教えて！住まいの先生
Q 前回、 昭和2年に集落の数十人で登記した経緯のある土地について、入会地となるのかの質問をさせていただきました。当時は農耕馬や牛を死後に埋葬する土地として供用で使用したものです。
以前にも記載しましたが、その土地は第三者との賃貸借契約を結んでおりその賃料は地権者で分配されております。さて、昭和2年に登記したその土地が入会地だとして、賃貸借により発生した賃料は入会権ではなくあくまで地権により配分されるものと考えますがいかがでしょう。また、その土地の地権者の子孫がだれも相続していない場合は、賃料は子孫のだれかが相続するまで支払われないもの(管理するもの)と考えますがいかがでしょう。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/5/7 22:33:29
まず土地の賃貸は土地所有者が物権最強の権利である所有権に基づき行う行為です。
次に入会権は所有権とは異なる物権（土地の利用権）で、土地所有者や賃借人が誰かに関係なくその土地を利用することができるだけの権利です。
したがって土地所有者が得る賃貸料はその土地が入会地かどうかや入会権者がいるかどうかに関わらず、所有権に基づく土地所有者の独占的な利益になります。
さらに賃貸借契約は土地所有者が死亡しても有効であり、相続人（配偶者や子供）が貸主の地位を継承しますから賃貸料は相続人の利益になります。
もし相続人全員が相続放棄しても貸主が死亡している以上賃貸借契約を解除したり無効にすることはできないため、賃借人は賃貸人の地位を継承する相続財産管理人に賃借料を支払うことになります。（実際には賃借人が裁判所に相続財産管理人の選任を申し立てて、裁判所に賃借料を供託することになります）
質問は不動産登記法ではなく民法に関することなので、入会地や入会権は土地所有者の持つ所有権とは全く異なるため賃貸借契約や賃貸料に対して入会権者が関与することはできません。（入会権者は土地所有者や賃貸借契約や賃借人に関係なく土地を利用するだけに留まります）
ですから登記名義人が死亡し相続放棄された入会地であったとしても、賃借人は民法で定められた手続きにより賃貸人の地位を継承する人に賃借料を支払わなくてはなりません。
次に入会権は所有権とは異なる物権（土地の利用権）で、土地所有者や賃借人が誰かに関係なくその土地を利用することができるだけの権利です。
したがって土地所有者が得る賃貸料はその土地が入会地かどうかや入会権者がいるかどうかに関わらず、所有権に基づく土地所有者の独占的な利益になります。
さらに賃貸借契約は土地所有者が死亡しても有効であり、相続人（配偶者や子供）が貸主の地位を継承しますから賃貸料は相続人の利益になります。
もし相続人全員が相続放棄しても貸主が死亡している以上賃貸借契約を解除したり無効にすることはできないため、賃借人は賃貸人の地位を継承する相続財産管理人に賃借料を支払うことになります。（実際には賃借人が裁判所に相続財産管理人の選任を申し立てて、裁判所に賃借料を供託することになります）
質問は不動産登記法ではなく民法に関することなので、入会地や入会権は土地所有者の持つ所有権とは全く異なるため賃貸借契約や賃貸料に対して入会権者が関与することはできません。（入会権者は土地所有者や賃貸借契約や賃借人に関係なく土地を利用するだけに留まります）
ですから登記名義人が死亡し相続放棄された入会地であったとしても、賃借人は民法で定められた手続きにより賃貸人の地位を継承する人に賃借料を支払わなくてはなりません。
回答
A
回答日時：
2025/5/4 22:40:19
わからない、としか言えないです。
入会権は物権です。賃貸借は債権です。
単純に考えれば、物権の方が強いです。
入会権は入会権の数だけ種類があるので、それを調べないとなんとも言えません。
入会権が、共有の性質を持つとしたら、一般に総有です。分割もできなければ持ち分もありません。
登記名義の名義人によって分配される可能性はありますが、構成員でなくなった人とかは、対応が難しいですね。
だれも相続していないに関しても、登記名義だけではなく、入会権の権利を失っている可能性もあります。
そうだとすると、管理するものではありません。
とにかく、入会権は入会権の数だけあるので、詳しく調べないとわからないです。
入会権は物権です。賃貸借は債権です。
単純に考えれば、物権の方が強いです。
入会権は入会権の数だけ種類があるので、それを調べないとなんとも言えません。
入会権が、共有の性質を持つとしたら、一般に総有です。分割もできなければ持ち分もありません。
登記名義の名義人によって分配される可能性はありますが、構成員でなくなった人とかは、対応が難しいですね。
だれも相続していないに関しても、登記名義だけではなく、入会権の権利を失っている可能性もあります。
そうだとすると、管理するものではありません。
とにかく、入会権は入会権の数だけあるので、詳しく調べないとわからないです。
A
回答日時：
2025/5/4 21:48:36
集落で共同使用している入会地を、集落の戸主全員の共有名義に登記した事例は多くあります。
所有権かつ入会権を持つ人に賃料を分配しているのでしょう。
故人の財産は、その人が死亡した時点で相続人に相続され、それをどう分けるか決めるまで、相続人全員の共有財産という扱いです。
誰も相続していないのではなく、相続人たちにすでに相続されているが、まだ分け方を決めていないから相続人全員の共有財産というわけです。
だから、賃料は、相続人でとりあえず受け取る代表者を決めてもらい、代表者に渡すという方法もあるでしょう。
所有権持分の相続登記が何代もされていない場合、相続人が孫やひ孫の代になり、交流がなく代表者を決めることも難しいでしようから、その場合は支払いようがなく、必然的に管理することになると思います。
所有権かつ入会権を持つ人に賃料を分配しているのでしょう。
故人の財産は、その人が死亡した時点で相続人に相続され、それをどう分けるか決めるまで、相続人全員の共有財産という扱いです。
誰も相続していないのではなく、相続人たちにすでに相続されているが、まだ分け方を決めていないから相続人全員の共有財産というわけです。
だから、賃料は、相続人でとりあえず受け取る代表者を決めてもらい、代表者に渡すという方法もあるでしょう。
所有権持分の相続登記が何代もされていない場合、相続人が孫やひ孫の代になり、交流がなく代表者を決めることも難しいでしようから、その場合は支払いようがなく、必然的に管理することになると思います。
A
回答日時：
2025/5/4 18:50:19
・昭和2年に集落の人々で登記した土地が入会地であるかどうかについては、登記の内容や当時の利用状況などから総合的に判断する必要があります。
・入会地であれば、その土地の収益は入会権者に帰属することになります。しかし、この土地が賃貸借されており、賃料が地権者で分配されているということは、地権が認められている可能性が高いと考えられます。
・地権が認められる場合、賃料の分配は地権者に帰属することになり、入会権とは別の権利と考えられます。
・地権者に相続人がいない場合、賃料の支払いや管理については、相続が確定するまで保留される可能性があります。ただし、具体的な取り扱いは土地の状況や地域の慣行などによって異なる可能性があります。
・このような土地の権利関係については、地域の実情や経緯を十分に把握した上で、専門家に相談することをお勧めします。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
・入会地であれば、その土地の収益は入会権者に帰属することになります。しかし、この土地が賃貸借されており、賃料が地権者で分配されているということは、地権が認められている可能性が高いと考えられます。
・地権が認められる場合、賃料の分配は地権者に帰属することになり、入会権とは別の権利と考えられます。
・地権者に相続人がいない場合、賃料の支払いや管理については、相続が確定するまで保留される可能性があります。ただし、具体的な取り扱いは土地の状況や地域の慣行などによって異なる可能性があります。
・このような土地の権利関係については、地域の実情や経緯を十分に把握した上で、専門家に相談することをお勧めします。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
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