教えて！住まいの先生
Q 自分が住んでいるわけではないのですが、詳しい方教えてください。
築50年60年経つマンションはそろそろ寿命を意識する年数かと思いますが、実際に取り壊しか建て替えを実施できたケースはあるのでしょうか？
どちらの場合も住民からすると住み替えで外に出ていってしまったほうが良いかと思いますし、出ていけない金銭的余裕のない人は反対するように思います。
どちらの場合も住民からすると住み替えで外に出ていってしまったほうが良いかと思いますし、出ていけない金銭的余裕のない人は反対するように思います。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/11/7 20:44:02
回答させていただきます。
日本で40年以上経過しているマンションは推定で19.6万棟、建て替えが完了したマンションは僅か323棟、0.16%しかありません。
建て替えが進まない主な理由としては、
◼️区分所有者全員の合意形成の難しさ（原則5分の4以上の賛成が必要、75%に緩和されるケースあり）
◼️建て替え費用の問題
◼️権利関係の複雑さ
などが挙げられます。
上手く行くケースは、準中層マンション(10階未満)が、高層マンションに建て替えが出来て、既居住者の建て替え費用が賄える場合とかに限られます。賄える場合でも、建てている間、どこに済むのか、その賃貸の費用の問題もあります。
今後も、国土交通省は建て替えを推進すると言っているものの、民間調査会社の試算では、99%が困難とされています。
賃貸なら簡単に住み替えできますが、分譲マンションで40年経過した場合、中古で買った人以外は、もう介護施設に入るかどうかの状態です。空室もあったりすると、建て替えは相当難しいですね。
中古で買った人は、住み替えようにも、安く売って頭金にして、またローンを組まなければとなりますが、中途半端な歳だと難しくなります。
少子化が進むと、更に空室は増えて建て替えは困難になります。
なかなかこれは、難しい問題です。
日本で40年以上経過しているマンションは推定で19.6万棟、建て替えが完了したマンションは僅か323棟、0.16%しかありません。
建て替えが進まない主な理由としては、
◼️区分所有者全員の合意形成の難しさ（原則5分の4以上の賛成が必要、75%に緩和されるケースあり）
◼️建て替え費用の問題
◼️権利関係の複雑さ
などが挙げられます。
上手く行くケースは、準中層マンション(10階未満)が、高層マンションに建て替えが出来て、既居住者の建て替え費用が賄える場合とかに限られます。賄える場合でも、建てている間、どこに済むのか、その賃貸の費用の問題もあります。
今後も、国土交通省は建て替えを推進すると言っているものの、民間調査会社の試算では、99%が困難とされています。
賃貸なら簡単に住み替えできますが、分譲マンションで40年経過した場合、中古で買った人以外は、もう介護施設に入るかどうかの状態です。空室もあったりすると、建て替えは相当難しいですね。
中古で買った人は、住み替えようにも、安く売って頭金にして、またローンを組まなければとなりますが、中途半端な歳だと難しくなります。
少子化が進むと、更に空室は増えて建て替えは困難になります。
なかなかこれは、難しい問題です。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/11/7 20:44:02
ご丁寧にありがとうございます！
これはかなり難しい問題ですね
回答
A
回答日時：
2025/11/5 09:07:16
建て替え時の話しをざっくり説明しますね。
建て替えになる場合、管理組合で貯蓄された修繕積立金が最低でも5億円〜10億円あれば、管理組合主導で建て替えが可能です。
そして、容積率が緩和または増加された場合には、ワンフロア（例えば5 戸）多く建築出来るならば5部屋売却時の利益が、(例)８億円(売却額8,000万円✕10戸)出れば、総戸数(例)100戸で分配すると、一世帯あたり800万円の利益が取得できます。
つまり、新築建て替え後に、１部屋：(例)8,000万円では無くて、差額の7,200万円で新しい部屋が手に入ります。
増築８億円が無ければ、自身の敷地面積の評価を下記のように計算します。
資産価値を確認するのには、まずは、土地の持分を確認します。
下記は実在するマンションの例です。
敷地面積：4263.25平米
共有持分：7047／830,736
上記の場合の所有者様個人の土地の持分は、
4,263.25✕7,047／830,736＝36.1644647平米となり、
36.1644647平米✕0.3025(坪数変換指数)＝10.93975坪（＝約10.94坪）となります。
原価償却が完了後、建て替え時期でこのエリアの土地が、例えば坪単価が150万円で売買されるなら、
10.93975坪✕150万円＝1,640.96万円（＝約1,641万円）が所有者様の資産になるということです。
あなた様が建替えに後の継続居住に反対して退去されるなら、手数料を考慮しない場合に、1,640万円を手にして退去することになります。
建て替えになる場合、管理組合で貯蓄された修繕積立金が最低でも5億円〜10億円あれば、管理組合主導で建て替えが可能です。
そして、容積率が緩和または増加された場合には、ワンフロア（例えば5 戸）多く建築出来るならば5部屋売却時の利益が、(例)８億円(売却額8,000万円✕10戸)出れば、総戸数(例)100戸で分配すると、一世帯あたり800万円の利益が取得できます。
つまり、新築建て替え後に、１部屋：(例)8,000万円では無くて、差額の7,200万円で新しい部屋が手に入ります。
増築８億円が無ければ、自身の敷地面積の評価を下記のように計算します。
資産価値を確認するのには、まずは、土地の持分を確認します。
下記は実在するマンションの例です。
敷地面積：4263.25平米
共有持分：7047／830,736
上記の場合の所有者様個人の土地の持分は、
4,263.25✕7,047／830,736＝36.1644647平米となり、
36.1644647平米✕0.3025(坪数変換指数)＝10.93975坪（＝約10.94坪）となります。
原価償却が完了後、建て替え時期でこのエリアの土地が、例えば坪単価が150万円で売買されるなら、
10.93975坪✕150万円＝1,640.96万円（＝約1,641万円）が所有者様の資産になるということです。
あなた様が建替えに後の継続居住に反対して退去されるなら、手数料を考慮しない場合に、1,640万円を手にして退去することになります。
A
回答日時：
2025/11/5 09:06:03
RC造マンションはメンテナンス次第で100年はもちます。60年くらいで建て替える必要は有りません。
A
回答日時：
2025/11/5 07:41:30
A
回答日時：
2025/11/5 07:31:25
あるかないかで言うとあります
ただ2025年3月末で累計323件ということなのでかなり難しいです
容積率に余裕があるようなマンションなら建て替えで部屋数を増やしてその分を売って建て替え費用にまわしたりなどで費用負担を少なく出来たりしますが、そうじゃないとね
ただ2025年3月末で累計323件ということなのでかなり難しいです
容積率に余裕があるようなマンションなら建て替えで部屋数を増やしてその分を売って建て替え費用にまわしたりなどで費用負担を少なく出来たりしますが、そうじゃないとね
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