教えて！住まいの先生
Q 土地の売買、分筆について 有識者の方教えて下さい。 現在、家を建てようとしています。 旦那の実家の敷地内に建てようとしてるのですが、色々あって土地を分筆することになりました。
土地を分筆しようとした所、接道が足りないと言う話になり、隣の家から土地を購入して分筆しようという話になりました。
※以降、隣の家の方をAさんとします。
Aさんは土地を譲る件について前向きに考えてくれるとの事でした。
そして、土地購入のため見積もりを出してもらおうとした所、不動産の方に必ず確定測量が必要だと言われました。
しかも、譲ってもらいたい土地の測量と言う訳ではなく、Aさんの持っている土地を7筆全てを確定測量しないと分筆が不可能と言われました。
聞きたいこと1つ目がここです。
必ず確定測量は全ての土地しないといけないものなのでしょうか？
2つ目ですが、
40年ほど前にうちはAさんから土地を購入したのですが、その際に土地の境界が不明確です。
一応その時の図面と契約書等はありますが、現地にちゃんとした杭がありません。（斜めっていて不明確）
そのため、Aさんと個人間で土地の売買をして接道幅を確保し、うちの土地のみの確定測量で済ますことは可能なのでしょうか？
以上2つ、よろしくお願い致します。
拙い文で申し訳ありません、質問ありましたら都度回答させて頂きます。
補足
※以降、隣の家の方をAさんとします。
Aさんは土地を譲る件について前向きに考えてくれるとの事でした。
そして、土地購入のため見積もりを出してもらおうとした所、不動産の方に必ず確定測量が必要だと言われました。
しかも、譲ってもらいたい土地の測量と言う訳ではなく、Aさんの持っている土地を7筆全てを確定測量しないと分筆が不可能と言われました。
聞きたいこと1つ目がここです。
必ず確定測量は全ての土地しないといけないものなのでしょうか？
2つ目ですが、
40年ほど前にうちはAさんから土地を購入したのですが、その際に土地の境界が不明確です。
一応その時の図面と契約書等はありますが、現地にちゃんとした杭がありません。（斜めっていて不明確）
そのため、Aさんと個人間で土地の売買をして接道幅を確保し、うちの土地のみの確定測量で済ますことは可能なのでしょうか？
以上2つ、よろしくお願い致します。
拙い文で申し訳ありません、質問ありましたら都度回答させて頂きます。
追記情報
私達が持っている土地の地番が1-1
Aさんが持っている土地の地番が、
2-1,2-2,2-3,2-4,2-5,2-6,2-7
購入希望の土地が2-1のみとします。
（他の土地とは一切跨がない、触れてない）
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/8/4 20:30:58
①分筆は公図の原本を書き替えて新しい地番を付けることです。かなりの費用がかかります。貴殿が買いたいのならその費用も負担する必要があります。
私が分筆を依頼する場合は、測量等の期間を概ね2ヶ月予定して進めます。
不動産業者の言われる通りです。
②接道に必要な購入する土地が何筆もある場合は全てを分筆する必要があります。例え狭い面積でも測量が必要です。そして新しい地番を付けた土地を貴殿に売買するのです。
もし仮にその土地の一部が農地であれば土地の面積の大小にかかわらず農地法の許可も必要になって来ます。（許可の場合は概ね2ヶ月かかります。市街化区域内の土地であれば届なので概ね1週間で受理証明が出ます）
③測量図があれば済話ではないです。分筆は境界杭があれば済話ではないです。
④私が分筆の期間を2ヶ月ぐらいみているとは次のプロセスだからです。
まず土地家屋調査士に相談、依頼を受けた調査士はまず資料を調べます。
役場、法務局などで過去の測量図などの有無を調べます。依頼して直ぐに着手出来るとは限りません。既に依頼されているお客さんの仕事も受任しているため仕事の予定があるのです。
資料を調べたら事前測量に入ります。この時点では立合いはしません。概ねの図面を作成して公道管理者の役場に立合いを打診します。直ぐには来ません。申込は順番です。役場の担当者もそう何人もいるわけではないのです。これで日数が飛びます。役場の立会は平日です。役場の立会日に地権者の立ち合い日を合わせて行きます。当然、水路管理者、地区の自治会長などの立会も必要な場合もあります。
立合い日に突然、都合が悪いから来れないという地権者もいます。その人だけ立合い日を変更することになります。
立合い日は測量はしません。一応、測量機器は設置はしますが測量はしません。そんなことをしていたら朝から晩までかかっても終わりません。事前測量した境界線・境界点の確認をするだけです。特別、異議を申し立てた場合だけに留めます。合意したら署名捺印して終わります。当日は概ね1時間～2時間ぐらいで終わります。当然です、測量はしないからです。
そして正式に図面を作成して分筆の申請書を法務局で出します。
概略、上記のプロセスで進めます。
私が分筆を依頼する場合は、測量等の期間を概ね2ヶ月予定して進めます。
不動産業者の言われる通りです。
②接道に必要な購入する土地が何筆もある場合は全てを分筆する必要があります。例え狭い面積でも測量が必要です。そして新しい地番を付けた土地を貴殿に売買するのです。
もし仮にその土地の一部が農地であれば土地の面積の大小にかかわらず農地法の許可も必要になって来ます。（許可の場合は概ね2ヶ月かかります。市街化区域内の土地であれば届なので概ね1週間で受理証明が出ます）
③測量図があれば済話ではないです。分筆は境界杭があれば済話ではないです。
④私が分筆の期間を2ヶ月ぐらいみているとは次のプロセスだからです。
まず土地家屋調査士に相談、依頼を受けた調査士はまず資料を調べます。
役場、法務局などで過去の測量図などの有無を調べます。依頼して直ぐに着手出来るとは限りません。既に依頼されているお客さんの仕事も受任しているため仕事の予定があるのです。
資料を調べたら事前測量に入ります。この時点では立合いはしません。概ねの図面を作成して公道管理者の役場に立合いを打診します。直ぐには来ません。申込は順番です。役場の担当者もそう何人もいるわけではないのです。これで日数が飛びます。役場の立会は平日です。役場の立会日に地権者の立ち合い日を合わせて行きます。当然、水路管理者、地区の自治会長などの立会も必要な場合もあります。
立合い日に突然、都合が悪いから来れないという地権者もいます。その人だけ立合い日を変更することになります。
立合い日は測量はしません。一応、測量機器は設置はしますが測量はしません。そんなことをしていたら朝から晩までかかっても終わりません。事前測量した境界線・境界点の確認をするだけです。特別、異議を申し立てた場合だけに留めます。合意したら署名捺印して終わります。当日は概ね1時間～2時間ぐらいで終わります。当然です、測量はしないからです。
そして正式に図面を作成して分筆の申請書を法務局で出します。
概略、上記のプロセスで進めます。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/8/4 20:30:58
1番回答に付き合って頂いたためベストアンサーとさせて頂きます。
これだけ意見が別れるといことはこの辺の話は結構難しい話なのでしょうか？
もう少し建築会社含め話し合ってみたいと思います。
回答
A
回答日時：
2025/8/4 18:23:08
土地を譲る条件がすべて確定測量なのではないですか？
協力するのだから、そのくらいの条件提示はあるでしょうね
Aさんと個人間で土地の売買をして接道幅を確保し
素人の勝手な解釈は危険です。
建築には、建築基準法の道路、幅員4ｍ以上に2ｍ上の接道が必要です。
また、その道路に、上下水道管やガスなどの埋設は有りますか？
私道なら、埋設管には個人所有者がおり、道路通行掘削の許可が必要です。
協力するのだから、そのくらいの条件提示はあるでしょうね
Aさんと個人間で土地の売買をして接道幅を確保し
素人の勝手な解釈は危険です。
建築には、建築基準法の道路、幅員4ｍ以上に2ｍ上の接道が必要です。
また、その道路に、上下水道管やガスなどの埋設は有りますか？
私道なら、埋設管には個人所有者がおり、道路通行掘削の許可が必要です。
A
回答日時：
2025/8/4 18:13:35
7筆全部測量+境界確認する必要はありません。
貴方が購入する一地番だけでいいのです。
しかし、7筆それぞれの筆界が分からない場合は全部測量になりますが
7筆全部の境界確定は不要です。
費用をまけて貰うしかないと思います。
貴方が購入する一地番だけでいいのです。
しかし、7筆それぞれの筆界が分からない場合は全部測量になりますが
7筆全部の境界確定は不要です。
費用をまけて貰うしかないと思います。
A
回答日時：
2025/8/4 17:15:17
現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。
①基本的には7筆の確定測量が必要です。
②不可能です。Ａさんの土地の一部をあなたに売るわけですから、どちらにせよＡさん土地7筆の確定測量必要です。
①基本的には7筆の確定測量が必要です。
②不可能です。Ａさんの土地の一部をあなたに売るわけですから、どちらにせよＡさん土地7筆の確定測量必要です。
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