教えて！住まいの先生

この3月までの期間を逃すと大変なことになるのでどうしても決めたいと思っています。決まっていないということは、何かが悪い・足りないからだと思うのですが、アドバイスをお願いします。
現在の募集条件は 家賃４．９万円 共益費０．７万円 広告費２ケ月 です。
不動産業者には４社（１社は管理会社）に頼んでいます。
①４社で決まらないのならば、もっと不動産業者を増やした方がよいのでしょうか。それとも相性の悪い業者は削った上で他の業者に打診する。もしくはこれと思った業者１本に絞る、どれが良いでしょうか。
②家賃設定について このマンションの同条件の部屋は一番安い所が家賃＋共益費4.5万円一番高い所が６万円で入居されています。4.5万円の部屋も６万円の部屋も入居時期はこの1・2年で差はありません。それなのにどうしてこんなに差があるのでしょうか。4.5万円と6万円では利回りが違ってきて売却金額も違ってくると思います。5.6万円でもなかなか付かないのにどのようにして6万円の客付けをしたのでしょうか。
③適正相場（適正家賃） ②に関連して適正相場（適正家賃）はいくらくらいでしょうか。4.5万円から6万円の範囲に入っていれば該当するのでしょうか。それとも4.5万円と６万円の中央値辺りでしょうか。売却価格の元となるのは適正家賃だと思うのですが、いくらくらいでしょうか。
④募集条件について 借りる人は何を見て決めようとするのでしょうか。家賃でしょうか。それとも家賃・共益費のトータルでしょうか。トータルだとした場合入居者が5千円単位で考えるとして、5万円の前半の金額は5.4万円まででしょうか。それとも5.5万円まででしょうか。値下げをする時の参考にしたいと思います。5.6
万円のままそれとも5.5万円では効果・差がありますか。
⑤広告費について ４社の内の２社が広告費を３ケ月分にしてほしいと言いました。後日この内の１社に３ケ月にすると言ったところ５ケ月欲しいとの返答がありました。こういう業者をどう思いますか。いくら経済活動・金儲けでやっているとは言え露骨過ぎるとは思いませんか。最後に頼んだ業者は広告費を３ケ月にするよりもまずは入居者の初回保険料や保証料を負担して敷居を低くしてはどうですかと言いました。５ケ月と言った業社も３ケ月と言った時は、入居者の費用に回せると言っていたのですが。
⓺設備について 築年数が古いため、トイレと浴室が一緒です。このため人気がないと言われました。外観がタイル張りできたなくはないのですが、オレンジ色のレンガはやけに目立ちます。特徴のある車が古くなると普通の車よりもより古く見えるようにオレンジのライオンズマンションも昔はブランドだったのですが今となっては余計にその古さが目立ちます。
⑦このままでは空室のままで終わってしまいます。何か良い方法を教えて下さい。