教えて！住まいの先生
Q 不動産の贈与について質問です。家は母の持ち家ですが、再婚をしてしまいまして、相手は外国人で国から戻ってきません。
妹は発達障害で何か残してあげたいところなのですが、とりあえずは家を母名義ではなくて妹名義に変えたいと思っています。土地は近所の神社から借りていて私も詳しくないのですが登記簿の権利部のところに借地権は設定されていません。でも地代を払って借りているのは確かです。家の不動産評価額は１２０万円前後のようです。この場合、家の名義を母と妹の了承がとれれば変更しても問題ないでしょうか？土地を借りている神社から苦情が後から出たら・・と心配です。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/6/22 17:12:03
問題は無いとは思いますし、借地権も設定していないのであれば
神社側からの苦情も、地代さえ今まで通り払うのであれば問題は無いかとは
思いますが、逆に借地権を設定していない以上、いつ
借地解消を持ち掛けられても対応しないといけないという状態では
有るかとは思いますので、
言いづらいですが妹さんが発達障害と言う事であれば
逆に、ほぼ価値がない建物でかつ「借地」の上物を妹さん名義に
する事自体が良いのかどうか？の疑問は残ります
少ない額にしても固定資産税の支払い義務は所有者に帰属しますし
売却や処分で一定額以上の現金化が望める「物」で有れば別ですが
仮に将来神社から土地を貸すのを辞めたいと手続きされた時に
取り壊すだけしか方法がない古い建物を「資産」というカテゴリーで
考えていいのかどうか？と言う事です。
例えば、取り壊すのにやはり百万以上はかかると思いますし
その場合は所有者である妹さんにその義務は生じますし
仮に代理人を立てるにしても、色々な手続きの矢面に立たなくては
行けないのは所有者の妹さんですし・・
であれば現時点で、あなたが良かれと思ってやる行為でも
将来的には妹さんを苦しめる結果にもなりかねません
であれば、名義はあなたにして、あなたの裁量の範囲内で
神社から言われるまで、
妹さんにそこに住み続けさせると言うだけにしておいた方が
良いかもしれません
神社側からの苦情も、地代さえ今まで通り払うのであれば問題は無いかとは
思いますが、逆に借地権を設定していない以上、いつ
借地解消を持ち掛けられても対応しないといけないという状態では
有るかとは思いますので、
言いづらいですが妹さんが発達障害と言う事であれば
逆に、ほぼ価値がない建物でかつ「借地」の上物を妹さん名義に
する事自体が良いのかどうか？の疑問は残ります
少ない額にしても固定資産税の支払い義務は所有者に帰属しますし
売却や処分で一定額以上の現金化が望める「物」で有れば別ですが
仮に将来神社から土地を貸すのを辞めたいと手続きされた時に
取り壊すだけしか方法がない古い建物を「資産」というカテゴリーで
考えていいのかどうか？と言う事です。
例えば、取り壊すのにやはり百万以上はかかると思いますし
その場合は所有者である妹さんにその義務は生じますし
仮に代理人を立てるにしても、色々な手続きの矢面に立たなくては
行けないのは所有者の妹さんですし・・
であれば現時点で、あなたが良かれと思ってやる行為でも
将来的には妹さんを苦しめる結果にもなりかねません
であれば、名義はあなたにして、あなたの裁量の範囲内で
神社から言われるまで、
妹さんにそこに住み続けさせると言うだけにしておいた方が
良いかもしれません
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/6/22 17:12:03
ありがとうございます。ご意見参考になりました。妹の持ち家にしたいと思っているのは、実は母がまったく貯金をせずにお金を持っていないのですが介護職をしていて年金もあり意外に年収はあるのです。妹の財産にすることによって母に残りの人生の緊張感を持っていただきたいのです。もちろん私は影で妹を支援するつもりです。
回答
A
回答日時：
2025/6/9 11:27:12
借地権がなければ他人の土地の上に家は建てられません。借地権は、一般的に、設定契約だけで、設定登記まではしません。
借地権の設定契約書があるはずですから探して、確認してみてください。
相続ではなく贈与になるので、そもそも譲渡転貸可、とあるかどうか？
もし、譲渡転貸可と書いてあっても、おそらく借地権の名義書き換えに譲渡承諾料がかかります。数十万か数百万かはわかりませんが…もちろん贈与税も考えなくてはならないですし。
また、今後妹さんが借地料を払っていけるのでしょうか。借地権の譲渡契約とか更新契約とかを妹さんができるのでしょうか。
将来的に家の解体（百万ぐらいはかかります）となったら、妹さんができるのでしょうか。状況によっては借地権付き建物とて、不動産業者が買い取ってくれる（譲渡承諾を取れるとして）なら、妹さんに現金が入る可能性はありますが、妹さんの判断力の有無によっては、後見が必要になる可能性もあります。
妹さんでなく、質問者様の名義にした方がいいと思います。贈与税も譲渡承諾料も、いろんな費用がかかるのは同じですが。
借地権の設定契約書があるはずですから探して、確認してみてください。
相続ではなく贈与になるので、そもそも譲渡転貸可、とあるかどうか？
もし、譲渡転貸可と書いてあっても、おそらく借地権の名義書き換えに譲渡承諾料がかかります。数十万か数百万かはわかりませんが…もちろん贈与税も考えなくてはならないですし。
また、今後妹さんが借地料を払っていけるのでしょうか。借地権の譲渡契約とか更新契約とかを妹さんができるのでしょうか。
将来的に家の解体（百万ぐらいはかかります）となったら、妹さんができるのでしょうか。状況によっては借地権付き建物とて、不動産業者が買い取ってくれる（譲渡承諾を取れるとして）なら、妹さんに現金が入る可能性はありますが、妹さんの判断力の有無によっては、後見が必要になる可能性もあります。
妹さんでなく、質問者様の名義にした方がいいと思います。贈与税も譲渡承諾料も、いろんな費用がかかるのは同じですが。
A
回答日時：
2025/6/9 10:28:40
（元）不動産会社経営の宅建士です。
まず、あなたの質問は、法律では「取引トラブル」とみなされて、
弁護士の専権事項になります。
ましてこの文字サイトで、あなたが求める正解などあり得ません。
それは、質問が「現状況・情報」が完全ではないからでもあります。
また、純然たる不動産の件でもあるようですので、司法書士に相談しても良いかもしれません。
そして、情報不足の一環で、「借地」のようですが、借地権の設定などは通常、あり得ませんよ。（地主との「土地賃貸借契約書」が主体です）
●また、弁護士に相談すれば、費用もかかるしー——なら、家庭裁判所の調停で申請しても良いです。（打診してみることです）
まず、あなたの質問は、法律では「取引トラブル」とみなされて、
弁護士の専権事項になります。
ましてこの文字サイトで、あなたが求める正解などあり得ません。
それは、質問が「現状況・情報」が完全ではないからでもあります。
また、純然たる不動産の件でもあるようですので、司法書士に相談しても良いかもしれません。
そして、情報不足の一環で、「借地」のようですが、借地権の設定などは通常、あり得ませんよ。（地主との「土地賃貸借契約書」が主体です）
●また、弁護士に相談すれば、費用もかかるしー——なら、家庭裁判所の調停で申請しても良いです。（打診してみることです）
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