教えて！住まいの先生

（元）不動産会社経営の宅建士です。
相続で、経緯や事情は様々にあるでしょうが、要は、
——相続物件を放置だと、時効により名義変更があるか？―――
と言うお話でしょ？

「相続物件」は、時効で名義変更になどありませんよ。
不動産の登記は、個人財産で申請主義なので、時効などないのです。

ちなみに「相続登記」を極めて簡単に説明しますと、
◆相続は「相続権該当者」と、「相続権配分比率」が明確に法規定されています。
◆従って、見知らぬ者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。そして「相続登記」は法改正で義務化されました。

相続登記の専門は司法書士です。
司法書士は、故人の「誕生～死去」までの全戸籍謄本を取得。そこから「家系図」を作成して相続人を「割り出す」のです。
この、「割り出し」は、一般の方にできるものではありません。

相続登記を個人でー——と言う方がよくいますが、可能ではあっても「正確」である保証などなく、それは後年になって取り返しがつかなくもなるのです。

更に、「法務局で相談」などと言いますが、とんでもない。
法務局は申請書類が法規定通りであれば、そのまま登記します。
（間違いを指摘してくれる官庁ではないのです）

●いま、あなたが為すことは、司法書士への相談が最良です。

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時効取得の場合も時効完成後に登記がないと第三者に対抗できませんから、長女様の登記がない以上、お母様の不動産ということに変わりはありませんが、実情は４分割の共有名義ですね
相続の場合、法定相続分キッカリで分ける時は、印鑑証明などなくとも相続登記できます
もうお母様の名義ではないと思います
そのままだと、その土地上に家を建てることはできないはずです
詳細なご相談と、相続登記は地元の司法書士になさるとよいかと思います

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時系列的事実関係
❶1998年に母が亡くなり、四姉妹の子が相続人となった。
➋母が亡くなってから３年後、遺産分割をしないまま、長女が母名義の土地に自己名義の自宅を建築し居住、余った土地で駐車場を経営し、賃料は全て長女が受け取っていた。
➌母が亡くなってから１４年後、次女が実母名義の土地に四姉妹で四分の一ずつ共有登記を行っている事を１６年後に登記簿を取得して知った。ok
➍2024年長女死亡
➎次女と四女は長女の相続について放棄手続きをした。

長女は実母死亡以降自宅を建て、名義変更はしていませんが、その土地に住んでいました。時効により土地は長女のものとはなるのでしょうか？（名義変更をしていないのでむりでしょうか？）
→いいえ、➌にあるとおり、次女が四姉妹1/4の持分で共有相続登記（名義変更）を行っていますので、母の遺産についての相続手続きは完了しております。
なお、四姉妹間において遺産分割協議ができていなくても、相続人の誰かが法定相続分である1/4ずつの持分割合で相続人全員の共有登記をすることは、認められています。

今後、あなたにできることは、
㋐本件土地について、
四姉妹1/4の持分で共有名義になっている土地を、４筆に分筆して、個々の単独所有にする要求を他の共有者（次女と四女と長女の相続人）に求めることだけです。
㋑あなたの㋐の請求により、単独所有となった土地範囲に長女の家がある場合は、その範囲について地代を請求することも可能です。

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