教えて！住まいの先生
Q 再建築不可物件の土地利用について 再建築不可物件
再建築不可の理由：40年以上前に建築申請と違うものが建てられ（長屋申請だけどテラスハウスでなく完全に分割した住宅）違法なもので建て替えるには関係する家を巻き込んだ全ての家を同時に行う必要がある物件※土地の所有権はもちろんあり
この住宅を仮に隣家（再建築可能な一般の家）が購入し、家を解体して更地にして合わせて1つの土地とすることは可能なのでしょうか？
可能な場合
・この更地部に新たに建築することが可能になるか否か
・新たに建築が出来ない場合は庭としての利用しか出来ないのか
不可能な場合
・現在の家を解体して更地にしたら今と同様に再建築不可で固定資産税が一気に上るということでしょうか？
アドバイスよろしくおねがいします。
この住宅を仮に隣家（再建築可能な一般の家）が購入し、家を解体して更地にして合わせて1つの土地とすることは可能なのでしょうか？
可能な場合
・この更地部に新たに建築することが可能になるか否か
・新たに建築が出来ない場合は庭としての利用しか出来ないのか
不可能な場合
・現在の家を解体して更地にしたら今と同様に再建築不可で固定資産税が一気に上るということでしょうか？
アドバイスよろしくおねがいします。
質問日時：
2025/8/27 17:24:37
解決済み
解決日時：
2025/10/1 11:25:49
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 200 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/10/1 11:25:49
（元）不動産会社経営の宅建士です。
要するに「連棟式住宅」（長屋）でしょ？
それなら各戸単独での「解体・建替え」などは不可ですよ。
なぜならそれは、建築確認は「全棟一括」で確認されているからです。
●現状で万一、「解体・更地」などにしてしまったなら、それだけで全棟が「欠陥物件」となります。
その理由を、例え話をしますと、
―――通常の一戸建ての、フロ場のみを解体し、その面積で新規に建て直す―――ことなどできないでしょ？・だからです。
従って「連棟式住戸」（長屋）は、全棟一括で売却すれば、それは正常な市場価格で売却できます。
なお、各戸単独で解体・建替えなどが不可なのは、
◆解体時点で建物耐震等が不可になる。強度が全く不可だからです。
◆解体して新築？――などなら建築確認は取れません。
その理由は、建築物はすべて「間口２ｍ以上」が、道路に接道している必要があるからです。（現況は「通路」になっているはずです）
●だいぶ古くから、連棟式住戸の所有者は、老朽化しても直せず、建て直しもできずで途方に暮れているのです。
しかも売却に出しても買主も非常につきにくいのです。
なぜなら住宅ローン不可だからです。
要するに「連棟式住宅」（長屋）でしょ？
それなら各戸単独での「解体・建替え」などは不可ですよ。
なぜならそれは、建築確認は「全棟一括」で確認されているからです。
●現状で万一、「解体・更地」などにしてしまったなら、それだけで全棟が「欠陥物件」となります。
その理由を、例え話をしますと、
―――通常の一戸建ての、フロ場のみを解体し、その面積で新規に建て直す―――ことなどできないでしょ？・だからです。
従って「連棟式住戸」（長屋）は、全棟一括で売却すれば、それは正常な市場価格で売却できます。
なお、各戸単独で解体・建替えなどが不可なのは、
◆解体時点で建物耐震等が不可になる。強度が全く不可だからです。
◆解体して新築？――などなら建築確認は取れません。
その理由は、建築物はすべて「間口２ｍ以上」が、道路に接道している必要があるからです。（現況は「通路」になっているはずです）
●だいぶ古くから、連棟式住戸の所有者は、老朽化しても直せず、建て直しもできずで途方に暮れているのです。
しかも売却に出しても買主も非常につきにくいのです。
なぜなら住宅ローン不可だからです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/10/1 11:25:49
回答がわかりやすく勉強になりました。
ありがとうございました
回答
A
回答日時：
2025/8/29 13:26:42
☆,質問の件で、都市計画区域内の用途地域や建築基準法第42条で、そ
れぞれが道路に2ｍ以上の敷地に有効接道な宅地であれば、既存建物は、
現在でも建築基準法第7条の完了検査済証をもなく違法状態の建物です。
次に、先の二行まで適合な住居系の用途地域の敷地であれば、その既存
の建物をすべて解体して、建て替えるのは可能な範囲かとは思います。
二棟の新築でない場合は、固定資産税は200㎡迄は1/6で超えた分が1/3
れぞれが道路に2ｍ以上の敷地に有効接道な宅地であれば、既存建物は、
現在でも建築基準法第7条の完了検査済証をもなく違法状態の建物です。
次に、先の二行まで適合な住居系の用途地域の敷地であれば、その既存
の建物をすべて解体して、建て替えるのは可能な範囲かとは思います。
二棟の新築でない場合は、固定資産税は200㎡迄は1/6で超えた分が1/3
A
回答日時：
2025/8/27 18:42:34
再建築不可の理由が違法建築物である場合は担当行政の承認がない場合は新たな建築物は建てられないです。担当行政と折衝して承諾を得るのが第一です。役所ですからごまかしなどは通用しません。
A
回答日時：
2025/8/27 17:45:20
隣地と一体的に利用すれば、1軒の建物は建てられるようになります。
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