教えて！住まいの先生
Q 中古マンションが売れません。
関西地方の田舎で築18年のマンションになるのですが、管理費と修繕積立金が相場より相当に高いらしく、築年数や部屋面積、立地等を考慮した相場から2割程度下げても、未だ内見希望者すらない状況です。
なお、専任媒介で半年前から売りに出しています。
中古マンションの流動性は（維持費が相場程度であれば）大きい地域なので、物件自体の需要はあるとは思うのですが、維持費が高額のため敬遠されている状況です。
やはり相当値下げをしないと無理なのでしょうか？
今後の売り方についてアドバイスをいただけると幸いです。
なお、専任媒介で半年前から売りに出しています。
中古マンションの流動性は（維持費が相場程度であれば）大きい地域なので、物件自体の需要はあるとは思うのですが、維持費が高額のため敬遠されている状況です。
やはり相当値下げをしないと無理なのでしょうか？
今後の売り方についてアドバイスをいただけると幸いです。
回答
A
回答日時：
2024/9/24 10:49:02
A
回答日時：
2024/9/23 22:00:17
専任はやめた方がいいです。
一般に変更していろいろな媒体で広告を打ってもらいましょう。
一般に変更していろいろな媒体で広告を打ってもらいましょう。
A
回答日時：
2024/9/21 13:45:31
そのマンションの総戸数は何戸くらいですか。
A
回答日時：
2024/9/21 13:28:05
不動産仲介業者に、同じマンションの成約価格実績をレインズ（不動産仲介業者が見ているシステム）から拾わせてください。それが「相場」です。
或いは、面倒であれば「マンションレビュー」などのサイトで実績を拾ってきてもいいかもしれません。
もし売り出している相場が適切であれば、専任媒介になっていることにより、いわゆる「囲い込み」をされている可能性もあると思いますので、流動性がある程度高い地域であれば、一般媒介契約に切り換えて他の不動産仲介業者とも契約するのがよいと思います。
おかしな業者だと、他の業者に仲介させないために、レインズに載せてから即座に消すだとか、あとはSUUMOなどに載せずろくに販促活動をしていないなどありますからね。
或いは、面倒であれば「マンションレビュー」などのサイトで実績を拾ってきてもいいかもしれません。
もし売り出している相場が適切であれば、専任媒介になっていることにより、いわゆる「囲い込み」をされている可能性もあると思いますので、流動性がある程度高い地域であれば、一般媒介契約に切り換えて他の不動産仲介業者とも契約するのがよいと思います。
おかしな業者だと、他の業者に仲介させないために、レインズに載せてから即座に消すだとか、あとはSUUMOなどに載せずろくに販促活動をしていないなどありますからね。
A
回答日時：
2024/9/21 13:20:58
東京だと場所にも寄りますが、直ぐに入居者がいらっしゃる。半年は長いですね。賃貸とかは? 最終的には値下げするならば。
A
回答日時：
2024/9/21 12:15:17
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）「関西地方の田舎」で、管理費＋修繕積立金が月6万円弱というのは結構高めですね。大手デベの物件あるいは高級物件なんですかね？
２）私は都心に住んでいいますが総戸数300戸、80㎡台、築15年で5万円台です。総戸数25というのが、将来の維持費の値上がりや修繕積立一時金の発生リスクなどもあって、敬遠されているのかもしれませんね。
３）あとは、同じ価格でも、➀リフォームをして空室で売りに出す、②リフォーム無しで空室で売りに出す、③居住中で売りに出す、などの売り出し方の違いでも売れるスピードも変わってきます。当然、➀⇒②⇒③の順番で売れる時間がかかります。
★仮に➀でも売れないのであれば、「不動産会社の掲載写真がダメ」、「不動産会社自体がダメ」、「価格が高い」の何れかではないかと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）「関西地方の田舎」で、管理費＋修繕積立金が月6万円弱というのは結構高めですね。大手デベの物件あるいは高級物件なんですかね？
２）私は都心に住んでいいますが総戸数300戸、80㎡台、築15年で5万円台です。総戸数25というのが、将来の維持費の値上がりや修繕積立一時金の発生リスクなどもあって、敬遠されているのかもしれませんね。
３）あとは、同じ価格でも、➀リフォームをして空室で売りに出す、②リフォーム無しで空室で売りに出す、③居住中で売りに出す、などの売り出し方の違いでも売れるスピードも変わってきます。当然、➀⇒②⇒③の順番で売れる時間がかかります。
★仮に➀でも売れないのであれば、「不動産会社の掲載写真がダメ」、「不動産会社自体がダメ」、「価格が高い」の何れかではないかと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
A
回答日時：
2024/9/21 11:39:26
因みに管理費・修繕積立金の合計は幾らですか？
サラリーマン世帯では合計が3.3万円以内でないとまず購入検討対象にすらなりません。
同じサイズの近隣のマンションの相場よりか、毎月一万円高ければ、
1万円✕12ヶ月✕35年＝420万円になります。
また、イメージがあるので、最低でも600万円は安くしなくては売れないでしょう。
サラリーマン世帯では合計が3.3万円以内でないとまず購入検討対象にすらなりません。
同じサイズの近隣のマンションの相場よりか、毎月一万円高ければ、
1万円✕12ヶ月✕35年＝420万円になります。
また、イメージがあるので、最低でも600万円は安くしなくては売れないでしょう。
A
回答日時：
2024/9/21 11:28:25
地方の中古は売れませんよ。周りのマンションの相場をよく調べ、減額してでも売らないと今後もっと値下がりするだけです。
今のマンションバブルは都心の駅近のみです。
今のマンションバブルは都心の駅近のみです。
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