教えて！住まいの先生
Q 住宅ローンについて 変動か固定にするかでかなり悩んでいます。 2025年9月に引き渡し、実行です。 夫婦ともに30代半ば、未就学児2人 世帯年収750万 ローン3,700万 自己資金1割程度
変動:0.69（がん100付）
固定:フラット35（3代疾病付）で当初5年1.11、
残30年2.11
様々な要素で悩んでおります。人によって考える、悩むポイントは違うと思います。なので皆さまが同じ立場ならどのように考え、決定するのか教えていただきたいです。
お時間ありましたら、ご回答どうぞよろしくお願いいたします。
補足
固定:フラット35（3代疾病付）で当初5年1.11、
残30年2.11
様々な要素で悩んでおります。人によって考える、悩むポイントは違うと思います。なので皆さまが同じ立場ならどのように考え、決定するのか教えていただきたいです。
お時間ありましたら、ご回答どうぞよろしくお願いいたします。
ローン期間は35年です。
フラット35＝S（金利Aプラン）＋子2人で5年間-1.0%引き下げです。6〜10年目は優遇なしです。
あと、夫は公務員で給料は情勢によって変動します。
質問日時：
2025/8/3 19:05:26
解決済み
解決日時：
2025/8/10 23:56:37
回答数： 9 ｜ 閲覧数： 1260 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/8/10 23:56:37
その状況やと、どちらを選ぶかは「どれくらい金利上昇リスクを許容できるか」と「返済に対する家計の余裕がどれだけあるか」によって分かれる。自分が同じ立場やったら、こう考えて決めると思う。
【状況まとめ】
・30代半ば（ローン期間はおそらく35年）
・世帯年収750万、借入3700万（年収比49%）
・未就学児2人（今後の教育費がかなりかかる）
・自己資金は1割（ややローン比率高め）
ここから言えるのは、「家計の余裕は今後減っていく可能性がある」「収入増加が確実でなければ慎重に構える方が安心」ということやな。
自分やったら以下のように考える：
① リスクをとって安くしたいなら変動（0.69）
・今の変動金利は非常に低いし、ここ数年で急上昇する可能性は極端には高くない
・でも、今後金利が段階的に上がれば、10年後に固定より割高になる可能性もある
・特に教育費ピークのタイミング（10〜15年後）に返済負担が増えると怖い
→ 今後共働きで収入が大きく減る見込みがない、家計に多少余裕あり、教育費・老後費用の備えができるなら変動でも可
→ ただし、「借り換えを柔軟に検討する」「繰り上げ返済の余力を残す」ことが条件
② 安心を買うなら固定（フラット35）
・当初5年1.11%、その後2.11%は今の相場では「高め」やけど、「35年後までの総額確定」は大きなメリット
・教育費が膨らむ時期でも返済額が一定で読めるのは精神的にも安心
・がんや3大疾病保障付きで、もしもの時も返済負担が減るのも安心材料
→ 共働きの継続が不確か、家計に極端な余裕はない、精神的に変動の不安が大きいならフラット固定にすると思う
③ 自分ならどう決めるか（まとめ）
→ 自分が30代半ば・子2人・年収750・借入3700万やったら、精神的安定・返済計画の見通し重視で固定（フラット）を選ぶと思う
→ ただし、「当初5年終了後の2.11%が重く感じるか」が悩みどころなので、フラット35Sで当初10年優遇なども検討に入れる
→ もし変動を選ぶ場合でも、「10年以内に繰り上げ返済で元本圧縮」「金利上昇時には借り換え実行」を前提にする
気持ち的には変動の低さに惹かれるのもわかるけど、子どもの教育費がこれから本格化する立場やと、毎月の支払いが読めることの価値って大きい。
【状況まとめ】
・30代半ば（ローン期間はおそらく35年）
・世帯年収750万、借入3700万（年収比49%）
・未就学児2人（今後の教育費がかなりかかる）
・自己資金は1割（ややローン比率高め）
ここから言えるのは、「家計の余裕は今後減っていく可能性がある」「収入増加が確実でなければ慎重に構える方が安心」ということやな。
自分やったら以下のように考える：
① リスクをとって安くしたいなら変動（0.69）
・今の変動金利は非常に低いし、ここ数年で急上昇する可能性は極端には高くない
・でも、今後金利が段階的に上がれば、10年後に固定より割高になる可能性もある
・特に教育費ピークのタイミング（10〜15年後）に返済負担が増えると怖い
→ 今後共働きで収入が大きく減る見込みがない、家計に多少余裕あり、教育費・老後費用の備えができるなら変動でも可
→ ただし、「借り換えを柔軟に検討する」「繰り上げ返済の余力を残す」ことが条件
② 安心を買うなら固定（フラット35）
・当初5年1.11%、その後2.11%は今の相場では「高め」やけど、「35年後までの総額確定」は大きなメリット
・教育費が膨らむ時期でも返済額が一定で読めるのは精神的にも安心
・がんや3大疾病保障付きで、もしもの時も返済負担が減るのも安心材料
→ 共働きの継続が不確か、家計に極端な余裕はない、精神的に変動の不安が大きいならフラット固定にすると思う
③ 自分ならどう決めるか（まとめ）
→ 自分が30代半ば・子2人・年収750・借入3700万やったら、精神的安定・返済計画の見通し重視で固定（フラット）を選ぶと思う
→ ただし、「当初5年終了後の2.11%が重く感じるか」が悩みどころなので、フラット35Sで当初10年優遇なども検討に入れる
→ もし変動を選ぶ場合でも、「10年以内に繰り上げ返済で元本圧縮」「金利上昇時には借り換え実行」を前提にする
気持ち的には変動の低さに惹かれるのもわかるけど、子どもの教育費がこれから本格化する立場やと、毎月の支払いが読めることの価値って大きい。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/8/10 23:56:37
この度はご丁寧に回答いただきましてありがとうございました！
回答
A
回答日時：
2025/8/7 04:47:48
世帯年収の内訳がわからないのでざっくり年収750万円で計算しますと、手取り額はおおよそ5,566,000円で、期末手当、勤勉手当も含めて12分割すると約46万円でこれが月の手取り額になります。
他方3700万円のローンの返済額ですが、、
●変動:0.69 35年
月の返済額：99,185円（総支払額：41,657,790円）
●当初5年1.11、 残30年2.11
月返済分（当初５年）：106,353円
月返済分（残り30年）：122,117円（総支払額：50,343,182円）
まずトータルでは900万円近い差があります。
変動の場合は手取りから引くと残りは約36万円。
フラット35の６年目以降では33万円強です。
家の支払いは問題ありません。
あとはこの33〜36万円で生活と貯蓄ができるか、です。
ご参考ですが、、
・お子さま１人あたりの大学卒業までにかかる養育費と教育費の平均は2000〜4000万円です。お２人だと4000〜8000万円。
・木造住宅の寿命は30〜40年です。すると定年くらいを機に今度は一括で建て替えです。その資金をローンと並行して貯蓄していかなければなりません。
・そして老後資金
知恵袋ではこの辺を全部すっ飛ばして「年収の何倍なら楽勝」という回答が多いですが、貯蓄がどれだけできるかがもっとも重要です。
ローンも通るし、家も買えます。
あとは手取りからどのように貯蓄し、生活費にいくらつかうかをお考えください。
さて、こうした状況で変動か固定かですが、わたしは変動をお勧めします。
900万円近い差はとても大きいです。
金利は上昇傾向ですが、これは円安対策です。
政治の話を深くするのは避けますが、この円安は日本が儲かってアメリカが困ってます。庶民には逆に見えますが、国は儲かっています。
近隣窮乏化政策という昔から世界的に有名なやり方で自国通貨を下げると困るのは海外諸国です。
トランプ大統領はこの円安ドル高に非常に強い懸念を持っていて、円高になるようにしています。トランプ関税もそのひとつです。
そうなると住宅ローンは下がっていくだろうという見方をする専門家もいます。
今は専門家でも為替の予測はできない状態ですが、現在の固定金利を変動が越えることはないんじゃないかという見方が多く、変動を選ぶ人がやはり多いと思います。
他方3700万円のローンの返済額ですが、、
●変動:0.69 35年
月の返済額：99,185円（総支払額：41,657,790円）
●当初5年1.11、 残30年2.11
月返済分（当初５年）：106,353円
月返済分（残り30年）：122,117円（総支払額：50,343,182円）
まずトータルでは900万円近い差があります。
変動の場合は手取りから引くと残りは約36万円。
フラット35の６年目以降では33万円強です。
家の支払いは問題ありません。
あとはこの33〜36万円で生活と貯蓄ができるか、です。
ご参考ですが、、
・お子さま１人あたりの大学卒業までにかかる養育費と教育費の平均は2000〜4000万円です。お２人だと4000〜8000万円。
・木造住宅の寿命は30〜40年です。すると定年くらいを機に今度は一括で建て替えです。その資金をローンと並行して貯蓄していかなければなりません。
・そして老後資金
知恵袋ではこの辺を全部すっ飛ばして「年収の何倍なら楽勝」という回答が多いですが、貯蓄がどれだけできるかがもっとも重要です。
ローンも通るし、家も買えます。
あとは手取りからどのように貯蓄し、生活費にいくらつかうかをお考えください。
さて、こうした状況で変動か固定かですが、わたしは変動をお勧めします。
900万円近い差はとても大きいです。
金利は上昇傾向ですが、これは円安対策です。
政治の話を深くするのは避けますが、この円安は日本が儲かってアメリカが困ってます。庶民には逆に見えますが、国は儲かっています。
近隣窮乏化政策という昔から世界的に有名なやり方で自国通貨を下げると困るのは海外諸国です。
トランプ大統領はこの円安ドル高に非常に強い懸念を持っていて、円高になるようにしています。トランプ関税もそのひとつです。
そうなると住宅ローンは下がっていくだろうという見方をする専門家もいます。
今は専門家でも為替の予測はできない状態ですが、現在の固定金利を変動が越えることはないんじゃないかという見方が多く、変動を選ぶ人がやはり多いと思います。
A
回答日時：
2025/8/4 10:58:28
私は変動かな。
公務員であれば、給与は右肩上がり。
生活レベルさえあげなければ、余剰資金は増える。
余剰資金を投資に回せば、投資利回り＞住宅ローン金利 になるのが当り前。あえて、固定にする必要性を感じない。
公務員であれば、給与は右肩上がり。
生活レベルさえあげなければ、余剰資金は増える。
余剰資金を投資に回せば、投資利回り＞住宅ローン金利 になるのが当り前。あえて、固定にする必要性を感じない。
A
回答日時：
2025/8/4 09:40:06
5年間の金利差が0.42％なので2回利上げがあれば固定金利を上回ってくるでしょう。
インフレ基調も続いていますし、その水準の金利で５年固定は美味しいように思います。
ただ、５年経過後の金利動向を見て変動金利に借り換えする手間を惜しむ人なら変動金利に身をゆだねた方が良いようにも思います。
その辺りの情報収集や検討が苦でないなら５年間1.11％で組むのが今のところ安牌かと。
インフレ基調も続いていますし、その水準の金利で５年固定は美味しいように思います。
ただ、５年経過後の金利動向を見て変動金利に借り換えする手間を惜しむ人なら変動金利に身をゆだねた方が良いようにも思います。
その辺りの情報収集や検討が苦でないなら５年間1.11％で組むのが今のところ安牌かと。
A
回答日時：
2025/8/4 01:14:16
それは、悩む金利設定（だいたい期待値が同じくらい）にして売り出すのだから仕方が無いです。
とりあえず両方とも本審査しておいて、8月後半に決めるのでも良いのでは。
フラットの金利が決定するのは融資実行月の初めですが、その前提となるMBSの金利が決まるのが、だいたい前月15〜23日くらいなので。
https://www.jhf.go.jp/about/investor/shisan_tanpo/next_m.html
私なら、フラット35Ｓで組んでおいて、5年後（金利変更時）と12年半後（住宅ローン控除終了時）に、繰上返済（返済額軽減）や借換するかを検討します。
とりあえず「何があるか分からない」うちは手堅くしておき、繰上返済やフラット20や変動金利への借換なども出来るので。
正解はありません。
返済計画によって正解は変わりますし、ローン商品や条件によってオススメの返済計画も僅かに変わります。
とりあえず両方とも本審査しておいて、8月後半に決めるのでも良いのでは。
フラットの金利が決定するのは融資実行月の初めですが、その前提となるMBSの金利が決まるのが、だいたい前月15〜23日くらいなので。
https://www.jhf.go.jp/about/investor/shisan_tanpo/next_m.html
私なら、フラット35Ｓで組んでおいて、5年後（金利変更時）と12年半後（住宅ローン控除終了時）に、繰上返済（返済額軽減）や借換するかを検討します。
とりあえず「何があるか分からない」うちは手堅くしておき、繰上返済やフラット20や変動金利への借換なども出来るので。
正解はありません。
返済計画によって正解は変わりますし、ローン商品や条件によってオススメの返済計画も僅かに変わります。
A
回答日時：
2025/8/4 00:02:35
変動固定半々にし20年立ちました。
やり直せるなら全額変動にします。
やり直せるなら全額変動にします。
A
回答日時：
2025/8/3 20:25:58
私なら固定。
リーマンショック直前の購入だったので、金利が高い時期に似たような条件でローンを組みました。
当時は変動でも1.8%あり毎月のように金利も上がっていたので、全期間固定にしたかったけど35年固定だと3%を超えていたので2.7%の10年固定を選択しました。
その後、リーマンショックがあり金利も急激に下がったので、5年過ぎたころに銀行に交渉して1.8%まで下げてもらい10年経つ頃に10年固定0.5%の銀行に借り換えしました。
あと2年で固定期間も終わりますが、ちょうど子供達も大学を出て自立するので今後は変動で行く予定です。
固定にした理由は、子供の成長期でお金が右から左に流れていく中、住宅ローンは変動要素にしたくなかったからです。
2.7%で払っていた過去があるので、35年で2.1%なら私は固定を選びます。
リーマンショック直前の購入だったので、金利が高い時期に似たような条件でローンを組みました。
当時は変動でも1.8%あり毎月のように金利も上がっていたので、全期間固定にしたかったけど35年固定だと3%を超えていたので2.7%の10年固定を選択しました。
その後、リーマンショックがあり金利も急激に下がったので、5年過ぎたころに銀行に交渉して1.8%まで下げてもらい10年経つ頃に10年固定0.5%の銀行に借り換えしました。
あと2年で固定期間も終わりますが、ちょうど子供達も大学を出て自立するので今後は変動で行く予定です。
固定にした理由は、子供の成長期でお金が右から左に流れていく中、住宅ローンは変動要素にしたくなかったからです。
2.7%で払っていた過去があるので、35年で2.1%なら私は固定を選びます。
A
回答日時：
2025/8/3 20:15:21
私なら固定ですね。日本の政策金利は0.5%で世界的に見ても非常に安く、日銀も金融正常化に向け金利の引き上げしたがっているので安いうちに固定で借りるかな。
A
回答日時：
2025/8/3 19:23:43
世帯年収750万 3700万のローンは迷いますね。
これから上がるって言うし‥
35年腰据えて返すなら固定か‥
私は2014年に変動で買って10年後に一括返済したので変動で良かったです。
これから上がるって言うし‥
35年腰据えて返すなら固定か‥
私は2014年に変動で買って10年後に一括返済したので変動で良かったです。
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