなのでしょうか？それとも最近、計画が出てきたのかな？
マンションの立ち退きは、マンションの権利者の合意が必要なので、長期戦ではないでしょうか？
条件等はマンションの組合をベースに開発者と話し合いが、始まるので無いでしょうか？
立退が法的に有効なものなのでしょうか？それとも最近、計画が出てきたのかな？
マンションの立ち退きは、マンションの権利者の合意が必要なので、長期戦ではないでしょうか？
条件等はマンションの組合をベースに開発者と話し合いが、始まるので無いでしょうか？
A
回答日時：
2022/1/30 16:14:52
それを聞く相手は電車会社かと。
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