教えて！住まいの先生
Q 土地境界についての質問です。 長屋物件を所有しています。四年ほど前に中古で購入したものです。 その隣家が家を解体・更地にして売却するために私の物件との境界を設定する測量を行いました。
数十年前の図面に基づいて測量を行った結果、私の物件の屋根の張り出しや壁の一部が隣家の敷地内に飛び出していることがわかりました。
隣家の意向を受けた不動産屋から私の物件が飛び出した状態の境界を確認した上で
「飛び出し部分の現状維持を認める。もし飛び出している物件の建て替えを行う場合は図面の範囲に収まる形で建て替える。」
という旨の意見確認書を作成して隣家の所有者と取り交わすよう依頼されています。
隣地の新しい所有者にもこの意見確認書を引き継いでゆくとの事です。
私は物件を建て替える予定は無く、現状維持できるのであれば問題ないと考えています。
境界を認めて意見確認書を取り交わす事で将来問題が発生する可能性はあるでしょうか？
新しい土地の所有者が飛び出し部分を問題視して何か行動を起こす可能性はあるでしょうか？
問題があるとすればどのように対処すべきでしょうか？
質問がまとまっておらず恐縮ですが皆様のお知恵を貸していただければ幸いです。
隣家の意向を受けた不動産屋から私の物件が飛び出した状態の境界を確認した上で
「飛び出し部分の現状維持を認める。もし飛び出している物件の建て替えを行う場合は図面の範囲に収まる形で建て替える。」
という旨の意見確認書を作成して隣家の所有者と取り交わすよう依頼されています。
隣地の新しい所有者にもこの意見確認書を引き継いでゆくとの事です。
私は物件を建て替える予定は無く、現状維持できるのであれば問題ないと考えています。
境界を認めて意見確認書を取り交わす事で将来問題が発生する可能性はあるでしょうか？
新しい土地の所有者が飛び出し部分を問題視して何か行動を起こす可能性はあるでしょうか？
問題があるとすればどのように対処すべきでしょうか？
質問がまとまっておらず恐縮ですが皆様のお知恵を貸していただければ幸いです。
質問日時：
2026/4/7 13:40:44
解決済み
解決日時：
2026/4/10 20:58:26
回答数： 9 ｜ 閲覧数： 149 ｜ お礼： 500枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/4/10 20:58:26
質問を読んで思ったのは不動産業者が大きな勘違いをしていることです。
まず土地の境界は土地所有者しか決定する権限はありません。過去に測量して図面があってもそれは過去の境界位置であり参考にしか過ぎません。現在の境界位置を決めるには両方の土地所有者が現地で立ち会い話し合って決めるしかなく、不動産業者が過去の測量成果から復元測量を行なっても土地所有者に対して「ここが現在の境界位置だから認めろ」と強制することはできません。
また過去の測量成果は地震があった場合座標補正しない限り使い物になりません。
復元測量して設置された境界杭を土地所有者双方が確認しその位置でお互いに同意するなら別ですが、決して測量完了＝境界位置決定にはならないため、意見確認書の作成を拒否することをお勧めします。
このことは土地家屋調査士や法務局の登記官なら十分に分かることですが、不動産業者は民法上の所有権について十分な知識がないため誤ったことを説明しているに過ぎません。
私なら数十年前の図面をもとにした測量なんて何の根拠にもならないので、隣の土地所有者と話し合いで決めされてくれと拒否しますね。
まず土地の境界は土地所有者しか決定する権限はありません。過去に測量して図面があってもそれは過去の境界位置であり参考にしか過ぎません。現在の境界位置を決めるには両方の土地所有者が現地で立ち会い話し合って決めるしかなく、不動産業者が過去の測量成果から復元測量を行なっても土地所有者に対して「ここが現在の境界位置だから認めろ」と強制することはできません。
また過去の測量成果は地震があった場合座標補正しない限り使い物になりません。
復元測量して設置された境界杭を土地所有者双方が確認しその位置でお互いに同意するなら別ですが、決して測量完了＝境界位置決定にはならないため、意見確認書の作成を拒否することをお勧めします。
このことは土地家屋調査士や法務局の登記官なら十分に分かることですが、不動産業者は民法上の所有権について十分な知識がないため誤ったことを説明しているに過ぎません。
私なら数十年前の図面をもとにした測量なんて何の根拠にもならないので、隣の土地所有者と話し合いで決めされてくれと拒否しますね。
回答
A
回答日時：
2026/4/10 08:03:36
A
回答日時：
2026/4/8 13:09:21
逆に、意見確認書を作成しておかないと、「越境トラブル有り」として隣地が売れなくなったり、新しい購入者が「即時撤去して下さい」とごねてくる可能性があります。
A
回答日時：
2026/4/8 08:34:35
越境していた場合の確認として一般的な文言による確認書、念書です。何も問題はありません。文言の通りです。
A
回答日時：
2026/4/8 07:29:20
☆、質問とする件では、土地の売買には土地登記簿謄本の地籍で契約
でも法的には成立はします。その地籍や境界線が異なっていても買主
の責任となり易いです。故に土地の売買契約には事前に道路幅員との
「筆界線や境界線画定図面」に道路の管理者や宅地周囲との地権者の
同意署名と捺印の存在や土地登記簿謄本に抵当権等のないものとする。
でも法的には成立はします。その地籍や境界線が異なっていても買主
の責任となり易いです。故に土地の売買契約には事前に道路幅員との
「筆界線や境界線画定図面」に道路の管理者や宅地周囲との地権者の
同意署名と捺印の存在や土地登記簿謄本に抵当権等のないものとする。
A
回答日時：
2026/4/7 19:54:46
大変ですね。
日本は物権法定主義です。
私人間の約束は物権の設定でなければ「一般に登記を具備しなければ」、第三者には対抗出来ないですね。
なので、
「新しい所有者にもこの意見確認書を引き継いでゆく」
これはできません。新しい人が隣に引っ越してきても、「俺はそんな約束をしていない、そんなの知らんがな」と言われれば対抗できないですね。
将来第三者には対抗できなくなります。
約束しても第三者には対抗できないですね。
建物の張り出しでしたら、建築１年以上経過したら、建物収去は出来ず、償金
の受け取りのみです。
本件はヒサシは建物ではないものの、建物の一部「がはみ出している」なので、償金の支払いをしておいたほうが良いですね。
その契約書を作って置けば、納得させる材料になりかもしれません。
お隣さんが第三者に移転した時に困りますね。
筆界確定などをした実績を残しておいて、お隣さんが変わったときなどは、法務局の地図で話をした方が良いでしょうね。
法務局の地図は第三者に対抗できます「裁判所の境界確定訴訟でしたらひっくり返される事もありえます」。
境界は公のものであり、私人間の合意では変更できない。
という判例もありますね。
日本は物権法定主義です。
私人間の約束は物権の設定でなければ「一般に登記を具備しなければ」、第三者には対抗出来ないですね。
なので、
「新しい所有者にもこの意見確認書を引き継いでゆく」
これはできません。新しい人が隣に引っ越してきても、「俺はそんな約束をしていない、そんなの知らんがな」と言われれば対抗できないですね。
将来第三者には対抗できなくなります。
約束しても第三者には対抗できないですね。
建物の張り出しでしたら、建築１年以上経過したら、建物収去は出来ず、償金
の受け取りのみです。
本件はヒサシは建物ではないものの、建物の一部「がはみ出している」なので、償金の支払いをしておいたほうが良いですね。
その契約書を作って置けば、納得させる材料になりかもしれません。
お隣さんが第三者に移転した時に困りますね。
筆界確定などをした実績を残しておいて、お隣さんが変わったときなどは、法務局の地図で話をした方が良いでしょうね。
法務局の地図は第三者に対抗できます「裁判所の境界確定訴訟でしたらひっくり返される事もありえます」。
境界は公のものであり、私人間の合意では変更できない。
という判例もありますね。
A
回答日時：
2026/4/7 16:57:04
現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。
実務を知らない他回答にご注意ください。
今回の対応は実務において一般的なケースであり、あなたに基本的なデメリットはありません。
むしろ相手方負担で境界確定できることや越境部分の諸問題も解決するのでメリットしかないです。
新しい所有者が越境苦情を言ってきても、その確認書の通り「将来やり替える時に是正します」と言えばいいです。
ただし、境界ラインが納得できないなら争うしかないですが、土地家屋調査士も一定の資料に基づいて測量していると思うので、個人的には確認書締結することを強くオススメします。
実務を知らない他回答にご注意ください。
今回の対応は実務において一般的なケースであり、あなたに基本的なデメリットはありません。
むしろ相手方負担で境界確定できることや越境部分の諸問題も解決するのでメリットしかないです。
新しい所有者が越境苦情を言ってきても、その確認書の通り「将来やり替える時に是正します」と言えばいいです。
ただし、境界ラインが納得できないなら争うしかないですが、土地家屋調査士も一定の資料に基づいて測量していると思うので、個人的には確認書締結することを強くオススメします。
A
回答日時：
2026/4/7 15:28:33
ともかくサインしてはいけません
土地は領土問題で「ありがたい」なんて話になりません
土地家屋調査士なら法的根拠を、元に境界を示せますが、有料です
ただし、電話相談は無料ですので、お気軽に電話されては、いかがでしょう
土地は領土問題で「ありがたい」なんて話になりません
土地家屋調査士なら法的根拠を、元に境界を示せますが、有料です
ただし、電話相談は無料ですので、お気軽に電話されては、いかがでしょう
A
回答日時：
2026/4/7 14:01:51
後々のトラブル防止の為に意見書や覚え書を２通制作して､書名､捺印をして保管するわけですからね。
お互いに書面に納得したと言う事ですから、クレームが出ても書面で回避出来ますよ。
ただし､相手が亡くなり相続が発生した場合は無効になる可能性は有りますね。
お互いに書面に納得したと言う事ですから、クレームが出ても書面で回避出来ますよ。
ただし､相手が亡くなり相続が発生した場合は無効になる可能性は有りますね。
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