教えて！住まいの先生
Q 長文失礼します 父親が30年くらい前に不動産投資で東京都世田谷区のアパート1室を1600万で購入し最近ローン払い終えたようです。
毎月家賃収入はあるけど、ローンと管理費を払ってきて儲けるどころかお金がかかっています。
今はアパート古くなり管理費も上がり良いことない。色んな人から売りませんか？と電話がかかってくるようですが父親もずーっと無視し続けてきました。電話に出ないから不動産屋が家にまで話に来る始末、対応してないようです。
父親は現在80歳です。いつまで生きられるかもわからないし、負の遺産になっても困るので今のうちに不動産をどうにかしたほうが良いのではと私を含む姉妹で話になっています。父親は認知症進んできていてこの件について何にも話が出来ず、母親も面倒がって何もしないので私たちでどうにかしないと、と思っています。
不動産購入時の契約書は手元にあり、最近売りませんか？と熱心に連絡と手紙が来ていて、その手紙には今売ると1000万くらいになると書いてありました。
父親が亡くなってからの方が売却の税金とか掛からないのでしょうか。放置しておくのが良いのか、生きているうちにどうにかしておくべきなのかよく分からずにいます。
不動産屋に話を聞きに行くにもその前に何を調べて準備をしておくべきかも分からず。
下手に聞きに行って話に乗せられて騙されてはいけないし、知識ある方のアドバイスをいただきたいです。
今はアパート古くなり管理費も上がり良いことない。色んな人から売りませんか？と電話がかかってくるようですが父親もずーっと無視し続けてきました。電話に出ないから不動産屋が家にまで話に来る始末、対応してないようです。
父親は現在80歳です。いつまで生きられるかもわからないし、負の遺産になっても困るので今のうちに不動産をどうにかしたほうが良いのではと私を含む姉妹で話になっています。父親は認知症進んできていてこの件について何にも話が出来ず、母親も面倒がって何もしないので私たちでどうにかしないと、と思っています。
不動産購入時の契約書は手元にあり、最近売りませんか？と熱心に連絡と手紙が来ていて、その手紙には今売ると1000万くらいになると書いてありました。
父親が亡くなってからの方が売却の税金とか掛からないのでしょうか。放置しておくのが良いのか、生きているうちにどうにかしておくべきなのかよく分からずにいます。
不動産屋に話を聞きに行くにもその前に何を調べて準備をしておくべきかも分からず。
下手に聞きに行って話に乗せられて騙されてはいけないし、知識ある方のアドバイスをいただきたいです。
質問日時：
2026/4/3 11:04:00
解決済み
解決日時：
2026/4/12 21:54:59
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 222 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/4/12 21:54:59
東京都内で不動産賃貸業を営む立場から、現在の状況に基づいた専門的なアドバイスをさせていただきます。
1. 相続税の判断基準と売却のタイミング
お子様2人が相続人の場合、相続税の基礎控除額は 4,800万円 となります。
不動産の「相続税評価額」は市場価格（時価）よりも低く算出されるため、資産総額がこの控除額を越えるかどうかが判断の分かれ目です。もし判断が難しい場合は、事前に税理士へ相談し試算を行うのが賢明です。
控除額の範囲内に収まることが確実であれば、慌てて今売却するよりも、相続発生後に売却する方が税制面等のメリットを享受できる可能性が高まります。
2. 物件の適正価値と収益性の再検討
世田谷区の物件であれば、築30年程度であっても月額7万円（年間84万円）程度の賃料収入は見込めるはずです。
もし1,000万円で売却してしまうと、表面利回りは 8.4％ となり、現在の都内の相場に照らすと「かなり割安」で手放すことになってしまいます。まずは以下の方法で、所有物件の「真の価値」を把握されることを強くお勧めします。
投資不動産ポータルサイト（「楽待」など）：条件を細かく設定し、類似物件の掲載価格を確認する。
マンション名での検索：現在の賃料水準や過去の成約事例、建物の管理状態や総戸数などをチェックする。
好立地でローンが残っていないのであれば、売却せずにそのまま賃貸経営を継続し、安定した収益源として活用するのも有力な選択肢です。
3. 実務上の重要な注意点：契約時の意思能力について
最後に、私の父の代での経験からお伝えしたいのが、契約時における「本人の意思確認」の難しさです。
認知症の兆候がある場合、売買契約時の署名（住所・氏名の記入）だけで非常に苦労するケースがあります。登記を担う司法書士は、本人の意思判断能力を厳格に確認するため、状況次第では契約が成立しないリスクも孕んでいます。
「まだ大丈夫だろう」と過信せず、ご本人がしっかりと意思表示できるうちに、将来の方針を明確に決めておかれることが何より大切です。
1. 相続税の判断基準と売却のタイミング
お子様2人が相続人の場合、相続税の基礎控除額は 4,800万円 となります。
不動産の「相続税評価額」は市場価格（時価）よりも低く算出されるため、資産総額がこの控除額を越えるかどうかが判断の分かれ目です。もし判断が難しい場合は、事前に税理士へ相談し試算を行うのが賢明です。
控除額の範囲内に収まることが確実であれば、慌てて今売却するよりも、相続発生後に売却する方が税制面等のメリットを享受できる可能性が高まります。
2. 物件の適正価値と収益性の再検討
世田谷区の物件であれば、築30年程度であっても月額7万円（年間84万円）程度の賃料収入は見込めるはずです。
もし1,000万円で売却してしまうと、表面利回りは 8.4％ となり、現在の都内の相場に照らすと「かなり割安」で手放すことになってしまいます。まずは以下の方法で、所有物件の「真の価値」を把握されることを強くお勧めします。
投資不動産ポータルサイト（「楽待」など）：条件を細かく設定し、類似物件の掲載価格を確認する。
マンション名での検索：現在の賃料水準や過去の成約事例、建物の管理状態や総戸数などをチェックする。
好立地でローンが残っていないのであれば、売却せずにそのまま賃貸経営を継続し、安定した収益源として活用するのも有力な選択肢です。
3. 実務上の重要な注意点：契約時の意思能力について
最後に、私の父の代での経験からお伝えしたいのが、契約時における「本人の意思確認」の難しさです。
認知症の兆候がある場合、売買契約時の署名（住所・氏名の記入）だけで非常に苦労するケースがあります。登記を担う司法書士は、本人の意思判断能力を厳格に確認するため、状況次第では契約が成立しないリスクも孕んでいます。
「まだ大丈夫だろう」と過信せず、ご本人がしっかりと意思表示できるうちに、将来の方針を明確に決めておかれることが何より大切です。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/4/12 21:54:59
遅くなり申し訳ございません。丁寧にご回答ありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2026/4/3 15:29:32
父上がなくなる前は、父上が売却できません。
父上が、不幸にして亡くなった場合は、相続した人が売却する事になります。
売却した時の税金は主に譲渡所得税と手数料などです。
譲渡所得税を支払うのは、売却時の名義人です。
何れにしても、文面を拝見する限り譲渡所得税は課税されません。
（譲渡所得税は分離課税なので、購入時に掛かった金額より安く売却なら譲渡所得税は0円です）
後は相続税ですが、
相続税は、亡くなった人の遺産の額と、相続人の人数によって課税さる場合がありますが、控除もあるので、国税庁のホームページをご覧ください。
父上が、不幸にして亡くなった場合は、相続した人が売却する事になります。
売却した時の税金は主に譲渡所得税と手数料などです。
譲渡所得税を支払うのは、売却時の名義人です。
何れにしても、文面を拝見する限り譲渡所得税は課税されません。
（譲渡所得税は分離課税なので、購入時に掛かった金額より安く売却なら譲渡所得税は0円です）
後は相続税ですが、
相続税は、亡くなった人の遺産の額と、相続人の人数によって課税さる場合がありますが、控除もあるので、国税庁のホームページをご覧ください。
A
回答日時：
2026/4/3 12:28:38
不動産は売って現金化するよりそのまま相続した方が
相続税ではお得です、お金持ちはわざわざ相続税を下げる
為に不動産を買う方が多いのです。
＊アパート一室とは分譲マンション一室のことですか
相続税ではお得です、お金持ちはわざわざ相続税を下げる
為に不動産を買う方が多いのです。
＊アパート一室とは分譲マンション一室のことですか
A
回答日時：
2026/4/3 11:43:57
現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。
まず、父親が認知症にかかっているなら契約意思表示ができないので、売ることはできません。
売るためには後見人等の選定が必要なので現実的ではないです。
もしそのような状況で売却手続きを勧める不動産屋がいるなら信用してはいけません。
となると、父親が亡くなって相続後に母・娘が相続して売るしかないです。
まず、父親が認知症にかかっているなら契約意思表示ができないので、売ることはできません。
売るためには後見人等の選定が必要なので現実的ではないです。
もしそのような状況で売却手続きを勧める不動産屋がいるなら信用してはいけません。
となると、父親が亡くなって相続後に母・娘が相続して売るしかないです。
A
回答日時：
2026/4/3 11:07:10
話を聞きに行って騙されないようにって、単純に話を聞きに行った段階で色々決めなければいいです。
あと父の財産ということなので、相続税などかかる前に名義の変更とかをしたらどうでしょうか？
あと父の財産ということなので、相続税などかかる前に名義の変更とかをしたらどうでしょうか？
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