教えて!住まいの先生

Q リノベーション前提で中古戸建て購入する時の順序を教えてください

新築やマンション等々悩んだ結果、大規模リノベーション(1500万程度)前提の中古戸建てを検討するようになりました。工務店や物件はまだ決めていません。
このような場合、一般的にスタートはどこから始めるのが最適なのでしょう?

1 自分で不動産を巡り物件を探す
この場合、不動産とリノベーションを同時にローンは組めませんよね
夫婦でそれぞれローンを組む事も可能な収入ですが、デメリットはどんなことがありますか
また、中古戸建てに関する知識もあまり無いので、あとあと希望の間取りが出来ないなんてことも起こりそう

2工務店を先に決め一緒に不動産を探す
この場合、大手リフォーム会社は想像がつくのですが、中規模工務店などに頼んだ場合の対応は工務店によって違うものですか?また、この場合、物件は見つけてもらったけどやっぱりこの工務店なんだかなぁということもありそうですが、そんなことしたら人道に反するというか何というか‥

とはいえ、ローンを抜きにしても、家に関しては素人なので2の工務店を先に決めるほうが良しかなぁとは思っています。
片っ端から工務店回って相談していくのがベストでしょうか
質問日時: 2022/2/13 14:00:43 解決済み 解決日時: 2022/2/13 16:12:58
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2022/2/13 16:12:58
要約すると、古い家を買ってフルリノベーションするというのは、難易度の高い家の購入の仕方です。この戦略でいくならば、質問者様が書かれている通り、まずは不動産会社と工務店を片っ端からまわり、この購入の仕方をしたい旨を伝え、そのために必要な諸条件を詰めていく必要があります。

大規模リノベーションに1500万円出す用意があるのなら、築年数20年くらいで、修繕いらずでそのまま住めるような良い中古物件を探すこともできるかと思います。ご質問の趣旨から逸れますが、ご参考までに提案させていただきました。


***上記のように考えた理由***
この戦略でいく場合、書かれている通り、(1) 物件を見つけて、(2) リノベーションする、という2ステップが必要です。この二つを1ステップずつする場合、住宅ローンとリフォームローンの両方が走ることになりますね。このあたりの前提を不動産会社や銀行と話しておくのが良いと思います。結局、どういうレギュレーションになるかは銀行次第です。

一つの不動産に対して夫婦で別々にローンを走らせることのデメリットは、一般的なものとしてはやはり離婚でしょう。何か不測の事態があるとあとでややこしくなりうると思います。

上記 (1)(2) を同時にするということは、(a) リノベーション済みの物件を購入する、(b) リノベーション価格込みで売買契約をする (ちょっとトリッキー)、のどちらかですね。

(b) の場合は前述の通り関係各所との調整が必要になるかと思います。個人的にはどういうリフォームになるかわからないのに一気に契約するのはちょっと怖いです (いちいちチェックしておかないといけない。後で揉めるかもしれない)。

不動産価格のうちいくらいくらがリフォーム分なのでそこは自由に指定OKですという物件に申し込んだことがありますが、なかなかにややこしく、たくさんの連絡が必要で、しかもぼられそうになったので途中で申し込みを取り下げました。知識がないとカモネギです。

なお、大手だからこう、とか、中規模だからこう、というのは実はあまりなくて、いい加減な回答で恐縮ですが、結局ケースバイケースです。相手の特徴を見抜く目が必要であり、ここも難易度の高いステップになります。中古再生なんかやっている人たちは豊富な人的ネットワークを使ってこのステップをリーズナブルにクリアしている、だからもうけを出せるというわけです。

ちなみに (a) は簡単です。最近そういう物件よくありますね。しかし、マージンが乗ってしまっていて価値を見極めにくく、(b) とは別の理由で難しいところがあると思います。
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質問した人からのコメント

回答日時: 2022/2/13 16:12:58

とてもわかりやすく丁寧な回答ありがとうございます。
フルリフォームの理由は単純に、暖かくて(最重要)、今風の注文住宅を建てたいけど予算がオーバー、あとは土地が中々出ない地域からきています
やはり工務店巡りから始めるのが一番そうですね

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