教えて！住まいの先生
Q 境界トラブルと、不動産仲介会社の責任について 境界未表示（境界杭なし、隣地との同意なし）の土地を購入しました。 購入検討の際、不動産会社仲介に境界確定してほし旨を要望しました。 しかし、
・つい最近、全く同じケースで、土地家屋調査士に境界確定を依頼して10万円の費用で、境界確認できたとの説明を受け、10万円位の負担で境界確定できる。土地家屋調査士の境界確定なので、万一、お隣からの訴訟でも負けない。との説明で承知しました。
（会話は録音済み）
後日、土地家屋調査士に依頼したら、不動産仲介会社の説明が嘘でした。
土地家屋調査士の説明は
・境界を「一方的に決める」ことはできない。境界は、隣接する土地の所有者双方の合意によって初めて確定される。
・お隣に、「境界をどこに置くのが最も妥当か」という意見することはできるが、合意できなければ境界不調でそこまで。
さらに、お隣との合意がないまま、一方的に境界を設置する行為は、所有権の侵害とみなされ、かえってトラブルを大きくする原因となり、不法行為として損害賠償請求の対象となる可能性が理との説明でした。
この土地家屋調査士の説明を不動産仲介に話したところ、初めはそんな説明はしていないと言っていましたが、録音を聞かせたら、嘘を認めました。
その後、不動産仲介がお隣に境界の事で話をしたら、完全に拒否されたそうです。
今、この状態で止まっています。
不動産仲介に嘘の説明は、どこまで責任追及ができるのでしょうか？
（会話は録音済み）
後日、土地家屋調査士に依頼したら、不動産仲介会社の説明が嘘でした。
土地家屋調査士の説明は
・境界を「一方的に決める」ことはできない。境界は、隣接する土地の所有者双方の合意によって初めて確定される。
・お隣に、「境界をどこに置くのが最も妥当か」という意見することはできるが、合意できなければ境界不調でそこまで。
さらに、お隣との合意がないまま、一方的に境界を設置する行為は、所有権の侵害とみなされ、かえってトラブルを大きくする原因となり、不法行為として損害賠償請求の対象となる可能性が理との説明でした。
この土地家屋調査士の説明を不動産仲介に話したところ、初めはそんな説明はしていないと言っていましたが、録音を聞かせたら、嘘を認めました。
その後、不動産仲介がお隣に境界の事で話をしたら、完全に拒否されたそうです。
今、この状態で止まっています。
不動産仲介に嘘の説明は、どこまで責任追及ができるのでしょうか？
質問日時：
2025/8/12 08:17:58
解決済み
解決日時：
2025/8/14 09:03:21
回答数： 10 ｜ 閲覧数： 379 ｜ お礼： 100枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/8/14 09:03:21
先ずは不動産屋は逃げられる要素は高いです
10万円くらいで測量は行ったのでしょうか？それは仮測量に思います、これで境界がある程度確定したとも言えます、地積図や公図を元に土地家屋調査士が行っておりこれで十分と言う考え方もあります、土地家屋調査士が測量した内容ですこれを覆すには隣りから、信憑性のある古地図が出てきた！
そんな状態以外はひっくり返りません
もし、確定を望むのであれば
境界確定測量をしなければいけませんが
その条件は隣りも同じで
覆すには訴訟しかありません
つまり、土地家屋調査士が線引きした境界でほぼ決まりと言うことです
そして境界不明瞭や公簿売買で購入すれば、そもそもあなたも了承していたと判断されます
結果を言うとあなたが落ち込むほど、不動産屋の落ち度は無いように思えます
最後に録音を聞かせるのは危険な行為です、秘密録音と言って違法性は無いですが民事的には争う余地もあります、私なら不正だ！責任を取れと
ツッコむところです
言った言わないで録音を披露するのでは無く、最後の最後で出すのがコツです
10万円くらいで測量は行ったのでしょうか？それは仮測量に思います、これで境界がある程度確定したとも言えます、地積図や公図を元に土地家屋調査士が行っておりこれで十分と言う考え方もあります、土地家屋調査士が測量した内容ですこれを覆すには隣りから、信憑性のある古地図が出てきた！
そんな状態以外はひっくり返りません
もし、確定を望むのであれば
境界確定測量をしなければいけませんが
その条件は隣りも同じで
覆すには訴訟しかありません
つまり、土地家屋調査士が線引きした境界でほぼ決まりと言うことです
そして境界不明瞭や公簿売買で購入すれば、そもそもあなたも了承していたと判断されます
結果を言うとあなたが落ち込むほど、不動産屋の落ち度は無いように思えます
最後に録音を聞かせるのは危険な行為です、秘密録音と言って違法性は無いですが民事的には争う余地もあります、私なら不正だ！責任を取れと
ツッコむところです
言った言わないで録音を披露するのでは無く、最後の最後で出すのがコツです
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/8/14 09:03:21
専門家に成りすましの回答はやめて下さい
回答
A
回答日時：
2025/8/12 22:06:24
A
回答日時：
2025/8/12 16:21:10
契約書でどうなっているのか分かりませんが、重要事項説明書には境界の明示義務（有無の記載）がありますので、境界が不明確な状態のままで、問題が全くないかの如く装い契約の実行まで着手してしまうと重説違反ということになる可能性が高いです。
お話の限りであれば、仲介した不動産会社は過去の事例を引き合いにしているだけで、あからさまな嘘を付いているとまでは判断出来ない状態でもありますが、弁護士又は仲介会社が加盟している不動産協会などにご相談されてみてはどうでしょうか？
また、一般的にいって境界標識が元々設置された土地であれば10万円の費用により測量だけ行うことは可能ですが、土地全体の境界確定は不可能です。測量後に図面を立ち上げるのですが、境界標識が設置して無ければ測れないわけですから、設置に伴う隣接地所有者の立会を含めば、最低でも3倍以上の費用は掛かるかと思います。
それをもって大丈夫だと進言していたのであれば、買い被りの営業トークに嵌められたということでしょう。
お話の限りであれば、仲介した不動産会社は過去の事例を引き合いにしているだけで、あからさまな嘘を付いているとまでは判断出来ない状態でもありますが、弁護士又は仲介会社が加盟している不動産協会などにご相談されてみてはどうでしょうか？
また、一般的にいって境界標識が元々設置された土地であれば10万円の費用により測量だけ行うことは可能ですが、土地全体の境界確定は不可能です。測量後に図面を立ち上げるのですが、境界標識が設置して無ければ測れないわけですから、設置に伴う隣接地所有者の立会を含めば、最低でも3倍以上の費用は掛かるかと思います。
それをもって大丈夫だと進言していたのであれば、買い被りの営業トークに嵌められたということでしょう。
A
回答日時：
2025/8/12 16:08:19
境界未表示ということで購入したのなら、そういうこと込みの価格です
虚偽の説明をしたことは、宅地建物取引業法の所管官庁である国土交通大臣又は都道府県知事のところへどうぞ、、、
虚偽の説明をしたことは、宅地建物取引業法の所管官庁である国土交通大臣又は都道府県知事のところへどうぞ、、、
A
回答日時：
2025/8/12 14:15:45
まず、監督官庁に通報します。ふざけた不動産屋は、かなり営業停止の処分を受けています。処分は、公開されていますので、都道府県庁のHPで確認できます。境界確定は、そもそも不可能です。1cmの確定ができないので、大体のところで、モノをおいたり、ポールを立てたりします。カネがある家は、ブロック塀を建てる相談をします。相手も、相手負担なら、綺麗になるので歓迎します。どの代でやるかは、相手次第。大体、話のわかる息子が相続した時に話をします。歳をとると、大体だめ。きめたら、損する時思い込むのです。なので、お互い、この辺だろ？みたいな感じは、あるのです。地方だと、よくある光景です。
A
回答日時：
2025/8/12 13:29:43
A
回答日時：
2025/8/12 13:11:40
☆,質問の件で、近隣との境界線や筆界表杭の位置は、国土調査済み
地籍図面や法務局登記課の特定筆界制度を利での確定図面面、道路や
宅地周囲の地権者との立ち合いで測量士の作成図に同意と署名捺印の
あるものです。それ以外の法務局登記課の地籍図面や測量士の資格者
が任意測量図面では、法的に耐える図面ではない参考の図面程度です。
宅建者の重要事項説明でない口頭記録も民法第522条の契約成立です。
次に、道路幅員と宅地周囲の隣接地権者との筆界や境界線画定図面を
土地家屋調査士へ依頼する費用の負担を、その宅建者と交渉をする
交渉の予知と証拠は存在するようです。その後は貴方様の次第かな？。
地籍図面や法務局登記課の特定筆界制度を利での確定図面面、道路や
宅地周囲の地権者との立ち合いで測量士の作成図に同意と署名捺印の
あるものです。それ以外の法務局登記課の地籍図面や測量士の資格者
が任意測量図面では、法的に耐える図面ではない参考の図面程度です。
宅建者の重要事項説明でない口頭記録も民法第522条の契約成立です。
次に、道路幅員と宅地周囲の隣接地権者との筆界や境界線画定図面を
土地家屋調査士へ依頼する費用の負担を、その宅建者と交渉をする
交渉の予知と証拠は存在するようです。その後は貴方様の次第かな？。
A
回答日時：
2025/8/12 11:12:36
契約条件として、境界確定、杭打ち終了を確認しないうちは契約しない事。
後は、法務局の全地区境界確定作業を待つしかない。
トラブルの目立つ地区は、国のほうで一斉に境界を確認、洗い出し、訂正すべきはやり直す。
全住民が強制的立ち会いします。
それは何１０年後か分からない。
あなたは
法務局に困りごと知らせるなどしておく。大体売買で、数字よりも売地面積が少いトラブル、いい加減な境界線と知らず買ったとか、、
後は、法務局の全地区境界確定作業を待つしかない。
トラブルの目立つ地区は、国のほうで一斉に境界を確認、洗い出し、訂正すべきはやり直す。
全住民が強制的立ち会いします。
それは何１０年後か分からない。
あなたは
法務局に困りごと知らせるなどしておく。大体売買で、数字よりも売地面積が少いトラブル、いい加減な境界線と知らず買ったとか、、
A
回答日時：
2025/8/12 11:10:38
（元）不動産会社経営の宅建士です。
あなたの質問文では情報が足りず、実体がわかりません。
●大切なのは―――すでに「契約」は完了したのか否か―――です。
いかなる条件をつけようと、「仲介業者に要望しt」だけでは全く無意味で、「境界確定を条件」として、契約書に記載しなければならないのです・。
元より宅建業法では、「境界明示」を求めており、条文にも記載されているはずですが、そこにこだわるなら「条件」とする必要があったのです。
●だから今が「契約後」か「契約前」かを明確に記載が必要なのです。
そして、不動産取引では、いかなる内容の取引でも、売主・買主が合意すれば、どんな取引でも良いのです。
●とにかく現状態が、契約の「前」か契約完了かが不明ですので回答も不可です。（不動産は、「購入した」などは通じないのですよ）・
あなたの質問文では情報が足りず、実体がわかりません。
●大切なのは―――すでに「契約」は完了したのか否か―――です。
いかなる条件をつけようと、「仲介業者に要望しt」だけでは全く無意味で、「境界確定を条件」として、契約書に記載しなければならないのです・。
元より宅建業法では、「境界明示」を求めており、条文にも記載されているはずですが、そこにこだわるなら「条件」とする必要があったのです。
●だから今が「契約後」か「契約前」かを明確に記載が必要なのです。
そして、不動産取引では、いかなる内容の取引でも、売主・買主が合意すれば、どんな取引でも良いのです。
●とにかく現状態が、契約の「前」か契約完了かが不明ですので回答も不可です。（不動産は、「購入した」などは通じないのですよ）・
A
回答日時：
2025/8/12 09:08:53
その土地は既に契約したんでしょうか。契約したのなら契約書にある通りのことしか不動産屋は対応しませんしする必要はありません。その他の境界の話は単なるミスリードです。
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