教えて！住まいの先生

元賃貸屋です。

ちょっとこの質問は色々と引っかかる部分がありますね…

＞私としては新家主に、ちゃんと契約書に前の家主の欄を新たに記入してほしいと頼みましたが交わしてもらえません。

貸主変更でもすぐに契約書を書き換える必要はありません。
更新のタイミングなどで新たな貸主名が記載されていれば問題ないです。
あくまでも現契約（最初に交わした契約書）が有効ですから。貸主の名前が違うことは問題ではありません。


＞新家主の住所は一切、知りません。電話も受けてくれないし折り返しもありません。

管理会社は入っていないのでしょうか？自主管理物件なんですか？
貸主変更の知らせはどのような形であなたに通知されたのですか？誰から？
電話番号だけは知らされたの？？


＞家賃は滞納してないのに新家主が毎月、保証会社に滞納扱いされ保証会社から通知が届き請求事務手数料で、2970円もプラスされて凄く困ってます。

滞納していないんでしょう？？だったらそれを証明して保証会社からの請求を止めなきゃダメですよ…毎月2970円も負担して黙ってるの？？？
こんなことあなたがちゃんと保証会社に言えば100％解決する問題ですよ…滞納してないのに滞納扱いになって毎月無駄な請求されてるなんてあり得ない話ですから…そんなこと私は聞いたことも見たこともないです…


＞私が持っている契約書は、あくまでも前の家主なんで法的処置も無理でしょうね？

無理です。

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法的には新家主が引き継ぐ事になります。
契約書の書き換えに法的な義務はありません。
古い契約書も有効ですから、大切に保管して下さい。

まともな貸主であれば、文章でオーナーチェンジの報告をします。
これは旧貸主の義務です。
保証会社が入るのも厄介ですね。
一般的には貸主が保証会社へ家賃滞納を連絡し、代理納付を請求します。

って事は、新貸主と保証会社は連絡が取れてるはずですから、保証会社に相談するのもアリですね。

ただ、保証会社は修繕などは関与しません。
連絡だけ取ってもらいましょう。

あと、家賃供託でググって下さい。

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不動産経営者です。
色々突っ込み所がありますが・・・

＞私としては新家主に、ちゃんと契約書に前の家主の欄を新たに記入してほしいと頼みましたが交わしてもらえません。
契約はそのまま引き継がれるので、新たに交わす必要はありません。

＞他にも色々と修繕もしないし内容証明を送りたいのですが新家主の住所は一切、知りません。
管理会社は入ってないのでしょうか？
一般的には家主直接ではなく、管理会社に連絡をする事になりますが・・・

＞電話も受けてくれないし折り返しもありません。
家主の電話番号だけはわかっているようなので、管理会社が入っていないのでしたら毎日の様にかけまくるだけです。
管理会社が入っているのなら家主に直接かけるのはちょっと違うとなります。

＞家賃は滞納してないのに新家主が毎月、保証会社に滞納扱いされ保証会社から通知が届き請求事務手数料で、2970円もプラスされて凄く困ってます。
支払っている証明をしたらいいだけかと思います。
滞納をしていないのなら事務手数料を支払う必要はありません。

＞これ以上、新家主が毎月、保証会社に滞納扱いで報告されると今度、物件を借りる時に審査に通らなくなる可能性があります。
可能性はありますので、滞納ではない証明をしたらいいだけかと。

＞家主がチェンジした時は新たに契約書に新家主が記載しないとダメですか？
重複しますが、家主が変わっても契約は引き継がれるので気にしなくて大丈夫です。

＞今、私が持っている契約書は、あくまでも前の家主なんで法的処置も無理でしょうね？
無理ではありませんが、突っ込み所があるので解決してからとなります。
特に「滞納していない事を証明する」のが一番重要です。


・振込先は合ってるのか
・管理会社、不動産屋が入ってないのか
・何らかの通知を見逃して無いか
上記がはっきりしないと何とも言い難いです。

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家主が変わった場合でも、賃貸借契約はそのまま新しい所有者に承継されますので（民法605条）、契約書を新家主が改めて記載しなくても法的には有効です。したがって「契約が無効」ということはありません。
ご質問内容で一番気になるのは「家賃を払っているのに滞納扱い」という点で、本当に振込や引落が正常に行われているか、保証会社に支払い証明を示し訂正を求める必要があります。振込先が不明で払えていないのであれば形式上の滞納になっている可能性が高いです。
また「仲介業者がリフォームを手配」というのも通常は管理会社や家主の権限ですから、仲介と管理を混同されている印象があります。修繕を求めるのであれば、法務局で登記簿を取って新家主の住所を調べ、内容証明で正式に請求してください。
ただしここまで信頼関係が壊れているのであれば、最も現実的な解決は引っ越しを検討することです。消費生活センターは役割が限定的なので、司法書士や弁護士への相談が確実でしょう。

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賃貸物件の所有者（家主）が変わった場合の対応について回答します。

1. 契約書の扱いについて
・賃貸物件が売買されても、既存の賃貸借契約は自動的に新家主に引き継がれます（民法605条）
・新家主との間で改めて契約書を交わす法的義務はありませんが、明確化のために更新することが望ましいです
・元の契約書も法的効力は継続しているため、契約条件は保護されています

2. 滞納扱いの問題について
・家賃支払いの証明（振込記録など）を保管しておきましょう
・保証会社に直接連絡し、状況を説明して記録の訂正を依頼することができます
・誤った滞納情報が信用情報に影響する可能性があるため、早急な対応が必要です

3. 修繕問題への対応
・修繕義務は新家主に引き継がれています
・修繕依頼は書面（内容証明でなくても可）で行い、記録を残しましょう
・管理会社や仲介業者を通じて新家主の連絡先を確認できる可能性があります

4. 今後の対応策
・地域の法律相談（自治体の無料相談など）を利用する
・賃貸住宅トラブル相談窓口（国土交通省）に相談する
・家賃の供託（法務局）を検討する（ただし条件があるため専門家に相談が必要）

状況改善のためには、まず管理会社や仲介業者を通じて新家主の連絡先を確認し、書面での対応を心がけることをお勧めします。法的な対応が必要な場合は、法律の専門家（弁護士）への相談も検討されるとよいでしょう。

※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。

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賃貸物件の問題でお困りのようですね。まず、新家主に対して契約書の更新を求めることは正当な要求です。新家主の連絡先が不明な場合、仲介業者を通じて情報を得ることを試みてください。また、保証会社に対しても、家賃の支払い状況を確認し、誤解を解くための証拠を提示することが重要です。修繕については、仲介業者に進捗を確認し、必要であれば内容証明郵便で正式に要求を伝えることを検討してください。法的手段を考える際は、弁護士に相談することをお勧めします。

参考にした回答
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1224041702
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1417651824
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q14168120974
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q14313326249
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q14317758859

※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。

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