教えて！住まいの先生
Q 贈与税、所得税など税金に詳しい方ご教授ください。 現在父が所有する建物（実家）を娘である私が1500万円かけてリフォームし二世帯住宅にする計画を進めております。
このままでは父所有の建物に1500万円価値を足してしまうことになるので贈与税が発生すると思います。
そこで司法書士に相談し、建物の持分移転を行おうと考えております。
建物の固定資産税評価額が300万なので1500/1800＝5/6を私の持分とすることで父に対する贈与税はかからなくなりますでしょうか。
その場合、税務署には私が5/6建物贈与をされたことしか知られないので私に対して贈与税が発生しますか？
司法書士の話では、相殺することになるからどちらも贈与税はかからないと思うと言われました。
この場合は税務署に相続税の申告をどのように行えば良いのでしょうか。
教えてください。
よろしくお願いします。
そこで司法書士に相談し、建物の持分移転を行おうと考えております。
建物の固定資産税評価額が300万なので1500/1800＝5/6を私の持分とすることで父に対する贈与税はかからなくなりますでしょうか。
その場合、税務署には私が5/6建物贈与をされたことしか知られないので私に対して贈与税が発生しますか？
司法書士の話では、相殺することになるからどちらも贈与税はかからないと思うと言われました。
この場合は税務署に相続税の申告をどのように行えば良いのでしょうか。
教えてください。
よろしくお願いします。
質問日時：
2026/2/3 23:09:50
解決済み
解決日時：
2026/2/25 21:31:24
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/2/25 21:31:24
そもそもあなたが申告しない限り、税務署はリフォームしたことも、名義移転したことも、何もわかりません。
そして結果として税金が発生しない以上、申告する必要もありませんから、税務署がしらなくても問題ありません。
なお、考え方は、
父親が300万の5/6をあなたに贈与 -> 300 x 5/6 = 250万円。
その家を1500万かけてリフォームするので、父親の持ち分1/6に対応するリフォーム費用が父親への贈与 -> 1500 x 1/6 = 250万円。
これでプラスマイナスゼロです。
家自体の価値が1800万になるわけではありません。
なったら固定資産税が大変なことになりますよ。
ただし大規模なものだと建築確認申請が必要となり、そこで変わります。
そして結果として税金が発生しない以上、申告する必要もありませんから、税務署がしらなくても問題ありません。
なお、考え方は、
父親が300万の5/6をあなたに贈与 -> 300 x 5/6 = 250万円。
その家を1500万かけてリフォームするので、父親の持ち分1/6に対応するリフォーム費用が父親への贈与 -> 1500 x 1/6 = 250万円。
これでプラスマイナスゼロです。
家自体の価値が1800万になるわけではありません。
なったら固定資産税が大変なことになりますよ。
ただし大規模なものだと建築確認申請が必要となり、そこで変わります。
回答
A
回答日時：
2026/2/4 12:30:56
＞その場合、税務署には私が5/6建物贈与をされたことしか知られないので私に対して贈与税が発生しますか？
所有権移転の原因が売買だから、税務署は贈与ではなく譲渡として把握するはずなんだけど。
＞司法書士の話では、相殺することになるからどちらも贈与税はかからないと思うと言われました。
相殺っていう表現が正確ではないと思う。
考え方としてはあなたが支払う1,500万円のうち1/6の250万円は、父親が所有する家屋（評価額300万円）の5/6の250万円に対する代金なので、本来は父親に支払われるべきもので、父親は受け取ったその250万円を家屋の自己所有分1/6に関するリフォーム代としてハウスメーカーに支払うという流れになるところを途中を省略してあなたが父親に代わってハウスメーカに支払っていると言う事。
つまり贈与ではなく売買（譲渡）であり、父親は家の所有権5/6を引渡す代わりに250万円を受け取っているので、これに関する譲渡所得の計算が必要となる。
当然譲渡益が出ればそれに譲渡所得がかかることになるが、贈与税よりはかなり安く済む。
所有権移転の原因が売買だから、税務署は贈与ではなく譲渡として把握するはずなんだけど。
＞司法書士の話では、相殺することになるからどちらも贈与税はかからないと思うと言われました。
相殺っていう表現が正確ではないと思う。
考え方としてはあなたが支払う1,500万円のうち1/6の250万円は、父親が所有する家屋（評価額300万円）の5/6の250万円に対する代金なので、本来は父親に支払われるべきもので、父親は受け取ったその250万円を家屋の自己所有分1/6に関するリフォーム代としてハウスメーカーに支払うという流れになるところを途中を省略してあなたが父親に代わってハウスメーカに支払っていると言う事。
つまり贈与ではなく売買（譲渡）であり、父親は家の所有権5/6を引渡す代わりに250万円を受け取っているので、これに関する譲渡所得の計算が必要となる。
当然譲渡益が出ればそれに譲渡所得がかかることになるが、贈与税よりはかなり安く済む。
A
回答日時：
2026/2/4 10:30:38
国税庁HP 右上の検索欄で、「父家屋 子増築」などで検索して情報
「父所有の家屋に子が増築した場合の贈与税の課税関係」
を参照された方がよろしいです。
リホーム後の家屋時価のうち、子負担割合6/5を共有持分登記されば、
贈与税は課税されませんが、6/5相当額は譲渡所得が生じることに
なりませんか？ 譲渡所得の検討の必要では？。
「父所有の家屋に子が増築した場合の贈与税の課税関係」
を参照された方がよろしいです。
リホーム後の家屋時価のうち、子負担割合6/5を共有持分登記されば、
贈与税は課税されませんが、6/5相当額は譲渡所得が生じることに
なりませんか？ 譲渡所得の検討の必要では？。
A
回答日時：
2026/2/3 23:41:34
司法書士の言う通り、双方に贈与税はかかりません。
お父様が死去された時は、建物の5/6は質問者さんの所有なので、相続の対象になりません。
お父様が死去された時は、建物の5/6は質問者さんの所有なので、相続の対象になりません。
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