教えて！住まいの先生

＞遺留分侵害額請求権について。相続人が子2人で相続財産が不動産（土地）のみの場合なんですが、地価の4分の1の額を請求できますが、土地の価格は誰がどのような基準で算定するのですか？

合理的な方法の中で※当事者全員が合意した決め方。合意した金額。
で算定されます。

それまでに、言い争い、調停、ののしりあいなど様々なことがありました。
苦労もありました。呪ってやろうと思う夜もありました

そして・・・・・合意しました
こうならないと請求が始まらないのです


そして、合意したら、ハンコを押す
その価格を基にあとは、払うだけ、もらうだけ



＞逆にあらかじめ「遺留分侵害額は不動産鑑定士の評価額の4分の1または売却価格の4分の1のどちらか大きい方とする」として請求することはできますか？

できません。そんなタラレバできません


あとから、高く売れても、安く売れても恨みっこ無し
合意したからハンコ押したんでしょ
こういうことです。

どうしても、決まらない場合は・・・・・裁判所が「競売して半分こしなさい」という事になります。

そうすると「ええっ、競売だって、不安だわ、安かったらどうしましょう。ねえ、そろそろ合意しようか・・・・」となる場合もあるし



「そうだな、これ以上揉めてもきりがない。競売でいこう」となる場合もある

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まず大前提が、不動産の評価方法については当事者の話し合いで価額を決めることが一般的です。
法律上も、特に「どのように評価すべきか」という明確な決まりはありません。

もしも合意が難しい場合には、不動産鑑定士に正式な鑑定を依頼することもありますが、鑑定費用がかかるため、実務では複数の不動産会社に簡易査定を依頼して平均値を取るという方法ですね。

＞また、仮に土地の評価額が1億円で4分の1の2,500万円を請求したとして、侵害した側が払えないため土地を売却したとします。もし実勢価格の2億円で売れた場合、5,000万円を受け取ることはできますか？それとも侵害した側はあくまで事前に請求された2,500万円しか支払う義務はないのですか？
→そういうことがないように不動産屋に査定します。
合意したら義務はないので後出しは難しいでしょう。

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まずは当事者が話し合って決める場合ですが「これがむしろ通常でしょう）、不動産の価額も話し合って決めます。真理を求めるのではなく合意すればいいわけですから。どうしても鑑定をするということなら互いに鑑定士に依頼することが多いかもしれません。ただ、鑑定士の費用は結構高額なので、裁判所では双方に3社くらいの不動産屋さんに簡易査定させて、そのうちの1番高いものと安いものを除外して平均値を出してそれを使うことも多いと思います。調停などでは一般的ですが、話し合いではない訴訟でも結構使われます。

では請求額ですが、調停で遺留分侵害額請求の協議をするときには「相当額」みたいな請求も普通ですよね。そこでまず遺留分の計算基礎額について協議して前提を明らかにする話し合いが行われて、実際の侵害額の協議にはいるわけです。
訴訟の場合は、訴額を明らかにするわけですが、それは自分がこれぐらいだと思う金額で請求するわけですよね。通常は1番高い額で請求するんじゃないでしょうか。もし訴訟中に急激に値上がりしたら、請求の拡大をすることも考えられるでしょう。

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＞土地の価格は誰がどのような基準で算定するのですか？
言ったもの勝ちです。相続した側は「売らない前提で相続したのだから相続税評価額で算定してほしい」と主張するかもしれませんし、金が欲しい側は「売らないのはそっちの都合。売った場合の価値はこれだけあるからこれだけよこせ」と主張することもできます。

＞不動産鑑定士に調査を依頼するのですか？
より多く受け取りたいなら、鑑定を依頼する方がよいと思います。

＞不動産鑑定士の評価だと人によって金額が違いますよね？
忖度してくれる鑑定士を探しましょう。
妥当な範囲内なら、高め設定低め設定どちらも聞いてもらえたりします。
同様に先方も忖度してくれる鑑定人に低め鑑定してもらう可能性もあります。

＞2,500万円を請求したとして、
＞実勢価格の2億円で売れた場合
＞5,000万円を受け取ることはできますか？
できません。「遺留分の侵害額がこれだけあるから支払え」と請求するわけですので、実際にいくらで売れようが関係ありません。

＞どちらか大きい方とする」として請求することはできますか？
侵害「額」請求です。そんなことができるなら、先方は「言われた額と実際に売れた額の４分の１とのどちらか小さい方とする」として主張してきますよ。だって「侵害額」なんですから、実際に侵害していなかったならその分は支払わなくていいはずだ、って話になりますんで。

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