教えて！住まいの先生
Q 家の売却に関わる税金について質問です。 数年前まで高齢の両親が2人で住んでいた家を、不動産会社に依頼して売却する予定です。 田舎の古い一戸建てです。
私自身も住んでいた実家ですが、結婚して家を出たため、その後は両親2人で住んでいました。
父が亡くなったため、母は私たち家族が住んでいる家に引き取り、現在は一緒に暮らしています。
父の死後は、実家の所有者は母です。
①家が売却できた際には、母が確定申告をして税金を納めるのでしょうか？
②その場合、どんな税金がどれくらいかかるのでしょうか？
③何か、節税対策の方法などありますでしょうか？
母は年金暮らしですが、私たち家族とは同居という形で、扶養はしていません。
こういった件に詳しい方、ぜひご教授いただけますと幸いです。
補足
父が亡くなったため、母は私たち家族が住んでいる家に引き取り、現在は一緒に暮らしています。
父の死後は、実家の所有者は母です。
①家が売却できた際には、母が確定申告をして税金を納めるのでしょうか？
②その場合、どんな税金がどれくらいかかるのでしょうか？
③何か、節税対策の方法などありますでしょうか？
母は年金暮らしですが、私たち家族とは同居という形で、扶養はしていません。
こういった件に詳しい方、ぜひご教授いただけますと幸いです。
実家は、長女である母が両親（私の祖父母）から譲り受けた古い家なので、相続税もかからなかったと思いますが、住んでいる間に色々と修繕はしていますので、そういった費用はかかっていますが、領収書などの証明できる物はおそらく残っていません。
知り合いの不動産会社に聞いたところ、購入希望者はいるようで、土地と合わせて400万で売れるかどうか…といったところのようです。
2022年の秋に父が亡くなり、母が実家に住まなくなってもうすぐ丸3年です。
現状、同居の形の母を、例えば今年から私の扶養とした場合は、何が変わりますか？
もしその方が節税になるのであれば、それも検討したいと思っています。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/8/3 15:17:33
①母が確定申告して税金を納めます。
②譲渡所得税が課税されます。
売却利益の約20％です（条件次第では税率が異なります）。
ですので実家が1000万で売れて諸経費が200万かかったとすれば、利益800万の20％なので160万近い譲渡所得税が課税されます。
③母が住まなくなってから3年目の12/31までに売却できれば3000万円の利益まで控除できる制度があります。
前例で言えば利益800万で3000万以内なので納税額0円となり、160万円の節税になります。
ただし他にも細かい条件があるため、全条件をクリアする必要があります。
「居住用財産の3000万円特別控除」で検索してください。
母親は年金暮らしとの事ですが、不動産を売れば入ってきたお金は「所得」になるため、特別控除等が利用できず所得税を納めてしまうと翌年だけ健康保険料等が上がりますのでご注意を。
②譲渡所得税が課税されます。
売却利益の約20％です（条件次第では税率が異なります）。
ですので実家が1000万で売れて諸経費が200万かかったとすれば、利益800万の20％なので160万近い譲渡所得税が課税されます。
③母が住まなくなってから3年目の12/31までに売却できれば3000万円の利益まで控除できる制度があります。
前例で言えば利益800万で3000万以内なので納税額0円となり、160万円の節税になります。
ただし他にも細かい条件があるため、全条件をクリアする必要があります。
「居住用財産の3000万円特別控除」で検索してください。
母親は年金暮らしとの事ですが、不動産を売れば入ってきたお金は「所得」になるため、特別控除等が利用できず所得税を納めてしまうと翌年だけ健康保険料等が上がりますのでご注意を。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/8/3 15:17:33
詳細をありがとうございました！
非常に参考になりました。
ベストアンサーとさせて頂きます。
回答
A
回答日時：
2025/8/2 18:44:29
A
回答日時：
2025/8/2 09:46:25
現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。
①はい、基本的にはその通りです。
②その不動産をいくらで取得して、取得時の売買契約書は手元にあるのか、そしてその不動産をいくらで売却したかで税金計算は大きく変わります。
③3,000万円控除が使える可能性があるので、事前に税理士へ相談されることを強くおススメします。
①はい、基本的にはその通りです。
②その不動産をいくらで取得して、取得時の売買契約書は手元にあるのか、そしてその不動産をいくらで売却したかで税金計算は大きく変わります。
③3,000万円控除が使える可能性があるので、事前に税理士へ相談されることを強くおススメします。
A
回答日時：
2025/8/2 09:32:54
①相続において100％母親名義になっていればそうなります
②不動産の譲渡所得税というモノが掛かります
③税金の計算はややこしいですが、一言で言ってしまえば、税金が掛かるケースだったとしても自宅を売った時の特例の3000万控除(要件アリ)を
使えば、まぁ掛からないかと思いますが、それがどんな場所でいくらで売れるのかが質問文では判断できませんので、3000万円以上の高額で売れる物件の場合は、その3000万枠以外の部分に税金も掛かる場合も有ります
※「不動産の譲渡取得税」
※「3000万控除」
これらの言葉を検索して、計算方法や内容をご覧になり
ご自分のケースに当てはめてみて下さい
②不動産の譲渡所得税というモノが掛かります
③税金の計算はややこしいですが、一言で言ってしまえば、税金が掛かるケースだったとしても自宅を売った時の特例の3000万控除(要件アリ)を
使えば、まぁ掛からないかと思いますが、それがどんな場所でいくらで売れるのかが質問文では判断できませんので、3000万円以上の高額で売れる物件の場合は、その3000万枠以外の部分に税金も掛かる場合も有ります
※「不動産の譲渡取得税」
※「3000万控除」
これらの言葉を検索して、計算方法や内容をご覧になり
ご自分のケースに当てはめてみて下さい
A
回答日時：
2025/8/2 09:32:00
積算を証明できますか？
いくらで買ったか？そして維持するのにいくら使ったか？です
領収書や他の指標があれば
認めてもらえる部分があり
売却したら、差し引きプラスになった場合は利益分の2割が税金になるパターンが多いです
利益がでなければ税金もゼロです
もし積算が証明できなければ
売れたら金額の5%だけ考慮されます
例）1000万で50万は認めてもらえるので950万の２割を税金で納めます
確定申告すればおおよその税金になります
それより、売れる不動産なのか？が問題です
売ってください！と言われた
売ってくれと手紙やハガキが多く届く
これらが無いと、ほぼ負動産で
そちらの方が手間がかかります
このへんをご理解し向き合ってください
いくらで買ったか？そして維持するのにいくら使ったか？です
領収書や他の指標があれば
認めてもらえる部分があり
売却したら、差し引きプラスになった場合は利益分の2割が税金になるパターンが多いです
利益がでなければ税金もゼロです
もし積算が証明できなければ
売れたら金額の5%だけ考慮されます
例）1000万で50万は認めてもらえるので950万の２割を税金で納めます
確定申告すればおおよその税金になります
それより、売れる不動産なのか？が問題です
売ってください！と言われた
売ってくれと手紙やハガキが多く届く
これらが無いと、ほぼ負動産で
そちらの方が手間がかかります
このへんをご理解し向き合ってください
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
新築マンション
3LDK以上のマンション
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
新築戸建て
南側に道路がある新築一戸建て
-
中古戸建て
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
土地
南側に道路がある土地
友だち追加する
