教えて!住まいの先生

Q こんにちは 現在ハウスメーカーを通さずに土地の購入を検討しており、値引き交渉にあたって以下のことを知りたいです。 もしご存知の方おりましたら回答をお願いします!

①担当の土地を売ることで不動産の営業マンのボーナスってどのくらい変わるんでしょう?
どのくらいモチベの出る話なのでしょう。

②値下げは不動産からどのようなプロセスを踏むのでしょうか、形態は以下でBが窓口です。

A:土地の所有会社(無名な地方の会社)
B:販売委託されている不動産(有名会社)

③A社が土地価格を値引きする部分が大きいかと思いますが、B社が営業利益を削って値引きをすることはあるんでしょうか。基本的に値引きはA社、B社どちらで行われるのでしょうか。

④ 2年半前の土地がまだ売れておらず3000→2000まで値下げしている状況です。(その地域の相場よりかなり安い)
理由は恐らく、駅チカ条件はかなりいいのですが水害の大きい道路であるからです。
窓口のB社として売れない土地を担当で持ち続けるの事は営業マンとしてデメリットはあるのでしょうか。

⑤A社として売れない土地を持ち続けるのはどのようなデメリットがあるのでしょうか。
(例えば個人だと建物のない土地の固定資産税は3年目以降上がると思いますが、A社としても3年目は区切りになるのでしょうか)
質問日時: 2025/1/21 22:56:01 解決済み 解決日時: 2025/2/1 06:50:41
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2025/2/1 06:50:41
今一つ状況を理解できません

ハウスメーカーを通さず・・と言うのは、あなたがどこかの土地を買ったら
そのハウスメーカーに建築を依頼するつもりで事前から付き合ってる
ハウスメーカーですか?そしてハウスメーカーにも土地を探させている・・が
今回は自分で見つけた来た土地・・って事で合ってますか?

それから、現在検討している土地・・ってのは「住宅用地として分譲された物件の一区画で、建築条件などは付いていない土地」と言う事で良いでしょうか?

長くなるので取り敢えず上の想定で回答します

①ボーナスや報奨金(インセンティブ)に関しては会社によって
全くスタイルが違います。毎月の固定給や営業手当がそもそも高い場合は
契約した金額等による差異はあまりない会社もあるし、逆のパターンも
有ります・・がしかし、あくまで「成約ありき」ですね
ま、例を挙げて言えば「ある程度値引きをして成約した」場合と
「売主希望価格」で成約した場合は、営業報奨金も割合に応じて変わりますが
あくまでそれは「成約できた」場合の話しあって

「値引きをしなかったから売れなかった・・」場合はそもそも
報奨金もゼロですから、そりゃ値引きあっても営業マンは
成約させたいものです

②・③例えばあなたがBに対して値引き要求をしたとします。
一般的な話ですがAB間ではこういう場合「下げて良い枠や範囲」は
事前に話し合ってる場合が多いですが、あなたの希望がその枠を
超える場合は、あくまでBはAに対してお伺いを立てる形に成ります
最終的な決定権者はやはり所有者のAにあります。

又、販売委託の場合一件あたり、売買額の3%~5%が「販売委託手数料」
とう形が多いので、あまりに値引きが大きい場合はAがBに対して
「そんなに大きな値引きを要求する客の場合は、その取引に関しては
販売手数料は払えないよ」などと言う場合も有ります。そうなるとBは
「働き損」にしかならないので、Aにお伺いをする前にあなたに対して
B自体が断るケースもゼロでは有りません

ま、その辺は売れ残っている期間や、Aが早く売りたい等の気持ちとのバランスによって対応は刻々と変わりますので、どういう事が起きるか?を
明確に外野の第三者が想定するのには無理が有ります

④勿論ですね、Bがソコに販売の為の人材と経費を掛けているのは
間違いないですし、早くそこを終えて次に行きたいと考えてます。
売れなければ勿論Bも原則収入ゼロですからね

⑤まぁそれは会社の状況にもよりますから何とも言えないですね
その部分は想像で深読みしない方がイイと思います
例えば長く持つことで経費が掛かると言っても5百万も千万も値段を下げて
売る場合に損する金額を天秤にかけないと分からないですし
今回は特に不動産業者が事業の為に仕入れている土地では無さそうに
書かれていますし・・

あなたが自分の資金計画で「この値段じゃないと買わない買えない」
を直接素直にぶつけてみるしか結局方法は無いかと思います
私たちプロ同士で有れば、相手の心情や状況もある程度はわかるので
駆け引きもしやすいですし応じやすいというのも有りますが
そこを一般素人エンドユーザーの方が、感情論や周りの状況から
追い込んでいって「ほら、だから早く損切りした方が得だよ」みたいな
感じで値段交渉すると相手の気分も害してしまって上手く行かない事の方が多いです
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A 回答日時: 2025/1/22 09:20:33
①担当の土地を売ることで不動産の営業マンのボーナスってどのくらい変わるんでしょう?
どのくらいモチベの出る話なのでしょう。

→経営形態で違うと思います。法人でしたら仲介手数料の1割程度かと。

②値下げは不動産からどのようなプロセスを踏むのでしょうか、形態は以下でBが窓口です。

A:土地の所有会社(無名な地方の会社)
B:販売委託されている不動産(有名会社)

→ケースバイケースです。基本的に値下げはしません。

③A社が土地価格を値引きする部分が大きいかと思いますが、B社が営業利益を削って値引きをすることはあるんでしょうか。基本的に値引きはA社、B社どちらで行われるのでしょうか。

→売主側での値段調整です。手数料の値引きはないと思います

④ 2年半前の土地がまだ売れておらず3000→2000まで値下げしている状況です。(その地域の相場よりかなり安い)
理由は恐らく、駅チカ条件はかなりいいのですが水害の大きい道路であるからです。
窓口のB社として売れない土地を担当で持ち続けるの事は営業マンとしてデメリットはあるのでしょうか。

→仲介でのデメリットはないです 売主の懐事情はありますね

⑤A社として売れない土地を持ち続けるのはどのようなデメリットがあるのでしょうか。
(例えば個人だと建物のない土地の固定資産税は3年目以降上がると思いますが、A社としても3年目は区切りになるのでしょうか)

→法人が所有している場合はその財務内容がわかりませんと何とも言えないです。赤字であっても他で帳消しにしている可能性もあります
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