教えて！住まいの先生
Q 不動産投資をされている方からのアドバイス等がほしいです！ サブリース型を選択されている方はどれくらい存在しますか？
年収700万以上あれば、銀行ローンも通りやすく、例えば借入期間35年、金利も2%くらいで借りれると思います。
家賃保証（実質家賃の約90%）や管理全てを丸投げできるのであれば、月々の手出しが2万円くらいで収まると思います。
35年後には返済がなくなるので、不労収入もその分、増えるといった仕組みですね。
（税金関係は一旦、除きますが）
これをやらない手はないと思うのですが、やっていない人は、単純に面倒くさいから、怖いから、決断力がないから等の理由でしないのでしょうか？
それとも現実はシミュレーション通りには行かず損する事の方が多いからしないのでしょうか？
家賃保証（実質家賃の約90%）や管理全てを丸投げできるのであれば、月々の手出しが2万円くらいで収まると思います。
35年後には返済がなくなるので、不労収入もその分、増えるといった仕組みですね。
（税金関係は一旦、除きますが）
これをやらない手はないと思うのですが、やっていない人は、単純に面倒くさいから、怖いから、決断力がないから等の理由でしないのでしょうか？
それとも現実はシミュレーション通りには行かず損する事の方が多いからしないのでしょうか？
回答
A
回答日時：
2025/8/12 13:49:00
金利2ぱー。それは、あなた年収のとおり属性よくないからです。
》月々の手出しが2万円くらいで収まると思います
その時点で終わってます。
そのような仕組みでなく。あなたが見えているのは、鴨向けの、投資失敗する案件で、カモネギが、なんも疑わず、だからです。
そもそも論、不動産投資を理解してないからね。どこで利益になるかも、分からず適当言ってますよね。
不動産投資がいつ利益がでるか分かってないよね
》月々の手出しが2万円くらいで収まると思います
その時点で終わってます。
そのような仕組みでなく。あなたが見えているのは、鴨向けの、投資失敗する案件で、カモネギが、なんも疑わず、だからです。
そもそも論、不動産投資を理解してないからね。どこで利益になるかも、分からず適当言ってますよね。
不動産投資がいつ利益がでるか分かってないよね
A
回答日時：
2025/8/11 13:59:57
たいして興味の無かった不動産投資？物件を相続した者です。
相続したのは木造集合住宅で築20年ほど、
被相続人が管理会社とのサブリース契約のまま名義を変更しました。
それから10年ほど経って、入居者が減り始めたので解体を決意しました。
サブリースで不都合はなかったので、個人的にサブリースは悪くないと思っています、
賃貸を持った事がなかったからかも知れませんが。
今は、訳あって、戸建の賃貸住宅を2棟持ってますが、戸建なのでサブリースではありません。
不動産投資は、ローンの返済に追われるようでは投資ではないと考えます(利回りは参考程度に)
土地をっている或いは土地は現金で買うとかしないと、先々苦しむ可能性があると思います。
中古の物件では先が見えるような気がするし、
それなら土地のみの方が良いと感じます。
何れにしてもサブリース云々より、重要視しなければならないのは立地だと思います。
相続したのは木造集合住宅で築20年ほど、
被相続人が管理会社とのサブリース契約のまま名義を変更しました。
それから10年ほど経って、入居者が減り始めたので解体を決意しました。
サブリースで不都合はなかったので、個人的にサブリースは悪くないと思っています、
賃貸を持った事がなかったからかも知れませんが。
今は、訳あって、戸建の賃貸住宅を2棟持ってますが、戸建なのでサブリースではありません。
不動産投資は、ローンの返済に追われるようでは投資ではないと考えます(利回りは参考程度に)
土地をっている或いは土地は現金で買うとかしないと、先々苦しむ可能性があると思います。
中古の物件では先が見えるような気がするし、
それなら土地のみの方が良いと感じます。
何れにしてもサブリース云々より、重要視しなければならないのは立地だと思います。
A
回答日時：
2025/8/11 10:56:49
A
回答日時：
2025/8/11 09:53:59
物件次第。
5年前までやってました。
コロナを期に売りました。
今時、そんないい物件ありますかね。
東京、大阪、京都の一部ぐらいでしょうね。
5年程前に中国や香港の人達がかなり買い占めてましたね。
私が売却した東京の物件も香港の人に決まりそうと言ってましたね。
場所、築年数、需要と供給の見極めが必要。
ランキングコストでも税金や保険はこちら持ちだったです。
勿論確定申告で費用として計上できます。
良かったことは、確定申告での青色申告の勉強になりました。
結果的に物件の価格が上がったので200万程利益は出ました。
この2点でしょうか。
やるからには6年やらないと丸損しますよ。
6年未満の保有での売却だと不動産売却税は39%ですからね。
保有してると訳の分からない業者から買い取りますのDMが良く来ますよ。
業者にとっては、ほぼ公開情報ですからね。どこの誰がどこのマンションを保有しているかなんて直ぐ分かりますから。
それとマンションには必ず大規模修繕があります。
その積み立てがどうなっているのかの確認も必要です。
5年前までやってました。
コロナを期に売りました。
今時、そんないい物件ありますかね。
東京、大阪、京都の一部ぐらいでしょうね。
5年程前に中国や香港の人達がかなり買い占めてましたね。
私が売却した東京の物件も香港の人に決まりそうと言ってましたね。
場所、築年数、需要と供給の見極めが必要。
ランキングコストでも税金や保険はこちら持ちだったです。
勿論確定申告で費用として計上できます。
良かったことは、確定申告での青色申告の勉強になりました。
結果的に物件の価格が上がったので200万程利益は出ました。
この2点でしょうか。
やるからには6年やらないと丸損しますよ。
6年未満の保有での売却だと不動産売却税は39%ですからね。
保有してると訳の分からない業者から買い取りますのDMが良く来ますよ。
業者にとっては、ほぼ公開情報ですからね。どこの誰がどこのマンションを保有しているかなんて直ぐ分かりますから。
それとマンションには必ず大規模修繕があります。
その積み立てがどうなっているのかの確認も必要です。
A
回答日時：
2025/8/11 09:53:04
すごいですね。
未だにこんな人がいることに驚きを禁じ得ないです。
手出しをして何のためにやるんです？？。
お金を捨てたいとしか思えないお言葉です。
やらない手はない、とのことですが、逆にやる手がある理由を聞きたいです。
皆さんはお金をドブになぜ捨てないのでしょうか？。
と、言われている気分です。
損したくないからやらないんですよ。
未だにこんな人がいることに驚きを禁じ得ないです。
手出しをして何のためにやるんです？？。
お金を捨てたいとしか思えないお言葉です。
やらない手はない、とのことですが、逆にやる手がある理由を聞きたいです。
皆さんはお金をドブになぜ捨てないのでしょうか？。
と、言われている気分です。
損したくないからやらないんですよ。
A
回答日時：
2025/8/11 09:20:30
A
回答日時：
2025/8/11 09:18:55
親が自分の土地にアパートを建てて家賃収入を得てた物件を相続しました。
今借り入れが5300万あって毎月25万づつ返済しています。
借り入れのお陰で相続税は圧縮されましたが、将来はリフォームをしないといけないでしょうし残ったお金は使えません。
個別株や投資信託もやっていますが、こういう投資の方が気楽でいいように思います。
今借り入れが5300万あって毎月25万づつ返済しています。
借り入れのお陰で相続税は圧縮されましたが、将来はリフォームをしないといけないでしょうし残ったお金は使えません。
個別株や投資信託もやっていますが、こういう投資の方が気楽でいいように思います。
A
回答日時：
2025/8/11 09:05:32
滝嶋さんの動画を見たら一目瞭然ですよ。
ワンルームマンション投資は自己破産の一丁目です。
絶対にやってはいけない・・・常識です。
https://www.youtube.com/watch?v=iXXJlSsjsCM
https://www.youtube.com/@gmentakishima
ワンルームマンション投資は自己破産の一丁目です。
絶対にやってはいけない・・・常識です。
https://www.youtube.com/watch?v=iXXJlSsjsCM
https://www.youtube.com/@gmentakishima
A
回答日時：
2025/8/11 08:49:44
＞家賃保証（実質家賃の約90%）
きちんと家賃設定をして空室率を下げればいいだけです。
10%も払うなんて無駄金です。
＞管理全てを丸投げできるのであれば
管理はタダではないですよ。
普通の物件であれば、「管理」なんて言うほどやることはありませんから、無駄金です。
※仮に遠隔投資なら仕方ない部分はあるが
＞月々の手出しが2万円くらいで収まると思います。
築年数が経てば、普通は家賃は下がります。。。
本当に「２万円」が継続しますか？
＞35年後には返済がなくなるので
その時、その物件は「築35年」です。
賃貸物件の検索サイトの多くは、
30年以内までしか選択肢を設けていません。
とにかく安さを求める層しか住んでくれません。
築年数が経つと修繕費もかかるようになります。
ご質問の文章から、コスト意識の低さを感じます。
能動的に動く気が無いのであれば、事業は止めたほうがいいと思います。
投資と言う表現は間違いではありませんが、これは事業なんです。
きちんと家賃設定をして空室率を下げればいいだけです。
10%も払うなんて無駄金です。
＞管理全てを丸投げできるのであれば
管理はタダではないですよ。
普通の物件であれば、「管理」なんて言うほどやることはありませんから、無駄金です。
※仮に遠隔投資なら仕方ない部分はあるが
＞月々の手出しが2万円くらいで収まると思います。
築年数が経てば、普通は家賃は下がります。。。
本当に「２万円」が継続しますか？
＞35年後には返済がなくなるので
その時、その物件は「築35年」です。
賃貸物件の検索サイトの多くは、
30年以内までしか選択肢を設けていません。
とにかく安さを求める層しか住んでくれません。
築年数が経つと修繕費もかかるようになります。
ご質問の文章から、コスト意識の低さを感じます。
能動的に動く気が無いのであれば、事業は止めたほうがいいと思います。
投資と言う表現は間違いではありませんが、これは事業なんです。
A
回答日時：
2025/8/11 08:34:07
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