教えて！住まいの先生
Q 不動産の仲介手数料について教えてください。 現在、兵庫県内で「建築条件付き土地（3,000万円）」の購入を検討しており、仲介業者（兼 工務店）とやり取りをしています。
仲介手数料の計算について、担当者から以下のような説明を受けました。
「建築条件付きだが、間取りを確定させてから『土地付き建物』として一括で売買契約を結ぶ。そのため、仲介手数料は土地代だけでなく、建物代を含めた総額（税込5,500万円なら、税抜価格に対して）の3%+6万円＋消費税をいただく」
私の認識では、建築条件付き土地の場合、仲介手数料が発生するのは「土地代」に対してのみで、後から契約する「建物請負契約」には手数料がかからないと思っていました。
担当者の言う通り、間取り確定まで契約を待って「一括契約」にすることで、建物分まで手数料を支払うというケースは一般的なのでしょうか？
提示された計算だと、土地分のみの場合と比べて手数料が70万円〜80万円ほど高くなってしまいます。
1. このような請求は宅建業法上、問題ないのでしょうか？
2. 買い手側に、あえて「一括契約」にするメリットはあるのでしょうか？
3. 「土地だけの契約にして、手数料を抑えてほしい」と交渉しても良いものでしょうか？
詳しい方、どうかアドバイスをお願いいたします。
回答
A
回答日時：
2026/2/10 13:23:42
「条件付き」と言っちゃってますのでね
内容に違法性は感じません
特約は契約の最優先ですので、仕方ないと思います
A
回答日時：
2026/2/10 09:42:36
1.建築条件付土地の仲介手数料は、土地の売買代金に対してのみ発生し、建物の請負代金には発生しません。
例えば、新築の建売住宅や中古戸建住宅の場合、売買契約の対象には土地と建物の双方が含まれているため、土地価格と建物価格を含めた売買代金全体に対して仲介手数料が発生します。
一方、建築条件付土地の場合、売買契約の対象はあくまで土地のみであり、建物については別途、建築請負契約を締結します。
この建物の請負代金は売買代金ではないため、仲介手数料の算定対象には含まれません。
結論として、売買契約書の対象が土地のみである場合、仲介手数料は土地の売買代金に対してのみ発生します。
逆に、土地および建物を対象とした売買契約（戸建住宅としての売買契約）であれば、建物価格を含めた金額に対して仲介手数料が発生することになります。
2.デメリットしかありません。
3.これは交渉の問題ではなく、そもそも建物の請負代金に対して仲介手数料を請求することはできません。
仮に相手が建物部分についても仲介手数料を請求したいのであれば、建築条件付土地ではなく、土地・建物一体の戸建住宅として売買契約を締結する必要がある旨を伝えてください。
A
回答日時：
2026/2/10 00:11:12
結論から言えば、問題は無い【形】を取っていますが、結果的に
「土地契約」をせずに建物確定までその土地を確保(別の客、仲介業者に
売らせない)出来てるという事は、その仲介業者が【土地所有者(売主)】
みたいなもんですよね
別法人にしてるのか何か知りませんが、って事は極論言えば
あなたは【売主】から土地を買う訳で、そもそも仲介手数料自体が
必要ないレベルの話です、それも土地のみならず建物分まで・・
辞めた方が良いですね、考え方が悪質業者すぎます
このまま進めても、今後建物関係で、一体いくらボッタくられるか
わかったもんじゃないですその業者
「相手から1円でも多くはぎ取ってやる！！」が、もう服着て歩いてる
ようなもんです
「はっ！どんだけ強欲なんだよw 好きにしな！勝手にやっとけ！
俺はそんな会社とは付き合わんわ」くらいの捨て台詞くれてやってもイイ
レベルですね
A
回答日時：
2026/2/9 23:47:49
1.仲介業者（兼 工務店）とは言ってますが、不動産と工務店は別法人で、工務店が売主で不動産が仲介する体裁をとっていれば問題ない。
2.ない
3.手数料減額分以上に建物に利益をのせて来るでしょう。例えば、手数料が80万円安くなっても、160万円高めに見積もったり手抜きをしたり。でも、見抜けないでしょ？
手数料単独でなく、物件と手数料等の総額で判断すべき。
A
回答日時：
2026/2/9 21:34:18
不動産の仲介手数料についてご説明します。
■仲介手数料の基本原則
宅建業法では、仲介手数料は「売買代金」に対して上限が定められています。建築条件付き土地の場合、通常は以下の流れになります。
・土地売買契約→土地代に対して仲介手数料
・建物請負契約→仲介手数料は発生しない（請負契約のため）
■ご質問への回答
1. 宅建業法上の問題について
一括契約（土地付き建物として売買）の場合、総額に対して仲介手数料を請求すること自体は違法ではありません。ただし、本来「建築条件付き土地」として販売されているものを、買主の不利になる形で契約形態を変更することには注意が必要です。
2. 一括契約のメリット
買主側のメリットは限定的です。
・住宅ローンの手続きが一本化される可能性
・契約手続きが1回で済む
ただし、仲介手数料が大幅に増えるデメリットの方が大きいと考えられます。
3. 交渉について
交渉は可能です。以下の点を確認・主張されることをお勧めします。
・当初「建築条件付き土地」として提示されていたはず
・通常の取引形態（土地売買+建物請負）での契約を希望
・土地代のみに対する仲介手数料とすることを要望
不明点がある場合は、宅建業法に詳しい専門家や、都道府県の宅建業担当窓口にご相談されることをお勧めします。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
A
回答日時：
2026/2/9 21:34:12
不動産の仲介手数料は、契約内容により異なります。建築条件付き土地で一括契約をする場合、土地と建物の総額に対して手数料が発生することがあります。宅建業法上、問題がないか確認することが重要です。買い手側にとって一括契約のメリットは、手続きの簡略化や価格交渉の余地があることですが、手数料が高くなる可能性があります。手数料を抑えたい場合は、土地だけの契約を交渉することも考慮すべきです。専門家に相談し、詳細を確認することをお勧めします。
参考にした回答
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1343667828
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※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
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