教えて！住まいの先生

私は今年始め、調停が成立した者です。

①第三者が調停室に入れないと言うのは調停当事者と調停委員以外は入れないという意味で、他に入れるのは当事者が依頼した弁護士のみです。
私の場合、家裁までは毎回夫が送ってくれ、調停室には私１人で入り調停員や裁判官と話し合い、毎回の調停が終わるまで夫は待合室で待ってくれていました。夫は前に義父(夫の父)の相続での調停経験者だったのでアドバイスをして貰いました。

②調停が始まってからの流れはその通りですが、調停が始まる前に自分に有利な証(文書)を可能な限り集めておくことが調停を滞りなく進めるのに有効です。

③土地の評価価格に関して、どのように出すのが良いかは調停員のアドバイスに従いました。調停中に話し合いした事には守秘義務が課せられ約束しましたので詳細は語れません。

土地価格については土地の用途地域や住所により大きく異なりますので質問内容からは判りません。

私からのアドバイスとしては
• 可能な限り感情的にならず自らの権利を主張する事
• 納得出来ない事を調停委員から出された際には簡単に「合意した」と言わない事
• 何故それで合意しなければならないのか？を調停相手に証明と共に法的な説明を求める事
• 結果を急がないで「次回まで検討してみます」も時には必要な事

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調停まえに大切な事、
相続税が発生しそうなら、
税務署に貴方個人が自分のための申告納税期限延長をしておく。
亡くなって
１０ヶ月後までに納税をしないと延滞加算金が高い。
解決に数年掛かると貰ったものが飛んでいく場合があって、バカらしいですよ。

弁護士にとっては素人から一番美味しい仕事になるので設け過ぎ、要注意。
貴方は頼まなくても自由です。

調停は第三者が個別に聞き取り、話しやすい。公平です。四分の一。
まとまらなければ、裁判官の裁定で決着します。

土地の価値はあなたの考えで、また各自の考えを言って、調停員が長年の経験からアドバイスするでしょう。

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大変ですね。

まず、家裁へ調停の申立。
家裁の調停委員は２人で無いことも有ったと思います。
調停委員ですから、当然第三者です。調停委員でも和解勧告はあり得ます。
家裁で、調停が不調でしたら、審判の申立をします。
審判は強制力があるので、正当な理由なく欠席すれば、欠席審判で話は進みます。審判でも和解勧告はあります。
審判の結果が不服であれば、高等裁判所へ控訴できます。
高等裁判所でも和解勧告はあります。
高等裁判所の判決（判決です）に不服があれば、最高裁に上告できます。
これで最後です（まあ、最高裁は判例変更や憲法問題でなければ、上告棄却でお終いですが）。

地価の算定、家庭裁判所の調停や審判は、土地は路線価での評価、建物は固定資産税評価額での評価、が多いです。

家裁が勝手に不動産鑑定士に鑑定を依頼することは無いです。どちらかが、不動産鑑定士の調査申立があって、それが家裁に受理されて初めて、不動産鑑定士が出てきます。その費用は、基本は申し立てて側、内容次第で、相手方に請求できる場合もあります。

着手金10万、法定に出廷するなら30万、成功報酬は約１億円の事件で約500万円（金額が大きくなれば、割合も少なくなります）。

家庭裁判所は特段の理由がなければ、路線価、固定資産税の評価額です。
市街化区域の農地でしたら、生産緑地や納税猶予は適用されないです。


これぐらいでしょうか？

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①家裁では第三者が調停に入りますか？
→ 第三者というか、調停委員がそれぞれから個別に話を聞いて行きます。原則として（特に、対立している人を）同席させて話をすることはありません。
兄弟４人が例えば１対３で対立している、というようなときは、その３人の意見が同じなら３人同席して話をするということはあります。

②家裁での調停の流れ
→ まず、相続人の確認をします。『誰が相続人なのか』を確定させないと、資格の無い人と話をしても仕方ありませんから。
次に「遺産の範囲」は何かについての合意をします。『何を分けるのか』を明確にしませんと、分け方の話に進めません。
最低、ここまで進まないと審判には進めません。（ここまで進めば、誰が何を分ける、というところまではハッキリしますので。）

次にではその遺産の評価をどうするか、についてそれぞれの意見を調整していくことになります。固定資産税評価額を使う、路線価でやる、不動産業者の簡易査定を使う、などどの方法で「分けるべきものの価値」をいくらに見積もるかの評価をします。
「鑑定」をする場合には、相続人全員の合意が必要になります。裁判所が率先して鑑定をすることはありません。（費用負担も相続人がしなければなりませんので）
そこでも合意できなければ、審判に進むことになりますが、その場合は「競売」で換金して分ける、ということになります。（ので余りメリットが無いので、その前に手打ちをするケースが多くなります。）（あるいは法定相続分で「共有」という”先送り”ということもあり得ます。）

③これらを弁護士に依頼した場合にかかるトータルの費用は？
→ 弁護士によってさまざま、ということになります。またどこまで弁護士が動かなければならないのか、も「手間賃」の計算にかかることになるでしょう。

④個人で話合う際に土地の参考査定額を出すにはどうしたら良いですか？
→ 上記②の通りです。

⑤個人で不動産鑑定士に依頼
→ 田舎の約2000㎡の土地 ということであれば、書かれているほどの金額にはならないと思います。
それ以前に、個人で費用を負担して不動産鑑定士に依頼する意味は何でしょう。裁判所でやる場合には、「鑑定結果には従う」という一札を入れた上でやりますが、その結果にみんなが従う保証が無ければあまり意味が無いと思いますが。

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①家裁では第三者が調停に入りますか？

→調停の場合は調停員が仲に入りますが基本話し合いなので誰かが嫌だと言えばそれで調停は終わりです。

②家裁での調停の流れがわかれば教えてください。下記のイメージで合ってますか？

調停員２人が入り話し合い(各自が持参した土地の査定額等をもとに交渉)→決裂したら家裁が法律に乗っ取り審判→通常、売却した場合の価格の"時価"で計算される→決裂したら家裁が選定した不動産鑑定士の査定額で話し合い等→鑑定費用の支払者は家裁が決める(通常分担支払い)

→調停では土地の鑑定は不動産業者などの見積もりの場合が多いです。費用は自前です。審判になると申立人と相手方が折半で不動産鑑定士が入りますので費用は激上がりです。

③これらを弁護士に依頼した場合にかかるトータルの費用は？
着手金10-数十万＋成功報酬10-20%＋交通費などの実費数万〜10万以上？

→土地の価格にもよりますが調停は着手金20万＋成功報酬10~2０%＋実費というところでしょうか。審判になっても引き続きならいくらか積めばやってくれると思います。

④個人で話合う際に土地の参考査定額を出すにはどうしたら良いですか？現地の不動産屋に聞く、ネットの無料査定を利用？

→結局これが一番問題となります。調停や審判でも土地の価格で揉めます。

⑤個人で不動産鑑定士に依頼した場合、一般的にどのくらいみておくべきですか？田舎の約2000㎡の土地。
50万〜100万？

→まず数十万~ですね。

①〜⑤どれかでも結構です。ケースバイケースなのはわかっています、一般的な相場やイメージが知りたいです。

→相続争いは親族が相手なので他人より始末が悪いです。数年かかることもざらですね。譲ればすぐ終わりますが。

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