教えて！住まいの先生
Q なぜここまでワンルームマンション投資が嫌われているのでしょうか？ CFがマイナスになるのは論外ですが、それ以外に理由がありますか？(遠回りになるという理由でも良いです)
今検討している物件が都内23区の駅徒歩10分、中核駅で築27年RC利回り13%賃貸中の物件でフルローンでも毎月のCFも問題なく出て手元資金もるのですが、このような条件でも買うべきではないでしょうか？
回答
A
回答日時：
2025/5/25 10:49:44
逆算すると物件価格は923万円/？ 家賃120万円/年？
エラク安い物件ですね、なにか瑕疵があるのでしょうか、
無ければ買いですが、いかにも安すぎです。
差し支えない範囲でその背景をお知らせ下さい。
＊ワンルームＭが忌避されている理由は至極シンプルで、
業者利益がたんまりｏｎされている（業者 高利益）物件
を初心者・素人が買わされる、ことにあります。
新築で4％がざらです、必ず大損します、つまり
買った価格では売れないのです。
＊ワンルームＭで儲かった方は例外なく昔買った方、
5年前以前は安かったのです、2000万円ほどでした。
エラク安い物件ですね、なにか瑕疵があるのでしょうか、
無ければ買いですが、いかにも安すぎです。
差し支えない範囲でその背景をお知らせ下さい。
＊ワンルームＭが忌避されている理由は至極シンプルで、
業者利益がたんまりｏｎされている（業者 高利益）物件
を初心者・素人が買わされる、ことにあります。
新築で4％がざらです、必ず大損します、つまり
買った価格では売れないのです。
＊ワンルームＭで儲かった方は例外なく昔買った方、
5年前以前は安かったのです、2000万円ほどでした。
A
回答日時：
2025/5/21 16:55:52
「一昨年までワンルーム持ってましたが累積CFとキャピタルゲイン6年所有7割ローンで700万利益出ました。」
以下、想定すると・・・
購入時の価格 1,500万円（諸費用込み1,580万円程度？）
売却時の価格 2,065万円
売却益: 493万円（税引後）
家賃想定 10万円/月
月ごとCF 2.4万円（税、その他もろもろ差し引き後、6年間に入替え・家賃減少・原状回復・設備更新なし）
CF総額 207万円
だいたいこんな感じでしょうか？不動産投資の神様じゃないですか！
ただ、こちらと比べると今回のはかなり見劣りしますね。
以下、想定すると・・・
購入時の価格 1,500万円（諸費用込み1,580万円程度？）
売却時の価格 2,065万円
売却益: 493万円（税引後）
家賃想定 10万円/月
月ごとCF 2.4万円（税、その他もろもろ差し引き後、6年間に入替え・家賃減少・原状回復・設備更新なし）
CF総額 207万円
だいたいこんな感じでしょうか？不動産投資の神様じゃないですか！
ただ、こちらと比べると今回のはかなり見劣りしますね。
A
回答日時：
2025/5/20 14:33:05
欲しいなら購入すれば良いのでは？
現時点での数字で判断は難しいですよ
設備はどんどん劣化していきますので交換は必須ですし
借りられている方の民度もありますので、、、、
（部屋を滅茶苦茶にして退去後費用払わないって人も）
現時点での数字で判断は難しいですよ
設備はどんどん劣化していきますので交換は必須ですし
借りられている方の民度もありますので、、、、
（部屋を滅茶苦茶にして退去後費用払わないって人も）
A
回答日時：
2025/5/20 14:06:20
嫌われているのかなぁ・・
上手くやっている人はそれなりに利益を出しながら回しているでしょう。
条件の良い物件は業者や、上手く回している人が買う。
素人向けに販売される物件は、残り物なので条件が悪くなる。
契約条件にごまかしや見落としが無いかを調べたうえで、
現物を確認してから投資するなら良いのでは？
上手くやっている人はそれなりに利益を出しながら回しているでしょう。
条件の良い物件は業者や、上手く回している人が買う。
素人向けに販売される物件は、残り物なので条件が悪くなる。
契約条件にごまかしや見落としが無いかを調べたうえで、
現物を確認してから投資するなら良いのでは？
A
回答日時：
2025/5/20 11:43:02
変なサブリースが付けられている。
大規模修繕がされていない。
入居者の質が良くない。
売るためだけの賃貸借契約になっている。
現所有者が売る理由。
などでしょうか。
クリアしていれば買い、そうではない場合、やめておく。
大規模修繕がされていない。
入居者の質が良くない。
売るためだけの賃貸借契約になっている。
現所有者が売る理由。
などでしょうか。
クリアしていれば買い、そうではない場合、やめておく。
A
回答日時：
2025/5/20 07:52:23
ローン分は家賃から返済と考えがちですが
埋まらない場合は、ローンだけ返すことになります。
これはローンと家賃と単純に考えた公式。
固定資産税、マンションであれば修繕費、管理費、
築年数がたてばたつほど、修繕費もあがる
その割に家賃は下げないと人も入らない。
埋まらない場合は、ローンだけ返すことになります。
これはローンと家賃と単純に考えた公式。
固定資産税、マンションであれば修繕費、管理費、
築年数がたてばたつほど、修繕費もあがる
その割に家賃は下げないと人も入らない。
A
回答日時：
2025/5/20 01:00:15
＞このような条件でも買うべきではないでしょうか？
不動産投資は本気で事業になるので知恵袋で買うべきか？否か？聞いているようでは向いてないと思いますよ。
ワンルームマンションが何故売りにだされているか？何故販売員は自分で賃貸に出さないか？
それを考えたら答えは出そうですが。
築27年が30年後には築57年、周辺のマンションを見て築50年のマンションは人気ありますか？
修繕積立金などトラブルありませんか？
ローン金利1.7%は住宅ローンでは？
銀行から一括返済を求められたら対応可能ですか？
投資用であれば杞憂ですが。
サブリースだったりしませんか？
検討している物件が賃貸中の物件、賃貸中の物件が何故売りに出されているか問題無いか確認されてますか？
＞なぜここまでワンルームマンション投資が嫌われているのでしょうか？
区分マンション投資でほとんどの方が業者の喰い物にされているから嫌われています。
更に手数料目的で友人知人に紹介して被害が広がっているからです。
不動産投資は本気で事業になるので知恵袋で買うべきか？否か？聞いているようでは向いてないと思いますよ。
ワンルームマンションが何故売りにだされているか？何故販売員は自分で賃貸に出さないか？
それを考えたら答えは出そうですが。
築27年が30年後には築57年、周辺のマンションを見て築50年のマンションは人気ありますか？
修繕積立金などトラブルありませんか？
ローン金利1.7%は住宅ローンでは？
銀行から一括返済を求められたら対応可能ですか？
投資用であれば杞憂ですが。
サブリースだったりしませんか？
検討している物件が賃貸中の物件、賃貸中の物件が何故売りに出されているか問題無いか確認されてますか？
＞なぜここまでワンルームマンション投資が嫌われているのでしょうか？
区分マンション投資でほとんどの方が業者の喰い物にされているから嫌われています。
更に手数料目的で友人知人に紹介して被害が広がっているからです。
A
回答日時：
2025/5/19 23:59:53
空室ができた時の1-3ヶ月分の未収益、募集時の最低1ヶ月分の不動産屋に対する手数料と、必要であれば広告費(0.5-2ヶ月分)、入れ替わり時のリフォーム費用等の出費。
この辺も考慮してインカムで確実な浮きが見込めて、出口でそんなに下がらずCFが美味しいと思えたらありだと思います。
またリフォーム代は家賃がいくらかによってもパーセンテージが変わるのであまり安いのはオススメしないです。
この辺も考慮してインカムで確実な浮きが見込めて、出口でそんなに下がらずCFが美味しいと思えたらありだと思います。
またリフォーム代は家賃がいくらかによってもパーセンテージが変わるのであまり安いのはオススメしないです。
A
回答日時：
2025/5/19 23:52:39
都内に2戸している者です。私の場合値上がり前からやってますので、CFは1千万円は軽く上回ります。特に副都心区内は400万円近く査定価格が伸びてます。悪い物件なら仕方ないかも知れないですが、嫌われる理由がわかりません。
A
回答日時：
2025/5/19 23:30:22
23区の中核駅10分、築27年RCで,、いまどき利回り13％と聞くと、純粋に「何か訳アリの不人気物件？」「定期借地権？」「管理費・修繕積立金が異常に高い？」「反社系企業のサブリース物件？」「入居者が反グレ？精神異常者？」など、いろんな想像をしてしまいますね。
まあ、いろいろお調べになってみて、特段のリスクがないなら掘り出し物かもしれませんね。
まあ、いろいろお調べになってみて、特段のリスクがないなら掘り出し物かもしれませんね。
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