教えて！住まいの先生

大正時代まで遡っても、私の一族の苗字が、該当住所、地番、等では出てきませんでした。

私の実父は一族の長男でしたが、継母に育てられ、いじめ抜かれた上に、私の実父の異母弟妹にその一族の家と土地を生前贈与した、と継母に言われたそうで、実父は故郷を追い出されました。
それが昭和40年代ごろの話になります。

しかし、
現在になり、該当の土地建物が廃墟状態になっていることが判明しました。
私は復活させたいと思い動いているところなのです。
が、
登記簿を取り寄せたところ、所有者が大正時代から代々ウチとは全く違う一族の名字になっていました。

これはどういうことなのでしょうか？

私の実父の継母が、実父を騙していたということなのでしょうか？？
（本当は贈与するような家や土地は無いのに、見栄を張っていただけとか？）

、、、
とにかく、贈与や相続というものは、登記登録などをしていなくても気軽にできるものなのか、
お詳しい方、ご教授願います。