教えて!住まいの先生
Q 隣地の所有者に土地を売りたい 地方都市のアクセスがよく、ビジネス街のど真ん中に 70年前に購入した70坪の土地があります。
そこには、戸建を建てて身内が住んでおりましたが他界し、私が相続人となりました。
この70年という年月の間に都市の発展により
地価も高騰し現在に至っては、坪単価250万程になっております。
しかし、私が今後土地の管理をすることは難しく売却を視野に入れ始めました。
現在、四方八方ビジネスセンターなど高層ビルに囲まれ 今となっては私が相続する土地はポツンと陸の孤島状態です。
また、土地の形状も旗竿地で公道に接している部分に関しては2〜3メートルの間口の狭い形状です。
そこで、隣地の所有者に土地を売りたいと考えました。
隣地は公道に面していますが、ビル、マンションを建てるとなると狭地な為
過去に土地を売ってくれないか。と打診がありました
※その時は、まだ身内が住んでいたので断ってます。
今は会社の小さな営業所を建てているので、おそらく貸地にしているのでは…と推測しています。
以上の経緯を踏まえて、不動産業者に足元を見られて安く買い叩かれない為に勉強したいので 詳しい方、または専門の方にご教示願います。
【質問】
①隣地の所有者に、土地を買い取ってもらいたい時 どのようにアクションを起こせばよろしいでしょうか
②また、前向きに話を聞いてもらえそうな場合 どこに気をつけて進めるのがベストですか
③やはり、不動産屋に仲介してもらうしかないですか
よろしくお願いします
この70年という年月の間に都市の発展により
地価も高騰し現在に至っては、坪単価250万程になっております。
しかし、私が今後土地の管理をすることは難しく売却を視野に入れ始めました。
現在、四方八方ビジネスセンターなど高層ビルに囲まれ 今となっては私が相続する土地はポツンと陸の孤島状態です。
また、土地の形状も旗竿地で公道に接している部分に関しては2〜3メートルの間口の狭い形状です。
そこで、隣地の所有者に土地を売りたいと考えました。
隣地は公道に面していますが、ビル、マンションを建てるとなると狭地な為
過去に土地を売ってくれないか。と打診がありました
※その時は、まだ身内が住んでいたので断ってます。
今は会社の小さな営業所を建てているので、おそらく貸地にしているのでは…と推測しています。
以上の経緯を踏まえて、不動産業者に足元を見られて安く買い叩かれない為に勉強したいので 詳しい方、または専門の方にご教示願います。
【質問】
①隣地の所有者に、土地を買い取ってもらいたい時 どのようにアクションを起こせばよろしいでしょうか
②また、前向きに話を聞いてもらえそうな場合 どこに気をつけて進めるのがベストですか
③やはり、不動産屋に仲介してもらうしかないですか
よろしくお願いします
質問日時:
2025/1/17 11:57:00
解決済み
解決日時:
2025/1/17 23:47:50
回答数: 3 | 閲覧数: 63 | お礼: 500枚
共感した: 1 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時:
2025/1/17 23:47:50
①直接接触するのがベストですが、遠方で難しいようであれば、仲介業者に売却の専任媒介を出し、隣地への売却打診を行ってくれと依頼すればやってくれます。
②前向きに検討してくれそうな場合には、やはり価格次第になるでしょう。隣地から見れば、あなたの土地は間口の狭い旗竿地なので、単体で見た場合の評価は相当安くなるはずと期待するでしょう。
一方で、あなたの土地を併合することによって、隣地の価値増分がある可能性があります(消化可能容積率のUP、面積増加による収益価値増加など)。この併合による価値増加が認められる場合には、あなたの土地の評価は併合後の一体となった土地の価値と同等ということになり、その分、相場よりもプレミアムが付くことになります。
この辺りのことは物件調査してみないと一概には言えないので、不動産鑑定評価を依頼して評価書を元に交渉するというのがいいと思います(併合による価値増分がなさそうなら、鑑定依頼をするのはやめて、単純に隣地との駆け引きをすればいいと思います)。
③最終的には、売買契約書や物件概要書を作成しないといけないので、仲介を挟んでおいた方が無難です。相対取引で自分で契約書類を作れなくもないですが、高額の取引で間違いなどがあると、売主責任を問われる恐れがあるので、専門家でない限りは相対取引はやめておいた方がいいと思います。
②前向きに検討してくれそうな場合には、やはり価格次第になるでしょう。隣地から見れば、あなたの土地は間口の狭い旗竿地なので、単体で見た場合の評価は相当安くなるはずと期待するでしょう。
一方で、あなたの土地を併合することによって、隣地の価値増分がある可能性があります(消化可能容積率のUP、面積増加による収益価値増加など)。この併合による価値増加が認められる場合には、あなたの土地の評価は併合後の一体となった土地の価値と同等ということになり、その分、相場よりもプレミアムが付くことになります。
この辺りのことは物件調査してみないと一概には言えないので、不動産鑑定評価を依頼して評価書を元に交渉するというのがいいと思います(併合による価値増分がなさそうなら、鑑定依頼をするのはやめて、単純に隣地との駆け引きをすればいいと思います)。
③最終的には、売買契約書や物件概要書を作成しないといけないので、仲介を挟んでおいた方が無難です。相対取引で自分で契約書類を作れなくもないですが、高額の取引で間違いなどがあると、売主責任を問われる恐れがあるので、専門家でない限りは相対取引はやめておいた方がいいと思います。
質問した人からのコメント
回答日時: 2025/1/17 23:47:50
一番、わかりやすかったです!ありがとうございました
回答
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A
回答日時:
2025/1/17 12:50:55
①隣地の所有者に、土地を買い取ってもらいたい時 どのようにアクションを起こせばよろしいでしょうか
→自分で接触する、できなければ代理で不動産屋でしょうか。
②また、前向きに話を聞いてもらえそうな場合 どこに気をつけて進めるのがベストですか
→決済方法、条件、
③やはり、不動産屋に仲介してもらうしかないですか
→坪単価にしても専門家の方が良いかもしれませんが保証はないです
→自分で接触する、できなければ代理で不動産屋でしょうか。
②また、前向きに話を聞いてもらえそうな場合 どこに気をつけて進めるのがベストですか
→決済方法、条件、
③やはり、不動産屋に仲介してもらうしかないですか
→坪単価にしても専門家の方が良いかもしれませんが保証はないです
A
回答日時:
2025/1/17 12:35:56
先ずは近隣が250万とすれば
旗竿でもし再建築不可であれば半分以下
3分の1も覚悟してください
仮に再建築できたとしても
間口の狭さから、ビルを建てるなら制限が
多いので
安めになるのも覚悟してください
地元の大きめよ不動産屋なら
周辺のビルは視野に入ってますから
買ってくれるか連絡を取ってくれます
しかし70坪でしかも間口か狭いとなると
近隣ビル用の駐車場になるしか無いような
私ならコインパーキングを考えます
70坪なら12台いけますので
30分100円としても日に3万は稼ぐでしょう
土日が不利になったとしても月に80万は
稼ぐ計算になります。
コインパーキング業者も多くありますので
相談してみては
旗竿でもし再建築不可であれば半分以下
3分の1も覚悟してください
仮に再建築できたとしても
間口の狭さから、ビルを建てるなら制限が
多いので
安めになるのも覚悟してください
地元の大きめよ不動産屋なら
周辺のビルは視野に入ってますから
買ってくれるか連絡を取ってくれます
しかし70坪でしかも間口か狭いとなると
近隣ビル用の駐車場になるしか無いような
私ならコインパーキングを考えます
70坪なら12台いけますので
30分100円としても日に3万は稼ぐでしょう
土日が不利になったとしても月に80万は
稼ぐ計算になります。
コインパーキング業者も多くありますので
相談してみては
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