教えて！住まいの先生

売却時の譲渡所得の計算に使う取得費は、次のように分けて計算します：

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【1】購入価格700万円の内訳を分ける

まずは「土地」と「建物」の内訳を決める必要があります。
これは税務上とても重要で、例えば：
• 土地：500万円
• 建物：200万円

のように分けて考えます（実際の登記簿や固定資産税評価証明書から算出できますが、ここでは例として使います）。

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【2】建物は減価償却される（価値が年々減っていく）

木造住宅なら、法定耐用年数は22年です。
築40年なので、あなたが買った時点ですでに耐用年数を超えていました。

この場合、**「中古資産の減価償却計算」**をします。

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【3】減価償却の計算（定額法）

※建物200万円として、築40年の木造住宅を15年前に購入した例で説明

ステップ①：耐用年数の再計算

中古建物の場合は、「法定耐用年数 × 20％」で再設定（1年未満切り捨て）

22年 × 20% ＝ 4.4 → 4年が償却期間になります

ステップ②：減価償却率（定額法）を調べる

4年 → 減価償却率は 0.250

ステップ③：毎年の減価償却費

200万円 × 0.250 = 50万円（×4年間）

→ 合計で 200万円すべて償却され、建物の簿価は0円になります。

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【4】取得費の合計
• 土地：500万円（減価償却しない）
• 建物：0円（償却済み）

→ 取得費合計 = 500万円

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【5】譲渡所得の計算式

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

仮に売却価格が1,000万円で、仲介手数料などの費用が50万円だったとすると：

譲渡所得 ＝ 1,000万 −（500万＋50万）＝ 450万円

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【6】税金はいくら？

所有期間が 15年以上なので、長期譲渡所得です。
• 税率：約20.315％（所得税15%＋住民税5%＋復興税）

税額 ＝ 450万円 × 20.315％ ≒ 約91万円

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【まとめ】
• 建物は200万円で買ったものの、償却されて0円扱いになる
• 土地500万円分だけが「取得費」として使われる
• 700万円で買って、たとえば1,000万円で売ると譲渡所得は約450万円
• その場合の税金は約90万円前後

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