教えて！住まいの先生
Q 築3年9ヶ月目の戸建ての価値について。
下記の中古物件の現在の価値について教えて下さい。
築3年と9ヶ月目の中古物件の購入を検討してます。
この中古物件の新築時の購入価格は、
総額¥38,000,000
土地金額¥7,000,000
建物本体¥21,000,000
外構約¥3,500,000
です。
そして、現在3280万円で売りに出されてます。しかも、そこから仲介業者の手数料等で3500万円になってます。
こう考えるとたったの300万円しか価値が下がってません。
あまり高価な買い物と言えます。
適切な価値を教えて下さい。その根拠も教えて下さい。
宜しくお願いします。
築3年と9ヶ月目の中古物件の購入を検討してます。
この中古物件の新築時の購入価格は、
総額¥38,000,000
土地金額¥7,000,000
建物本体¥21,000,000
外構約¥3,500,000
です。
そして、現在3280万円で売りに出されてます。しかも、そこから仲介業者の手数料等で3500万円になってます。
こう考えるとたったの300万円しか価値が下がってません。
あまり高価な買い物と言えます。
適切な価値を教えて下さい。その根拠も教えて下さい。
宜しくお願いします。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/4/26 06:11:58
面白そうなので回答してみます。
まず現状の整理をします
総額3800万円
【内訳】
・土地 700万円
・建物本体 2100万円
・外構工事 350万円
・付帯工事 350万円（推測）
・諸経費 300万円（推測）
------------------------------
3800万円
これを前提に計算してみます。
※注意
建物の引渡しを受けた段階で、既に諸経費の300万円は消費されています。
諸経費とは、
・ローン手数料
・登記費用（表示・保存・所有権移転・設定）
・土地取得の仲介手数料
・公租公課精算金
・火災保険料
・設計料
・各種申請料(建築確認)
・仮設工事費用（電気・ガス・水道など）
・地盤調査費用
これらが一般的な内容です。
このため建物完成時の残存価値は3500万円としてスタートすべきと思います。
ここから4年後の価値をざっくりと考えてみます。
【土地】
土地相場に変動がなければ700万円のままです。
外構は傷むものが主でなければ、350万円のままとしてもいいかもしれません。
【建物】
建物・付帯工事の合計額は2450万円で、これらは使用（時の経過）に応じて消費していきます。
ちなみに付帯工事には、
・屋外給排水工事
・地盤補強（改良）工事
・合併浄化槽設置工事
等があります。
●建物の工法が不明ですが、木造住宅の法定耐用年数は22年です。
建物・付帯工事を同じ耐用年数とすると、
建物等合計2450万円÷耐用年数22年≒1年あたりの消費額111.4万円
4年後の土地建物の残存価値は、
3500万円-（4年✕111.4万円）≒3054万円
●軽量鉄骨の場合、法定耐用年数は27年です（厚み3ｍｍ～4ｍｍの場合）
3500万円-（4年✕90.7万円）≒3137万円
3280万円で売り出されているということですが、これによると少し高く感じるかもしれません。しかし建物の使用状況などにより、金額は大きく変わる事があります。
以上参考まで
国税庁 耐用年数表
https://www.keisan.nta.go.jp/h29yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensuhyo.html
まず現状の整理をします
総額3800万円
【内訳】
・土地 700万円
・建物本体 2100万円
・外構工事 350万円
・付帯工事 350万円（推測）
・諸経費 300万円（推測）
------------------------------
3800万円
これを前提に計算してみます。
※注意
建物の引渡しを受けた段階で、既に諸経費の300万円は消費されています。
諸経費とは、
・ローン手数料
・登記費用（表示・保存・所有権移転・設定）
・土地取得の仲介手数料
・公租公課精算金
・火災保険料
・設計料
・各種申請料(建築確認)
・仮設工事費用（電気・ガス・水道など）
・地盤調査費用
これらが一般的な内容です。
このため建物完成時の残存価値は3500万円としてスタートすべきと思います。
ここから4年後の価値をざっくりと考えてみます。
【土地】
土地相場に変動がなければ700万円のままです。
外構は傷むものが主でなければ、350万円のままとしてもいいかもしれません。
【建物】
建物・付帯工事の合計額は2450万円で、これらは使用（時の経過）に応じて消費していきます。
ちなみに付帯工事には、
・屋外給排水工事
・地盤補強（改良）工事
・合併浄化槽設置工事
等があります。
●建物の工法が不明ですが、木造住宅の法定耐用年数は22年です。
建物・付帯工事を同じ耐用年数とすると、
建物等合計2450万円÷耐用年数22年≒1年あたりの消費額111.4万円
4年後の土地建物の残存価値は、
3500万円-（4年✕111.4万円）≒3054万円
●軽量鉄骨の場合、法定耐用年数は27年です（厚み3ｍｍ～4ｍｍの場合）
3500万円-（4年✕90.7万円）≒3137万円
3280万円で売り出されているということですが、これによると少し高く感じるかもしれません。しかし建物の使用状況などにより、金額は大きく変わる事があります。
以上参考まで
国税庁 耐用年数表
https://www.keisan.nta.go.jp/h29yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensuhyo.html
回答
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A
回答日時：
2022/4/24 23:36:38
A
回答日時：
2022/4/23 18:25:47
A
回答日時：
2022/4/23 17:26:42
それで買いたい人がいればそれが適正価格ですけど。
A
回答日時：
2022/4/23 17:22:25
適切な価値とは買いたいと思う人がいるならその価格が適切な価値です
また、中古の価格は残債務、つまりローンの残額を売却で相殺できるかが目安になるため、築年数が浅いものは場合によっては新築より高い値段で販売されることもあります
もし、質問の意図が適切な価値はこれくらいだからこの価格にしてくれという意味であればそれは交渉の材料にはなりません
また、中古の価格は残債務、つまりローンの残額を売却で相殺できるかが目安になるため、築年数が浅いものは場合によっては新築より高い値段で販売されることもあります
もし、質問の意図が適切な価値はこれくらいだからこの価格にしてくれという意味であればそれは交渉の材料にはなりません
A
回答日時：
2022/4/23 16:48:21
新築時にいくらで取引されたかを基準にすると間違えますよ。
土地は今現在の近隣相場を基準にしますし､建物は同じグレードで今建築するといくらかかるかを基準に「原価法」で評価するのがいいでしょう。
不動産鑑定士ではなくて､一般の人でしょうから､土地も建物もざっくり計算で今の価値がだいたいわかります。
土地は今現在の近隣相場を基準にしますし､建物は同じグレードで今建築するといくらかかるかを基準に「原価法」で評価するのがいいでしょう。
不動産鑑定士ではなくて､一般の人でしょうから､土地も建物もざっくり計算で今の価値がだいたいわかります。
A
回答日時：
2022/4/23 16:46:38
いえ、価値が300万円しか下がっていないわけではありません。
比較の仕方が間違っています。
新築時の3800万円というのは、登記費用やローンの保証料などの諸費用も含まれていますか？
新築時も、あなたと同じように諸費用を支払っています。
ですので、正しく比較するのであれば、3280万円と3800万円で比較するべきです。
ちなみにですが、新築時3800万円の物件が3280万円で売られているのであれば、売主様はとても良心的で、金銭管理もしっかり出来ている方です。室内がグッチャグチャでもない限り、掘り出し物だと思います。
ちなみにですが、築浅物件は、新築時よりも高額になるケースが最近増えています。
＜築浅物件が新築よりも高額になる理由＞
最近、家を購入されるお客様は、頭金を用意せずに諸費用もオプション費用も全て住宅ローンで借りる方が多くなってきました。
つまり、3800万円の物件であれば、4000万円以上でローンを組みます。
そうすると3年後には、まだローンが3700万円くらい残っています。
売却するためには、このローンを全額払い終わらなければ、売ること自体ができません。（任意売却を除く）
売却時にも諸費用(仲介手数料・抵当権抹消費用・一括返済手数料、など)がかかるので、貯金を切り崩して補填でもできない限りは3840万円で売らないといけません。
つまり、新築時に3800万円の物件が、3年後に3840万円で売り出されることになります。
家の価値とか関係なく、売主の都合でこの価格になります。
それと比べて、3280万円で売り出してくれる売主は、貯金のできるしっかりした売主であることがわかります。
しかもたったの3～4年で、520万円(約14％)も価格を落としてくれる親切な売主さんです。
文句のつけようもありません。
比較の仕方が間違っています。
新築時の3800万円というのは、登記費用やローンの保証料などの諸費用も含まれていますか？
新築時も、あなたと同じように諸費用を支払っています。
ですので、正しく比較するのであれば、3280万円と3800万円で比較するべきです。
ちなみにですが、新築時3800万円の物件が3280万円で売られているのであれば、売主様はとても良心的で、金銭管理もしっかり出来ている方です。室内がグッチャグチャでもない限り、掘り出し物だと思います。
ちなみにですが、築浅物件は、新築時よりも高額になるケースが最近増えています。
＜築浅物件が新築よりも高額になる理由＞
最近、家を購入されるお客様は、頭金を用意せずに諸費用もオプション費用も全て住宅ローンで借りる方が多くなってきました。
つまり、3800万円の物件であれば、4000万円以上でローンを組みます。
そうすると3年後には、まだローンが3700万円くらい残っています。
売却するためには、このローンを全額払い終わらなければ、売ること自体ができません。（任意売却を除く）
売却時にも諸費用(仲介手数料・抵当権抹消費用・一括返済手数料、など)がかかるので、貯金を切り崩して補填でもできない限りは3840万円で売らないといけません。
つまり、新築時に3800万円の物件が、3年後に3840万円で売り出されることになります。
家の価値とか関係なく、売主の都合でこの価格になります。
それと比べて、3280万円で売り出してくれる売主は、貯金のできるしっかりした売主であることがわかります。
しかもたったの3～4年で、520万円(約14％)も価格を落としてくれる親切な売主さんです。
文句のつけようもありません。
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