教えて！住まいの先生
Q 不動産投資について
マンションのワンルームです。
今サラリーマンに流行りの不動産投資を
旦那が友達から誘われてやり始めました。
正直私は反対派でした。
空室などの時は不動産の会社が負担をしてくれるとの事。修繕費も任意。
固定資産税を払っても確定申告で還付金として返ってくる。いいことばかりな話ですが
デメリットはあるのでしょうか。
ちなみに火災保険などは行っていて、
マンションなどで地震が起きた場合は保険で補えるなど…
もし自殺されたり殺害があった場合どうなるのでしょうか。
しかも35年ローンです、住宅ローンは組めるのでしょうか
だれかぁ！デメリットととか教えてください
まぁいいことしか言われてない時点で黒ですよね
一つ目のマンションワンルームは
2,510万円で、35年ローン
月の収入が86,328円
月々返済ローン87,421円
実質私たちが月に払う額は
建物管理費、修繕費積立金合して
10,153円となってます。
35年すると、10,153×12ヶ月x35
4,264,260円となってます。
ここで売却してもいいし
そのまま家賃収入を貰ってもいいそうです。
今サラリーマンに流行りの不動産投資を
旦那が友達から誘われてやり始めました。
正直私は反対派でした。
空室などの時は不動産の会社が負担をしてくれるとの事。修繕費も任意。
固定資産税を払っても確定申告で還付金として返ってくる。いいことばかりな話ですが
デメリットはあるのでしょうか。
ちなみに火災保険などは行っていて、
マンションなどで地震が起きた場合は保険で補えるなど…
もし自殺されたり殺害があった場合どうなるのでしょうか。
しかも35年ローンです、住宅ローンは組めるのでしょうか
だれかぁ！デメリットととか教えてください
まぁいいことしか言われてない時点で黒ですよね
一つ目のマンションワンルームは
2,510万円で、35年ローン
月の収入が86,328円
月々返済ローン87,421円
実質私たちが月に払う額は
建物管理費、修繕費積立金合して
10,153円となってます。
35年すると、10,153×12ヶ月x35
4,264,260円となってます。
ここで売却してもいいし
そのまま家賃収入を貰ってもいいそうです。
質問日時：
2022/6/30 17:00:15
解決済み
解決日時：
2022/7/3 17:54:15
回答数： 19 ｜ 閲覧数： 2750 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/7/3 17:54:15
ご質問内容を拝見した範囲だと、「手付金を支払ったが、まだ購入はしていない」という段階だと推察します。
他の方からもご指摘がある通り、今回の条件では損する未来がほぼ確定していますので、「手付流し」（手付金を放棄して売買を止めること）して解約するのが、正解かと思います。
売値が2510万円なので、手付金10万円、ローン2500万円（諸費用込みのオーバーローンにするなら2550万円）あたりではないでしょうか？
期待薄ですが、営業担当者によっては手付金をそのまま返却して解約してくれることもあります。
旦那様のご友人＝取引先の方であれば「お付き合い」のための必要経費と諦めて所有することになるかもしれませんが、利害関係がない友達からのお誘いであれば即時「手付流し」による解約の実行をお勧めします。
ご友人を悪く言っても仕方ありませんが、おそらくご友人は数十万円の紹介料をもらっていると思われます。
以下は、購入済みでローンの返済も始まってる場合にお読みいただければ幸いです。
既に「金消」（きんしょう。金銭消費貸借契約の略称。ローンを組みました、ということ）が済んでいるなら、少しでも傷を浅くするために確定申告（明細書が不要な白色申告）で何が経費計上できるかご確認ください。金額の大きなところだと、固定資産税だけでなく、建物管理費なども計上できます。（参考：https://www.musashi-corporation.com/wealthhack/real-estate-investment-expense）
裏ワザとしては、観光目的の旅行などの交通費を計上したり（旅行先の不動産広告を持ち帰り「視察目的」と言い張る）、個人的な外食費を計上したり（業者との会食費と言い張る）、買い替えたPCや家具の代金を計上したり（業務上必要と言い張る）、携帯電話代を計上する（半分以上業者との遣り取りでしか使わないと言い張る）など、徹底的に経営が下手な人を演じて日々の生活費を経費として垂れ流しにする（白色申告で雑費を増やし還付金を増やす）ことで被害が抑えられます。
「焼石に水だ」と揶揄する人は必ず居ますが、サラリーマン大家さんとして、毎年10〜20万円年収を低く見せるだけでも家計としては違ってくるかと思います。
それでも、数年後には減価償却が終わり黒字化してしまうので、白色申告により税金は増えます。ローンを支払って毎月手出しがあるのに理不尽ですよね…
なお、住宅ローンと不動産投資ローンを混同されてるようですが（「住宅ローン？」と質問返しだけする回答者の良識を疑います）、逆算すると2.3〜2.5%くらいのローンですので、不動産投資ローンかと思われます。
ですので、違法性はありません。
ローンに関しても、少しでも被害を少なくするための手立てを共有しておきます。
結論から言うと、どこかのタイミングで借り換えを検討してください。登記費用も改めて発生しますし貸付手数料なども発生しますが、上記の金利で契約していれば、1.65〜1.85%くらいの金利で借り換えられれば、十分にトータルの出費を抑える事に繋がります。解約手数料が発生する金融機関もあります（２年以内は繰上げ返済金額の◯%が必要とか、いっぺんに完済すると◯万円が必要とか）ので、細則を確認して無駄な経費が発生しないタイミングや返済方法をご確認ください。
後々の話にはなりますが、「ここで売却」と言うのは絶対避けた方が良いです。
おそらく買取再販を行う業者かと思いますが、そのような業者の基本的なスタンスは、「買い叩いて、高く売る」です。旦那さんが亡くなった場合や損切りで売却する場合、最も買い叩いてくるのが、最初に売り付けてきた業者です。ご家庭の事情を知っているからこそ、どこまで買い叩けるかも知っているんです。
一般的に2000万円台の物件なら、400〜500万円は乗せたいので、逆にそれだけご質問者様が安く買い叩かれるということです。
上手く立ち回れば（買取再販業者ではなく、不動産売買の仲介業者を選んで高く売ってもらえば）、６年目以降に売却してプラスマイナスゼロくらいにはできると思います（５年以内だと短期譲渡扱いとなり売却益に掛かる税金が倍になります！）し、既に築20年とのことですが築35年くらいまでなら買い手は現れると考えて良いです。
個人的な感想だと、今回の物件は管理費修繕積立金も9000円程度と安めで、今後、値上げや大規模修繕での追加費用なども有り得るので、35年間所有し続けてもトータルの収支がプラスに転じる機会は無いかと思います。
不動産バブルが続いてるか、昨今の物価上昇で家賃相場が上昇と下落どちらに転ぶか、などは売り時を逃さないために意識して見ておいた方が良いです。
あと、サブリースしてる業者も調べた方が良いです。
販売業者と関係のある会社なら、販売時に利回りを良く見せることが目的なので、数年後には解約かサブリース料の引き下げを申し入れてくる可能性が高いです。
無関係な会社なら、近隣の家賃相場をご確認ください。サブリース料86,328円を90%で割り戻した約96,000円が家賃相場より安いなら、ひとまず解約は当面先になると思いますが、逆に契約更新のタイミングでこちらから解約を申し入れても良いかと思います。一般の入居者を募集した方が利回りが改善する、という判断です。
ところで、「90%」というのは、不動産経営でよく使われる、空室期間を想定した安全率です。２年に１回くらいは２〜３ヶ月の空室が発生するイメージです。空室期間が発生しても利益が出るなら投資する価値があるな、と判断する指標にします。石橋を叩くなら85%くらいで見ます。
サブリースだと毎月一万円の手出しで済みますが、一般の入居者募集だと空室時に月々10万円弱という多額の出費が発生するので家賃入金用の専用口座を用意して、ローンと管積が引き落とされる口座には専用口座からの定額送金とし、入居者がいる間はその専用口座が毎月10,000円ずつ増えるようにすると、安全です。
最後に、入居者が自殺するリスクは常にありますが、少ない事例を怖がる必要はないです。自殺するって相当追い詰められていますし、先ずは安アパートに住み替える人の方が圧倒的多数です。
もし自殺が発生しても、１回別の入居者が決まれば、その次は心理的瑕疵の告知義務はなくなりますし、事故物件物件を取り扱ったことがある不動産屋さんから聞いた話だと、平均５年くらいで家賃は元に戻せるそうです。
若干、気休めや希望的観測も込みでのご回答にはなりますが、今後の方針に役立てていただければ幸いです。
他の方からもご指摘がある通り、今回の条件では損する未来がほぼ確定していますので、「手付流し」（手付金を放棄して売買を止めること）して解約するのが、正解かと思います。
売値が2510万円なので、手付金10万円、ローン2500万円（諸費用込みのオーバーローンにするなら2550万円）あたりではないでしょうか？
期待薄ですが、営業担当者によっては手付金をそのまま返却して解約してくれることもあります。
旦那様のご友人＝取引先の方であれば「お付き合い」のための必要経費と諦めて所有することになるかもしれませんが、利害関係がない友達からのお誘いであれば即時「手付流し」による解約の実行をお勧めします。
ご友人を悪く言っても仕方ありませんが、おそらくご友人は数十万円の紹介料をもらっていると思われます。
以下は、購入済みでローンの返済も始まってる場合にお読みいただければ幸いです。
既に「金消」（きんしょう。金銭消費貸借契約の略称。ローンを組みました、ということ）が済んでいるなら、少しでも傷を浅くするために確定申告（明細書が不要な白色申告）で何が経費計上できるかご確認ください。金額の大きなところだと、固定資産税だけでなく、建物管理費なども計上できます。（参考：https://www.musashi-corporation.com/wealthhack/real-estate-investment-expense）
裏ワザとしては、観光目的の旅行などの交通費を計上したり（旅行先の不動産広告を持ち帰り「視察目的」と言い張る）、個人的な外食費を計上したり（業者との会食費と言い張る）、買い替えたPCや家具の代金を計上したり（業務上必要と言い張る）、携帯電話代を計上する（半分以上業者との遣り取りでしか使わないと言い張る）など、徹底的に経営が下手な人を演じて日々の生活費を経費として垂れ流しにする（白色申告で雑費を増やし還付金を増やす）ことで被害が抑えられます。
「焼石に水だ」と揶揄する人は必ず居ますが、サラリーマン大家さんとして、毎年10〜20万円年収を低く見せるだけでも家計としては違ってくるかと思います。
それでも、数年後には減価償却が終わり黒字化してしまうので、白色申告により税金は増えます。ローンを支払って毎月手出しがあるのに理不尽ですよね…
なお、住宅ローンと不動産投資ローンを混同されてるようですが（「住宅ローン？」と質問返しだけする回答者の良識を疑います）、逆算すると2.3〜2.5%くらいのローンですので、不動産投資ローンかと思われます。
ですので、違法性はありません。
ローンに関しても、少しでも被害を少なくするための手立てを共有しておきます。
結論から言うと、どこかのタイミングで借り換えを検討してください。登記費用も改めて発生しますし貸付手数料なども発生しますが、上記の金利で契約していれば、1.65〜1.85%くらいの金利で借り換えられれば、十分にトータルの出費を抑える事に繋がります。解約手数料が発生する金融機関もあります（２年以内は繰上げ返済金額の◯%が必要とか、いっぺんに完済すると◯万円が必要とか）ので、細則を確認して無駄な経費が発生しないタイミングや返済方法をご確認ください。
後々の話にはなりますが、「ここで売却」と言うのは絶対避けた方が良いです。
おそらく買取再販を行う業者かと思いますが、そのような業者の基本的なスタンスは、「買い叩いて、高く売る」です。旦那さんが亡くなった場合や損切りで売却する場合、最も買い叩いてくるのが、最初に売り付けてきた業者です。ご家庭の事情を知っているからこそ、どこまで買い叩けるかも知っているんです。
一般的に2000万円台の物件なら、400〜500万円は乗せたいので、逆にそれだけご質問者様が安く買い叩かれるということです。
上手く立ち回れば（買取再販業者ではなく、不動産売買の仲介業者を選んで高く売ってもらえば）、６年目以降に売却してプラスマイナスゼロくらいにはできると思います（５年以内だと短期譲渡扱いとなり売却益に掛かる税金が倍になります！）し、既に築20年とのことですが築35年くらいまでなら買い手は現れると考えて良いです。
個人的な感想だと、今回の物件は管理費修繕積立金も9000円程度と安めで、今後、値上げや大規模修繕での追加費用なども有り得るので、35年間所有し続けてもトータルの収支がプラスに転じる機会は無いかと思います。
不動産バブルが続いてるか、昨今の物価上昇で家賃相場が上昇と下落どちらに転ぶか、などは売り時を逃さないために意識して見ておいた方が良いです。
あと、サブリースしてる業者も調べた方が良いです。
販売業者と関係のある会社なら、販売時に利回りを良く見せることが目的なので、数年後には解約かサブリース料の引き下げを申し入れてくる可能性が高いです。
無関係な会社なら、近隣の家賃相場をご確認ください。サブリース料86,328円を90%で割り戻した約96,000円が家賃相場より安いなら、ひとまず解約は当面先になると思いますが、逆に契約更新のタイミングでこちらから解約を申し入れても良いかと思います。一般の入居者を募集した方が利回りが改善する、という判断です。
ところで、「90%」というのは、不動産経営でよく使われる、空室期間を想定した安全率です。２年に１回くらいは２〜３ヶ月の空室が発生するイメージです。空室期間が発生しても利益が出るなら投資する価値があるな、と判断する指標にします。石橋を叩くなら85%くらいで見ます。
サブリースだと毎月一万円の手出しで済みますが、一般の入居者募集だと空室時に月々10万円弱という多額の出費が発生するので家賃入金用の専用口座を用意して、ローンと管積が引き落とされる口座には専用口座からの定額送金とし、入居者がいる間はその専用口座が毎月10,000円ずつ増えるようにすると、安全です。
最後に、入居者が自殺するリスクは常にありますが、少ない事例を怖がる必要はないです。自殺するって相当追い詰められていますし、先ずは安アパートに住み替える人の方が圧倒的多数です。
もし自殺が発生しても、１回別の入居者が決まれば、その次は心理的瑕疵の告知義務はなくなりますし、事故物件物件を取り扱ったことがある不動産屋さんから聞いた話だと、平均５年くらいで家賃は元に戻せるそうです。
若干、気休めや希望的観測も込みでのご回答にはなりますが、今後の方針に役立てていただければ幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/7/3 17:54:15
長々と本当にありがとうございます。とても勉強になりましたし２つの方向からの意見でとても嬉しいです。時間をとっていただき誠にありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2022/7/3 16:06:59
「月の収入が86,328円
月々返済ローン87,421円
実質私たちが月に払う額は
建物管理費、修繕費積立金合して
10,153円となってます。」
持ち出しが発生しているので「不動産投資」ではなく「不動産出費」です。
今後家賃が上がるエリアの物件ですか?そうでなければ収入は増え、出費は増える一方でしょう。
分かりやすいカモ物件です。
大ハズレです。
月々返済ローン87,421円
実質私たちが月に払う額は
建物管理費、修繕費積立金合して
10,153円となってます。」
持ち出しが発生しているので「不動産投資」ではなく「不動産出費」です。
今後家賃が上がるエリアの物件ですか?そうでなければ収入は増え、出費は増える一方でしょう。
分かりやすいカモ物件です。
大ハズレです。
A
回答日時：
2022/7/3 11:46:08
空室などの時は不動産の会社が負担をしてくれるとの事。修繕費も任意。
固定資産税を払っても確定申告で還付金として返ってくる。いいことばかりな話ですが
デメリットはあるのでしょうか。
⇒本業はどれぐらいの年収がありますか？それによりますし、年々還付金は下がります。その計算はしてますか。
ちなみに火災保険などは行っていて、
マンションなどで地震が起きた場合は保険で補えるなど…
⇒営業マンなど、保険の使い方知らない人がほとんどです。
保険に入るのは当たり前なので営業トークにもなりません。
もし自殺されたり殺害があった場合どうなるのでしょうか。
⇒終わりです。
しかも35年ローンです、住宅ローンは組めるのでしょうか
⇒住宅ローンはあなたが住む為なので組めません。嘘をついて住宅ローンを組んだ場合、バレれば一括返済を求められる可能性があり詰みます。
投資用ローンで35年ローンはあります。金融機関によりますが完済時の年齢８４歳までが私の知っている最長です。
だれかぁ！デメリットととか教えてください
⇒デメリットは、単純です。空室リスクと修繕リスクです。
ですので、毎月マイナス収支の時点で終わります。
まぁいいことしか言われてない時点で黒ですよね
⇒黒かどうかはあなたの収入と考え方次第です。
一つ目のマンションワンルームは
2,510万円で、35年ローン
月の収入が86,328円
月々返済ローン87,421円
実質私たちが月に払う額は
建物管理費、修繕費積立金合して
10,153円となってます。
35年すると、10,153×12ヶ月x35
4,264,260円となってます。
⇒この金利なら投資用ローンなのでまだちゃんとした不動産業者です。
ここで売却してもいいし
そのまま家賃収入を貰ってもいいそうです。
⇒35年後は恐らく場所やその時の景気によりますが、一般的に1000万円ぐらいになってるのではないでしょうか。
固定資産税を払っても確定申告で還付金として返ってくる。いいことばかりな話ですが
デメリットはあるのでしょうか。
⇒本業はどれぐらいの年収がありますか？それによりますし、年々還付金は下がります。その計算はしてますか。
ちなみに火災保険などは行っていて、
マンションなどで地震が起きた場合は保険で補えるなど…
⇒営業マンなど、保険の使い方知らない人がほとんどです。
保険に入るのは当たり前なので営業トークにもなりません。
もし自殺されたり殺害があった場合どうなるのでしょうか。
⇒終わりです。
しかも35年ローンです、住宅ローンは組めるのでしょうか
⇒住宅ローンはあなたが住む為なので組めません。嘘をついて住宅ローンを組んだ場合、バレれば一括返済を求められる可能性があり詰みます。
投資用ローンで35年ローンはあります。金融機関によりますが完済時の年齢８４歳までが私の知っている最長です。
だれかぁ！デメリットととか教えてください
⇒デメリットは、単純です。空室リスクと修繕リスクです。
ですので、毎月マイナス収支の時点で終わります。
まぁいいことしか言われてない時点で黒ですよね
⇒黒かどうかはあなたの収入と考え方次第です。
一つ目のマンションワンルームは
2,510万円で、35年ローン
月の収入が86,328円
月々返済ローン87,421円
実質私たちが月に払う額は
建物管理費、修繕費積立金合して
10,153円となってます。
35年すると、10,153×12ヶ月x35
4,264,260円となってます。
⇒この金利なら投資用ローンなのでまだちゃんとした不動産業者です。
ここで売却してもいいし
そのまま家賃収入を貰ってもいいそうです。
⇒35年後は恐らく場所やその時の景気によりますが、一般的に1000万円ぐらいになってるのではないでしょうか。
A
回答日時：
2022/7/3 10:40:43
不動産屋です。
マンション投資は必ず損します。
>ここで売却してもいいし…
35年後のことですよね？
新築で購入したのなら、35年後の売買価格は、恐らく半額です。
誰かが住んだ時点で中古になり、その時点で、値段も20%は下がります。
修繕費が任意と言う意味も分かりません。エアコンが壊れていても、修理や交換は大家の任意だから、修理しなくても良いという事でしょうか？
そんな事したら、誰も入居しませんよ。
即ち、
- 売値の損
- 手出しの損（毎月10,000円x35年分）
- 金利の損
多分、2000万程度のマイナスで終わります。
サラリーマンで流行っているのではなく、被害が増えている悪徳不動産屋の合法的な詐欺です。
【追記】
築20年なんですね。
内装を綺麗にすれば家賃も上がる…
毎月手出しがある上に、リフォームしてたら、ボランティアの域ですよ。
35年ローンの返済時には、築55年。
売却どころか、建替えです。
マンション投資は必ず損します。
>ここで売却してもいいし…
35年後のことですよね？
新築で購入したのなら、35年後の売買価格は、恐らく半額です。
誰かが住んだ時点で中古になり、その時点で、値段も20%は下がります。
修繕費が任意と言う意味も分かりません。エアコンが壊れていても、修理や交換は大家の任意だから、修理しなくても良いという事でしょうか？
そんな事したら、誰も入居しませんよ。
即ち、
- 売値の損
- 手出しの損（毎月10,000円x35年分）
- 金利の損
多分、2000万程度のマイナスで終わります。
サラリーマンで流行っているのではなく、被害が増えている悪徳不動産屋の合法的な詐欺です。
【追記】
築20年なんですね。
内装を綺麗にすれば家賃も上がる…
毎月手出しがある上に、リフォームしてたら、ボランティアの域ですよ。
35年ローンの返済時には、築55年。
売却どころか、建替えです。
A
回答日時：
2022/7/3 01:55:01
その他不動産の管理費がマンションの管理費とは別に掛かります、空室時負担と言う事はサブリースですから10%は最低とられますので8,600円ぐらいかかります。
普通の管理でも5%です。
固定資産税が10数万円掛かります。
火災保険にしても10年更新でしょうし地震保険は5年更新で費用が掛かります。
いくらぐらいで売れますよと言うのはその会社が売る金額で買取額はその7がけでしょう。
後建物の管理費修繕費積立金は将来必ず上がりますから35年間同じではありません、35年で組む時点で終わってます。
15年ローンでトントンならまだ良いですが35年ローンでマイナスで税金還付があるでは話になりません。
普通の管理でも5%です。
固定資産税が10数万円掛かります。
火災保険にしても10年更新でしょうし地震保険は5年更新で費用が掛かります。
いくらぐらいで売れますよと言うのはその会社が売る金額で買取額はその7がけでしょう。
後建物の管理費修繕費積立金は将来必ず上がりますから35年間同じではありません、35年で組む時点で終わってます。
15年ローンでトントンならまだ良いですが35年ローンでマイナスで税金還付があるでは話になりません。
A
回答日時：
2022/7/1 16:33:21
A
回答日時：
2022/7/1 15:18:34
投資と言うのは自己資金でやるもので、借りてまでするものではありません
例えば、ロレックスから営業の電話は普通は来ません
例えば、ロレックスから営業の電話は普通は来ません
A
回答日時：
2022/7/1 15:05:59
投資会社の目的は、安く仕入れしたワンルームマンションを無知な顧客に高く購入させることです。
顧客の利益は一切関係ありません。
各質問ごとに、投資の罠、不動産会社の嘘を詳しく解説します。
①空室などの時は不動産の会社が負担をしてくれるとの事
これを家賃保証（サブリース）と言います。
サブリース契約をお読みください。３５年間、家賃保証するわけではありません。サブリース会社はいつでも、サブリース契約の解除、家賃の減額することが可能な契約となっています。さらに、ご主人からは契約の解除する場合には、高額な違約金が設定されています。
このサブリース契約は、社会問題にもなっています。
②固定資産税を払っても確定申告で還付金として返ってくる
還付されることはありまあせん。家賃収入と給与の合計額が取得税の対象となります。この経費として、固定資産税が認められるだけで、税金の支払い金額は増加しています。
③35年ローンです、住宅ローンは組めるのでしょうか
住宅ローンは不可です。事業用ローンのみです。
不正利用の摘発が増えています。
④保険で補えるなど…
地震による火災は、地震保険に加入しなければなりません。
⑤自殺されたり殺害があった場合
自殺があった部屋として賃貸募集されます。家賃保証は解除されるでしょうね。
⑥2,510万円で、35年ローン
月の収入が86,328円
月々返済ローン87,421円
本物の投資家は、年間収入（1,035,936円）86,328円×12ヶ月
が妥当な購入金額か？
月の収入が86,328円が妥当な賃料か？
判断します。
一般的に、利回り（年間収益）で、まずは判断します。
単純に利回り4％
投資かは、見向きもしません。
2,510万円は、相場的な2000万円程度、500万円が不動産会社の利益です。
月の収入が86,328円は、利回りを高く見せる為に、高めの設定ですね。
⑦ここで売却してもいいし
売却するのは、ローン全額返済が条件です。ローン残額が2500万円としても、諸費用も含めて2600万円程度で売却しなければなりません。
利回り4％では誰も購入しない、相場よりも高いマンションは誰も購入しない、よって自己資金として600万円相当の現金を準備するしかありません。
さらに、家賃保証の解約で違約金も必要です。
顧客の利益は一切関係ありません。
各質問ごとに、投資の罠、不動産会社の嘘を詳しく解説します。
①空室などの時は不動産の会社が負担をしてくれるとの事
これを家賃保証（サブリース）と言います。
サブリース契約をお読みください。３５年間、家賃保証するわけではありません。サブリース会社はいつでも、サブリース契約の解除、家賃の減額することが可能な契約となっています。さらに、ご主人からは契約の解除する場合には、高額な違約金が設定されています。
このサブリース契約は、社会問題にもなっています。
②固定資産税を払っても確定申告で還付金として返ってくる
還付されることはありまあせん。家賃収入と給与の合計額が取得税の対象となります。この経費として、固定資産税が認められるだけで、税金の支払い金額は増加しています。
③35年ローンです、住宅ローンは組めるのでしょうか
住宅ローンは不可です。事業用ローンのみです。
不正利用の摘発が増えています。
④保険で補えるなど…
地震による火災は、地震保険に加入しなければなりません。
⑤自殺されたり殺害があった場合
自殺があった部屋として賃貸募集されます。家賃保証は解除されるでしょうね。
⑥2,510万円で、35年ローン
月の収入が86,328円
月々返済ローン87,421円
本物の投資家は、年間収入（1,035,936円）86,328円×12ヶ月
が妥当な購入金額か？
月の収入が86,328円が妥当な賃料か？
判断します。
一般的に、利回り（年間収益）で、まずは判断します。
単純に利回り4％
投資かは、見向きもしません。
2,510万円は、相場的な2000万円程度、500万円が不動産会社の利益です。
月の収入が86,328円は、利回りを高く見せる為に、高めの設定ですね。
⑦ここで売却してもいいし
売却するのは、ローン全額返済が条件です。ローン残額が2500万円としても、諸費用も含めて2600万円程度で売却しなければなりません。
利回り4％では誰も購入しない、相場よりも高いマンションは誰も購入しない、よって自己資金として600万円相当の現金を準備するしかありません。
さらに、家賃保証の解約で違約金も必要です。
A
回答日時：
2022/6/30 21:15:06
当初から毎月赤字なので完全に騙されています。早めに専門家にご相談ください。
https://www.youtube.com/watch?v=9FW0WL7cKL8
https://www.youtube.com/watch?v=9FW0WL7cKL8
A
回答日時：
2022/6/30 21:01:14
不動産投資家です。
ローンが行き詰まったら声をおかけください。
ローンが行き詰まったら声をおかけください。
A
回答日時：
2022/6/30 20:49:55
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