教えて！住まいの先生

住宅ローンは建物と建物の敷地に同時に抵当権が設定されるので、建物だけに抵当権が設定されることはありません。それは保留地上の建物であったとしても同様です。保留地そのものには直接抵当権設定はできませんが、換地処分後に抵当権設定登記を行うことが予定された契約になります。 保留地のままでも競売にかけられることがあり、その場合は確かに競売にかけられる不動産は建物だけですが、換地に対する抵当権設定登記の権利付きで競売にかけられるので実質上は土地建物同時競売と内容的には一緒になり、換地の際に競売の買受人へ直接所有権登記できると解釈されています。 ただし住宅ローン以外の一般債権者の場合ではこの仕組みをよく知らないままに、建物だけに抵当権を設定して保留地に対してなんら権利主張しないまま満足してしまっている人もたまにはいます。その場合は、建物の土地に対する権原がどのようになっているかで抵当価値が変わります。 たとえば換地処分後の土地の所有者が建物所有者と異なっていてその利用権が使用貸借権の場合は、ほぼ無権限と同様なので、建物につけた抵当権はほぼ無価値となる可能性があります。