教えて！住まいの先生

過去、セキスイハイムにて勤務（10年間程度）しておりました。軽量鉄骨と2×4・2×6の両ユニット工法を取り扱っておりました。現在は経験を活かして断熱材のメーカーに勤務しております。
そのような経歴のなか、5年前、2人目子供ができたのをきっかけに住宅を検討し、質問者様と同じ周辺環境(徒歩圏内で生活に関わる建物が一応揃う条件)で
パナソニックホームズの築15年中古住宅を購入しました。
これまでの経験則と実体験からなる私の個人的な意見となります。
(私も同じ様な経験をして現在の物件を決めましたので参考になれば幸いです。
趣旨とそぐわぬ回答だった場合はごめんなさい)

・土地の立地について
住宅の場合、新築にしても中古にしても、立地が購入後の満足度に繋がる大きな要素となります。
その為、立地については全ての希望が叶わないまでにも少なくともその人にとっての付加価値が見出せれば他人と違う意見でも購入はアリかと思います。
そう考えますと・・・
駅近は非常に良いですね羨ましいです。
多分、ほとんどの方は駅近を選ぶと思いますがそこにはコスト(又は建物築年数)という壁が生じます。
私が購入した物件はご質問者様の②ミサワホーム立地に近い物件を購入しました。つまり駅から約2km(徒歩30分)の立地です。
先にこの土地を選んだ理由を記載すると、コスパと利便性、自分自身が恩恵を受ける土地の付加価値、などをバランスよく考え購入いたしました。
人それぞれですが、自分の考えではマンションならともかく、一戸建ての場合はマンションの様な区分所有では無く土地丸々、所有者となる為、駅近は価格が高くなり、通勤のタイパと生涯のコストを比較してもコスパが非常に悪いと判断し、価格もお値打ちな駅から約2〜3kmの範囲を狙って物件探しをしました。あとこの範囲は郊外に建築が多い大手住宅メーカーの中古物件に遭遇しやすいのも狙って検討した次第です。
(ただし、事前に近隣の土地の坪単価と購入物件の単価が相違ない事、売却シュミレーションをして仮に10年住んで売却してもペイできそうだと考え購入をしております。)
私の場合・・・
都内通勤約1〜1時間30分前後と徒歩圏内にライフラインが整っており、仮に車が無くても生活に支障が出ない点を希望して探しました。
結果として、駅から2kmの位置に冒頭の物件(通勤1時間以内)を見つけ購入した次第です。
(質問者様と、同じように複数の商用施設、病院、小学校、幼稚園全て徒歩2〜10分圏内で駅だけ2km:徒歩30分の状況です)
昔からある都内まで通勤1時間以内の駅又は駅近物件は当たり前のように高額でその近隣4kmぐらいは駅近の高額エリアに引っ張られて若干の値落ち感はありますがそれでも高いです。
ただ購入した立地は、20年前に新規路線開設により、鉄道が新規敷設されたエリアで当時、郊外に大手不動産が分譲地を開発していました。近年のコロナ禍以降、駅周辺の地価が一気に値上がりした状況にも関わらずここ最近まで周辺の地価上昇がゆっくりだった為、駅まで2〜3kmのギリギリ徒歩圏内、ないしバス通勤や自転車通勤エリアで本来価格が高く設定されるはずの土地でも相場が上昇に追いつかず、比較的、地価が安定していた場所となります。
(都内に土地がないので徐々に値上がり傾向にはなっておりますが・・・)
質問者様の見つけたお土地も駅や場所によっては、将来性や駅までのアプローチが確保されていれば案外お値打ちに購入できる良い立地の可能性がありますので近隣の土地相場を確認してみてください。

ちなみに駅近は検討しましたが、私の場合は以下の内容からやめておきました。
当時、比較した物件で、私が購入した物件とほぼ同条件(間取りや大きさ、設備)で駅近の
・トヨタホーム中古(駅まで徒歩8分(約450m))
・ミサワハイブリッド中古(駅まで徒歩15分(約950m)
がありましたが、最終的に私が購入したパナ中古(駅まで徒歩30分、約2km)との駅からの距離はわずか1〜1.5km差、にもかかわらず価格差は約1500〜3500万ほどありました。
駅までの距離こそ倍の違いはありますが会社から物件までの通勤時間はドアtoドアでどちらも最短約55分でした。
結局、駅まで約2kmならバス、自転車、原付、場合によっては自動車(駅に駐車)と言った代替通勤が可能な為、会社への通勤時間ほぼ変わらないとの結果になりました。
私の場合、会社からバス定期費用が出るので1〜1.5kmで1500〜3500万円以上浮くなら迷わずパナ中古を選んだ次第です。(その他、タイル外壁や太陽光発電など設備的な要素も後押ししましたが・・・)
質問者様もこのような考え方でよろしければ、土地の立地で少なくとも駅近くなどの問題はコスパで相殺される可能性が高いと思います。
(すいません。あくまで個人の考え方によりますが・・・(~_~;)
また大手住宅メーカーは昔から建物価格の高さから駅近よりも少し駅から離れた場所に分譲新築や建替需要を狙う傾向にあり、その結果、購入するには丁度良いとされる築12〜20年程度の物件遭遇率が上がります。

②建物について
建物は定期的な外壁・屋根・目地・外装部材のメンテナンスを行っていけば住宅50～90年程度の住むことが可能です。
が、問題はそのメンテナンスになります。
今回の物件2件ともスムストックでは無いでしょうか？
土地と建物価格を分けて提示されている点や、築30年の積水ハウスを内装フルリノベされているとの事であれば積水ハウスのスムストックでは無いかと思いました。又、ミサワもそうなら、その2社なら会社として申し分ないと思います。多分、ホームインスペクション実施済みとの事なら、安心R認定物件として瑕疵担保保証付きでは無いかととも推測できます。
(間違えていたらすいません。(･_･;)
建物については前オーナーの使い方やどの程度しっかりメンテナンスをやっていたか、ポイントになりますが履歴を確認できれば安心ですね。
・築30年の積水ハウスについて
2000年6月以降の最新の耐震基準だと望ましいですが、これについては積水ハウスなら独自の軽量鉄骨軸組ブレース構法「ユニバーサル・フレーム」が当時採用されており、現在も基本構造として使用されている事から2000年以前の物件でも耐震強度は大丈夫だと思います。確認が必要ですが、住宅ローン控除に必要な耐震適合認定も取れているかと思います。
さらにホームインスペクション（住宅調査）を行い、耐震・メンテナンス目安、不具合の確認は完了している点も良いかと思います。
その他として、今回のご質問者様が選定された中古物件はフルリノベ物件との事で外壁、水回りはメンテナンス済みと思います。その他はいかがでしょうか？
・バルコニーなどはありますか？ある場合は床の防水層メンテは行っておりますでしょうか？
・屋根は陶器瓦ですか？スレート瓦の場合だと塗替えやカバー工法などメンテが必要となります。
・断熱リノベはされましたでしょうか。流石に壁を壊してスケルトンにしてからの断熱補強はしないと思いますので、屋根裏への断熱材敷増しや吹付断熱又は最低でもサッシ交換又は追加でペアガラス&樹脂サッシ又は内窓リノベされていますでしょうか
・建坪によりますが今後15〜20年おきに発生するメンテ費用は築年と建坪に比例して上がります。大は小を兼ねると言いますが大きすぎる建物はメンテもかかりますし、それ以外のサッシ、下地系も同様です。その辺りも注意してご検討ください。

・築10年のミサワホームについて
構造は木質パネル接着工法で、工場生産された木質パネルを接着剤とスクリュー釘で接合し、面で一体化した「モノコック構造」を形成します。これにより、地震や台風などの外力を建物全体で分散・吸収し、高い強度と耐震性、断熱性を実現しています。 
この為、積水ハウス同様に耐震性は大丈夫だと思います。
ポイントとして木質パネル内部の断熱材や、パネル同士の接合部による気密性の高さで、高い断熱性能を発揮します。
さらに長期優良住宅を取得している点から断熱・気密性もアルミ樹脂複合サッシ+ペアガラスが最低で採用してあるかと推測できます。断熱材も外壁高性能グラスウールと天井ロックウールの組み合わせと推測できます。設備も築浅な為、使用には不便はないと考えます。
(間違えていたらすいません)
冬や夏などの快適性は築浅かつ木質工法により積水ハウスよりも快適性は高く、それにより光熱費の節約を望むことができると思います。
強いて言えば、ホームインスペクション未実施であれば、購入前後(うまくいけば購入前、ダメなら購入後)個人で負担してでも受けた方が良いと思います。
(中古である以上リスクはできる限り減らした方が良いです)

この様な点から建物の耐震性はどちらも問題ないと思います。強いてお話するならイニシャルコストとランニングコストでしょうか。
自分はセキスイハイムで軽量鉄骨、木質両方販売経験がありますが、個人的には鉄骨の方が耐久性と間取りの取りやすさで好みなんですが、築30年で建物価値が1500万ですと高すぎるかと思ってしまいます。
多分、業者が行ったリノベ費用が乗っかった為かと思います。(メーカーが行うリノベは高額な為、できればリノベ無しで購入して自分で業者を探し、リノベした方が安くできてしまうと考えてしまいます。)

ただし、商品がイズステージで外壁がダインコンクリートなら話は別で、質感が高く、現在の新築単価では高すぎて購入できない為、購入を検討してしまうぐらいの気持ちです。

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