教えて！住まいの先生
Q 新築建売なのに、土地の公簿面積と実測面積が異なるなんて 新築建売の購入を予定しており、契約直前です。 本日、売主業者に契約書案と重要事項説明の案を送ってもらいました。
すると、「公簿面積と実測面積に差異がありますが、売主は地籍更正登記を行いません」との特記事項があり、心配になりました。
各資料をよく見ると、実測面積のほうが狭く、公簿面積のほうが約１平方メートル多い状況です。
販売広告等は、全て実測面積(狭いほう）で作成されていました。
以下、箇条書きですみません。
【状況】
・「公簿面積による売買」という契約書になっています。
・重説には、測量図面は「確定測量図」となっています。
・建蔽率80％、容積率200％です（首都圏です）
・敷地に目いっぱい建てられた超狭小住宅で、計算サイトでの自分での計算上は、建蔽率・容積率ともに問題は無さそうです。
（素人計算ですが、少なくとも違法建築ではなさそう）
・ローンを組まず現金購入なので、銀行等に第三者の目で見てもらう機会もありません。（これも心配）
・売主は、新築建売ばかりを扱う無名中小企業です。
【懸念していること】
・超狭小住宅なので、老後までずっと住めるとは思っておらず、家族構成の変化や自分の老化に応じて、ゆくゆくは手放すことになると思います。その時に、公簿と実測の差が支障になる可能性が心配です。
【質問】
（１）新築建売住宅なのに、実測と公簿が異なるまま売りに出すというのは、おかしいのではないでしょうか。
（お金をかけて更正登記をしなくても、すぐに大きな支障が起きるわけではないことは理解しています。）
（２）隣接地の一部地権者の押印が得られていないとか、境界トラブルがあるとか、更正登記できない理由があると思いますか？ （推測で結構です）
（３）重説の段階で初めて知ったので、業者に対し不信感を持ちました。でも物件としては非常に気に入っており、できれば購入したいです。自分で土地家屋調査士に依頼することを前提に、１平方メートル程度の誤差など目をつぶるべきでしょうか。
（４）購入後に自分で土地家屋調査士に依頼する場合、売主側で確定測量図まで作成してある場合は、いくらくらいの費用が必要でしょうか。確定測量図があるなら、自分でも地籍更正の申請ができるでしょうか。
お教えいただけますと幸いです。
よろしくお願いいたします。
質問日時：
2025/11/5 15:00:15
解決済み
解決日時：
2025/11/8 14:57:35
回答数： 12 ｜ 閲覧数： 705 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/11/8 14:57:35
（１）正式なる商品として販売するものです。費用負担を省くことで、自社の利益追求が優先なのでしょう。
仕様や付帯設備のランクを下げて、単に売却すればいい！そのようなスタンスの不動産会社です。
（２）確定測量が完了していれば、地積更生は可能です。
確定測量とは、対象地の所有者＋隣地所有者だけなく、接道部分は、道路所有者の境界立ち合いが完了していることになります。
重要事項説明の添付書類として、境界確認書（隣地所有者の実印＋印鑑証明書付き）＋道路査定図があるはずです。
（３）この誤差の問題点は、毎年、課税される固定資産税です。1㎡多い金額で請求されます。買主のことを何も考えていません。
（４）確定測量が最新のもなのかの疑念
確定測量図の日付を見れば、建築するにあたり測量したのか、古い測量図で、この売買で確定測量をしたのではないのか、わかります。
確定測量図の根拠を確認したほうがいいですね。
参考に、確定測量費用30万円～40万円 地積更生費用6万円～8万円
最新でなければ、上記費用負担となります。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/11/8 14:57:35
まとめてのご報告で恐縮です。先程、事業者から測量図等の資料が送付されました。 更生登記をすると費用がかかる、価格重視の物件なのでやむを得ない、登記と測量が違うのはよくあり、特別な諍いや問題は無い…といった内容でした。 皆様のお陰で、冷静に読めました。 ベストアンサーが一つしか選べず申し訳ございません。 ご回答をいただいた皆様の御多幸を、心よりお祈り申し上げます。 ありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2025/11/6 10:59:30
（元）不動産会社経営の宅建士です。
あなたここで―――新築なのに土地公簿と実測面積が違う―――などとの
きわめて大切なことを問うのに、なぜ「売主に直接」問わないのですか？
文字のみ質問で、現地も知らず・資料もなく・経緯も知らずでは、回答などできるはずがないからです。
しろうと回答の宝庫とされるこのサイトで回答できるのは、責任の無い勝手放題を述べるしろうと、としか思えないのです。
新築物件であれば、公簿と実測などが違う？―――などの疑念など、発生するはずがないのですよ。（特殊な例があるのかも知れませんが―――）
●狭小住宅がよく法定されていますが、これは支障のない限り、視聴率アップのテレビ局の企画にしか思えないのです。
それをそのまま受けて、疑念などが発生しても、売主が直後に倒産・破産などしたら、どこへ責任追及しますか？
売主が行方知れず、などなら目も当てられませんよ。
A
回答日時：
2025/11/6 09:26:44
実測した時期が面積に影響していると思います。
公簿・・東北の地震前の面積、任意座標（水平距離）、日本測地系座標。
実測・・地震後の面積、世界測地系座標（平面距離）標高等の補正。
補正をしますから1㎡少なくなったかも知れない。
測量には誤差が必ずあります。だから登記でも誤差の許容範囲内で処理します。
そうしないと、登記官が責任を負う事になるから。
質問の回答とは違いますが、上記もある、て事です。
A
回答日時：
2025/11/6 06:31:42
・認められた誤差内なら、更正の必要はない（のでおかしくは無い）
・どのような測量をしたのか分からないので、立会証明や現地の境界標などを確認すれば済む内容
・判断には、現地や業者の対応などが分かる必要があるので不知
・地積測量図が出来るレベルの測量＆添付書類が整っているのなら、10万円程度か、、、
A
回答日時：
2025/11/5 19:57:17
謄本と確定測量の面積が異なることはしばしばあります。
1）おかしいかおかしくないかで言うとおかしいですが、違法性はないです。
鶏の手羽先が100g60円で売られていますが、骨の部分が多いので実際の可食部は75g位しかありません。あれとおんなじようなものです。
じゃあ正味量で売ればいいじゃんと思うかもしれません。それもそのとおりなのですが境界確定するとなると土地家屋調査士への依頼料が加算で土地の価格がだいぶ上がっちゃうのでどちらも得をしないと言えばそうなんです。
2）隣地トラブルがあろうがお隣さんが意地悪だろうが、境界確定しようと思えばできるんです。できるんですがしないんです。なぜなら境界確定にはちょっと笑えないほどのお金がかかるから。したがって件の土地がいい加減な状態なのはご近所さんのせいではなくて、なるべく安く土地を売るためです。
3）目を瞑るべきというか、仮に登記簿面積100㎡100万円/坪（＝1億円）の土地を、実測値90㎡で売るとなったとしても111万円/坪（＝1億円）になるだけなので何も変わらんっちゃ変わらんのです。結局ね。気に入っているなら良いのではないでしょうか。
4）だいたい40～50万かかります。自分で行うこともできますが、とても大変です。
A
回答日時：
2025/11/5 19:36:29
①、その土地登記簿謄本と境界線画定図面をその建築士の設計者が、
みての敷地面積測量図との誤差があるのであれば、その接道とする
道路が建築基準法第42条2項道路での幅員が、4.00m未満の場合は、
その道路幅員確定の中心性から2.00ｍ後退した土地が建築基準法で
の敷地と定めの関係での土地登記簿謄本の地籍面積との差でしょう。
その件での中心後退地の場合には、後退整備の地籍を分筆登記をして
地目を公衆道路とした点で、ち役所の固定資産税係へ非課税の申請を
することも其々の自由な選択肢です。また、その建築士設計者の錯誤
であり、現実の確定測量の境界標とも相違なければ設計者の錯誤です。
A
回答日時：
2025/11/5 17:42:04
ウチは逆で実測で面積が増えたので当初よりも高い価格での購入となりました。
売りに出すときは公簿面積ですが、契約する際に売主が実測しての締結となるので面積の増減は普通に有ります。
>>「公簿面積による売買」という契約書になっています。
実測で増減しても価格は変わりませんよって意味です。
ウチはここに実測での増減は価格に反映する旨の記載がありました。
2）無いと思います。
3）不動産屋って契約するまでが仕事であって「後出しジャンケン」上等です。買うのなら「そういうもんだ」と思うしかありません。
4）登記とセットで15万程度でした。
A
回答日時：
2025/11/5 17:32:04
住宅業界のものです。
一般感情でいえばそうなのですが、業界でみればよくある話だったりします。私なりにご質問への回答をします。
＞＞（１）新築建売住宅なのに、実測と公簿が異なるまま売りに出すというのは、おかしいのではないでしょうか。
（お金をかけて更正登記をしなくても、すぐに大きな支障が起きるわけではないことは理解しています。）
上記でも触れましたが、開発地などでなければよくある話です。
そのことを隠さず確測面積で販売活動を行い、公簿売買であることを重要事項に記載しているのであれば売主業者は勤めは果たしていると思います。
あとは質問者様がどれだけ納得できるかどうかです。売主側に悪意はないですし、繰り返しますが不動産取引ではよくある話です。
＞＞（２）隣接地の一部地権者の押印が得られていないとか、境界トラブルがあるとか、更正登記できない理由があると思いますか？ （推測で結構です）
確測が終わっていて境界杭が入っているなら近隣トラブルは起きていないはずです。
業者目線ですが、理由としては以下のようなものが考えられます。
・土地を仕入れる段階では測量が行われていませんから、「公簿面積」で仕入れ額を計算し、その情報を基に価格設定をしてるから。（ぶっちゃけ今回は誤差レベルかとも思いますが）
・測量図がありその通りに杭が入っていれば現況が優先されますので、その時点で法的な問題はクリアできていますので、それ以上の余分なコストはかけないという判断をした。
・建売はその１棟だけで利益を計算するのではなくエリア内で他にも大量建築をしていてエリア総合で計算します。
そのため、全て地積更生を行っていたら１件数万でも１０棟・１００棟単位で実施すれば数十万～数百万減益します。そのため、統一して更生は行わないルールとしているのではないでしょうか。
＞＞（３）重説の段階で初めて知ったので、業者に対し不信感を持ちました。でも物件としては非常に気に入っており、できれば購入したいです。自分で土地家屋調査士に依頼することを前提に、１平方メートル程度の誤差など目をつぶるべきでしょうか。
そもそも建売住宅とは現況有姿が原則です。
「公簿の面積が正しい」と思って検討したわけではなく、「確測の面積が正しい」と認識して検討したんですよね？
販売の段階で狭い方の確測面積を明記して販売し、それを基に実際の家を内見・検討をされているわけですから、感情的には納得できないところはあると思いますが公簿と違うとしても実質的な損害はないといえるのではないでしょうか。
自分が納得できないという感情とその物件を買うことを天秤をかけて物件への魅力が勝るなら、無用なトラブルを起こさないよう目を瞑るべきと思います。
ただ、どうしても一言物申すのであれば、感情的にならず「なぜこのタイミングまで説明がなかったのか」くらいはチクリと刺してみてもいいかもしれませんね。
（ただ、販売資料等に公簿売買と明記されていた場合はその時点で業者は義務を果たしているので公簿売買の意味を調べなかった方が悪いとなってしまいますので注意です）
＞＞（４）購入後に自分で土地家屋調査士に依頼する場合、売主側で確定測量図まで作成してある場合は、いくらくらいの費用が必要でしょうか。確定測量図があるなら、自分でも地籍更正の申請ができるでしょうか。
確測図面があって１筆の土地なら、４～５万円くらいだと思います。
参考になれば幸いです。
A
回答日時：
2025/11/5 17:26:07
1 おかしくありません。今回は公簿売買となっているので、実測と差異があるのは当然ですし、1㎡の誤差はよくありますよ。
2 近隣とのトラブル等は重説で伝えるべき事項ですし、契約書には引き渡しまでに隣地との境界を明示する等の特約が入っている筈です。
3 重説前に、そのような説明は特段しません。
4 引き渡し後であれば、ご自身の所有地なので更生登記するか否かは自由ですし、確定測量図があれば申請しやすいです
※自分は不動産業者(業界約30年)なので、その立場から現場目線での意見となりますが、杓子定規な回答者だと「実測と公簿が違うなんて-----」とか言う方はいるかも知れませんね！
A
回答日時：
2025/11/5 17:19:15
＞（１）
公募が適当なので、公簿は基本的に信用しません。
＞（２）
確定測量図があるなら、それが正しいものとなります。
実測面積＝確定測量図だと思います。
公薄？ってのは公図だと思いますが、公図はなんとなく位置があってるくらいにしか参考になりません。隣の土地とくっつけてもくっつきませんし。
＞（３）
確定測量図があるならそれが正しいとなります。
＞（４）
公図を変更する意味はないと思います。
あれは位置くらいしかあてになりませんので。
A
回答日時：
2025/11/5 16:24:42
測量しても地積図や公図で1平米の誤差は出ます
どれほどの土地かはわかりませんが
相手取るほどの内容ではないことは確かです
認識の違いは出ます確定測量をしても同じことです
1から2センチの違いですぐ1平米になります
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