教えて！住まいの先生

金融機関で住宅ローンを担当しています。

①
基本的な考えとして持ち分割合とはいくら金を出したのかその割合で決まります。
お金を半分ずつ出したなら持ち分も半分ずつですし、1:9なら1:9です。
ただし、その割合じゃないと持分をつけられなの以下と言うとそうではありません。
別にお金は奥様:旦那様で1:9で出してるけど持分は5:5にすることもできますが、この場合は旦那様から奥様に対して物件価格の4割の贈与が行われたと認定されます。
従って金額に応じた贈与税が必要になります。
税金が関わるとめんどくさいので普通は支払い割合と持分割合は同じにします。

また、住宅ローン控除の割合もフルローンの場合は基本的にそれぞれのローンの割合＝持分の割合＝住宅ローン控除の割合になります。
想像ですが、工務店が1:9といってるのは控除のことも踏まえた話なんじゃないですか？


②
これについては①の回答と同じで誰がお金を出したかによって共有名義にできるかできないかが決まります。
ローンで物件のお金を全額工面する場合は当然旦那様も奥様も債務者(または連帯債務者)じゃなければいけません(ローンを借りてないのにお金を払うことはできないですよね？つまり債務者になる＝お金を払っている＝持ち分がつけられるというこもです。)。
しかしながら、例外もあります。
例えば奥様が自分の貯金からお金を出す場合です。この場合は奥様は自分の貯金からお金を出しているのでその出した金額に応じた割合分の持分を設定できます。もちろんお金は自己資金であってローンを組んでいないので債務者ではありません。この場合はローンは旦那様の単独名義で物件は共有名義ということが発生し得ます。

ちなみに保証人、物上保証人はそれぞれ下記の違いがあります。
●保証人→借入に対する全責任があるので、払えなかった時は全財産を投じてでも払う義務がある。
●物上保証人→抵当権に入れた資産の範囲での支払い義務がある(＝今回で言うならなにかあったときに土地や建物はとられるけど貯金は無傷)
住宅ローンは土地を抵当権にとるのがマストなので奥様が持ち分を持たれるのであれば物上保証人は絶対です。
保証人にとるかまでは金融機関の方針や審査内容によって変わりますね。世帯年収で融資をOKしたのであれば保証人は必須だと思います。


住宅ローン控除を受けたいなら連帯債務者だけど、将来正社員のままでいれるかは〜
→これについては認識の通りです。保証人か物上保証人については物上保証人でいいならそっちのがいいですが、保証人をつけろと金融機関が言ってるのであればそれしか手段は無いです。


③
その通りです。

④
離婚した時によく揉めますね。

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