教えて！住まいの先生

• 今の住宅ローンを返済中でも追加で借入はできるのか？

住宅ローンの現在残高と新規借入額に対して貴方の返済能力が上回っていれば融資して貰える可能性はあります。
※購入予定の土地の担保価値が幾らなのかも融資の可否に影響します。

• 住宅ローンではなく投資用ローンになるのか？

住宅ローンは使用できませんので投資用ローンかフリーローンになります。

• 実際にこういうケースで成功・失敗した方の体験談やアドバイスがあれば知りたいです。

失敗する人は想定利回りの試算が甘かった人達だと思います。

早く良い借り手に入居してもらう為には、外壁塗装とキッチン、バス、トイレ、洗面などの水回りを全て新しくするリホームと内装の床と天井と壁紙などのリホームも必須です。

賃貸用ですので高級なものにする必要はありませんが、外壁塗装が150万円くらい、キッチンとユニットバスで250万円、トイレや洗面台のフルリホームで50万円、床と天井と壁紙のリホームが100万円くらい見ておいた方が良いです。
※合計金額500万～600万前後くらい？(800万と仲介手数料と登記費用とローン手数料と不動産取得税にリホーム金額の合計で1500万円程度を見込んでおく)

月10万円の家賃で借り手が付いても仲介業者に5000円の仲介費用と管理手数料を差し引かれます。
更に自分が居住しない不動産なので住居よりも高い固定資産税を納める必要があります。
毎年3月15日までに確定申告をして家賃収入から必要経費を差し引いた分の金額を不労所得として申告して納税を行う必要があります。

月々10万円で年間120万円、手数料と固定資産税を引かれると実収入は110蔓延以下くらい？
110万円を確定申告するけどローンなどの一部を必要経費として申告して納税額が減額されるけど軽く10万円以上の税金を払う必要がある。
※年間の手取りの家賃は多くても100万円以下になる。

一番問題なのが空き家率で、リホーム完了後から入居者が決まるまでが窮迫機関になりますが不動産のローンとリホームのローンの支払いは収入の有無に関係無く発生します。

また入居者が退去した後にはクリーニングや修繕などの費用が発生します。
※クリーニング費用や修繕費は入居時に預かり金を貰いますが往々にして足が出ます。

そして未入居の期間中にも容赦無くローンの支払いは続きます。
※平均の空家期間を2割くらい見込んでおかないと厳しいと思います。

年間100万円の家賃収入の2割が減額になると考えると年収は80万円以下になります。
※退去後の修繕費の他に居住中にも家屋の部分補修が必要になります。

上手くいっても月々の平均的な安定収入は6万～7万円以下くらいだと思って返済計画を立てて下さい。

初期投資に掛かる費用が1500万円程度ですので元を取れるまでに20年～25年で、利益が出始めるのがそれ以降という事になります。

しかし、現在40年越えの住宅だと25年後には1000万円以上を掛けた大規模リホームか家屋の解体費用250万円以上が必要になります。
※解体して更地にした土地が400万円以上で売れないと赤字になると思います。

• なるほど：0
• そうだね：0
• ありがとう：0

この回答が不快なら