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教えて!住まいの先生

Q連棟家屋の切り離しについて 叔父さんの自宅が隣とくっついている連棟家屋になっています。

兼ねてから切り離しの承諾を求められていたものの、建物が老朽化していたことから切り離しにより家が潰れてしまうことを恐れて承諾することを拒否していました。
それから2-3年ほど音沙汰もなかったのですが、先日いきなり解体業者と買主と名乗る男性が自宅に来て、週明けから着工しますと一方的に告げてきました。
最初は脅しかと思っていたのですが、本当に解体工事が始まり、警察を呼んだりしたのですが民事は担当外ですとの一点張りでした。
急ぎ弁護士に相談へ行き民事訴訟の手続きをした方が良いとのことで着手金も払い既に裁判所から相手に出頭要請も送ったと連絡があったのですが、先行きどうなるのか、どのような対策をすれば良いのか不安です。
そもそもこのようなことは違法行為ではないのでしょうか。
どなたかこのような経験のある方、アドバイスいただけないでしょうか。
質問日時:2022/5/20 12:35:16解決済み解決日時:2022/5/25 23:53:32
回答数:1閲覧数:84
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2022/5/25 23:53:32
まず、違法性についてですが、連棟とはいえ登記の仕方によって関わる法律も変わってきます。

前提として、何れの場合に置いても原則罰則規定となる法律は存在しません。

内容によっては器物損壊罪などが適用されるケースもありますが、お話を聞いている限りでは適用される可能性は低いと思います。

なので、基本的にはこの手の問題は民事訴訟しか方法がありません。

尚、解体工事をやめさせる解体工事中断の仮処分などを取る方法もありますが、今回の場合は既に着工しているとのことですので、無駄に終わると思います。

よく分かっていない弁護士の場合は、それでも仮処分の手続きなどを進めるような人も居ますので、この手の問題は不動産関係のトラブルに慣れた方に依頼することが肝要です。


本題です。

家屋登記が個々に登記されている場合は、罰則規定のある法律はありません。

つまり、相手方が自らの登記に基づいた箇所の家屋を解体する場合は、それそのものはなんら違法性はなく、法的には隣家の同意は必要ありません。

次に、家屋登記が連棟家屋すべてまとめて表題登記されている場合です。

例えば、木造瓦葺2階建の家屋、
1F:100.00㎡
2F:100.00㎡

このような登記の居宅があるとします。
この項目は最上部の表題部にあります。

次に専有部分に関する項目が続き

Aさん、Bさんともに登記簿には
1F:50.00㎡
2F:50.00㎡

と記載がある場合。

このような登記の場合は、分譲マンションなどと同様に区分所有法が適用される可能性があります。

区分所有法では、各所有者の持ち分に応じた議決権の内、原則として5分の4以上の同意がなければ、法律行為として処分に該当する行為は行えないと定められています。

但し、基本的には区分所有法に定める事項を援用する場合、これら区分所有家屋の管理その他をすべて持ち分に応じて負担し、それらを取り決めるための組合を設置することが前提である為、仮に民事訴訟となっても、どこまで正当性を主張できるかは疑問です。

結論から申し上げますが、築年数などにもよりますが、一般的に切り離し可能な木造住宅で且つ他人同士が別個で所有している家屋で、現代に残っているのは戦後からバブル期の負の遺産です。

築年数的に見て、私がこれまで経験してきた中でも解体するにあたり正当事由が十分に主張できるかような老朽化した家屋が大半です。

なので、今回の場合は相手に協力してあげる上で何かしら見返りを求めることが正しかったと思います。

弁護士の腕にも寄りますが、基本的にこの手の訴訟で原告側の言い分が認められることは少ないです。

相手方に正当事由がなければ分かりませんが、だいたい強行して解体するケースなどは本当に家屋の存在が危険であったり、事前に家屋状況調査などを入れて、何か不具合があれば、相手は修繕等を行うつもりで行います。

なので、最終的には切り離し面のサイディング養生をしてもらう程度のことしか対抗できないので、弁護士に依頼する費用がそもそも無駄になることが多いです。

それよりは今からでも相手方と話し合いのテーブルにつき、示談としてサイディング養生などの一通りの修繕費負担と、あわよくば迷惑料をせしめるくらい先手を打つ方が得策だと考えます。

但し、私のお客さんから相談されたケースですが、悪い不動産屋などは、サイディング養生の費用を切り離された側に負担させようとする輩がいます。

これは明確に拒否して下さい。

民法に規定のある通り、やった人間が片付けることは義務です。

なので、サイディング養生費用や解体によって生じた不具合などについては、相手方に100%責任があります。

その点は頑なに主張しましょう。

それを拒否した場合は民事訴訟で構わないと思います。

弁護士費用もろもろ請求出来る可能性が高いです。

文書でやり取りするなど証拠が残る方法で示談交渉しましょう。

録音なども法に触れないやり方であれば効果的です。


最後に補足です。

連棟家屋の場合、今はおじ様が住まれているので、怖いというお気持ちは察しますが、将来的に処分や建て替えの必要ができたとき、質問者さんサイドは、今の相手方と同じ立場になります。

その時に隣が協力してくれなかったら、と言うことも考えてあげてください。

昨今は解体技術や、中古戸建ての修繕技術も向上し、様々な方法がありますので、このようなケースの場合は相手に協力する姿勢をもって、その対価を上手く引き出せるように円満な交渉をすることが最もベストな方法です。

私がもし質問者さんの立場なら、是非解体してもらいます。

その代わり、解体後のアフターフォロー、必要な費用負担。

もし可能なら迷惑料くらいもらってもバチはあたりません。これはおまけなので、あわよくば、で。

そうすることで、将来的に自分の側が再活用や売却したいとき、解体費用は安くなるし、解体するのに何の阻害要素もないので困ることがありません。

無論、当事者なら様々な葛藤があると思います。

決して人ごとだからではなく、不動産に精通しているからこそ言える意見です。

どこまで参考になるか分かりませんが、何かお役に立てば幸いです。

大変だと思いますが、頑張ってください!


話すことが多くて読み直しもしてませんので、ご不明点があれば遠慮なく返信ください。

返答は手が空いているときになりますが。

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質問した人からのコメント

回答日時:2022/5/25 23:53:32

すごく納得いく回答をありがとう御座いました

 

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