教えて！住まいの先生
Q 建物明渡訴訟についてです。
家主は20年は修繕義務を履行せず、2021年の電話・2023年の交渉録音で「修繕はしない」「お金がないからできない」「賃貸人全員の総意」と繰り返し修繕拒絶しています。
建物明渡訴訟中です。未払の賃料を相当額支払い始めたり、支払っていない分の相当額を今から支払った方がよいのでしょうか？
2023年2月には雪止め未設置に起因する除雪作業中の転倒で居住者が大腿骨骨折しました。同月には灯油ボイラーが故障したが修繕放棄され、同年12月に居住不可となり2階居住の親族が緊急転居しました。
1階事業用部分も、窓施錠不良の20年放置・灯油ボイラーの集中暖房機能の喪失、外壁剥離の10年以上放置の放置、１階の10畳の作業場は、外壁剥落箇所に過去に車が複数回突っ込んでおり、危険が放置されています。
安全作業が不能な状態に加え、2階居住者の転居で夜間から朝までの防犯機能が完全に失われ、土地部分への金属類の安全な留置も不可能となり、廃墟同然の外観も含め事業は開店休業状態です。2024年3月以降は電気・ガス・水道を停止し賃料支払いを停止し、現在の未払は28か月・245万円です。
借主側は、業者見積で修繕費最低200万円（現時点は270万円）を裁判提出しています。修繕履行拒絶に対する賃料支払拒絶や修繕費相当の損害賠償請求権との相殺、修繕費相当の拒絶は同時履行の抗弁権により債務不履行に当たらず、賃料は当然減額されるべきで、実質的な未払額は245万円を大幅に下回るし、信頼関係を破壊したのは賃貸人側と訴えています。
建物明渡訴訟中です。未払の賃料を相当額支払い始めたり、支払っていない分の相当額を今から支払った方がよいのでしょうか？
2023年2月には雪止め未設置に起因する除雪作業中の転倒で居住者が大腿骨骨折しました。同月には灯油ボイラーが故障したが修繕放棄され、同年12月に居住不可となり2階居住の親族が緊急転居しました。
1階事業用部分も、窓施錠不良の20年放置・灯油ボイラーの集中暖房機能の喪失、外壁剥離の10年以上放置の放置、１階の10畳の作業場は、外壁剥落箇所に過去に車が複数回突っ込んでおり、危険が放置されています。
安全作業が不能な状態に加え、2階居住者の転居で夜間から朝までの防犯機能が完全に失われ、土地部分への金属類の安全な留置も不可能となり、廃墟同然の外観も含め事業は開店休業状態です。2024年3月以降は電気・ガス・水道を停止し賃料支払いを停止し、現在の未払は28か月・245万円です。
借主側は、業者見積で修繕費最低200万円（現時点は270万円）を裁判提出しています。修繕履行拒絶に対する賃料支払拒絶や修繕費相当の損害賠償請求権との相殺、修繕費相当の拒絶は同時履行の抗弁権により債務不履行に当たらず、賃料は当然減額されるべきで、実質的な未払額は245万円を大幅に下回るし、信頼関係を破壊したのは賃貸人側と訴えています。
回答
A
回答日時：
2026/4/20 12:28:22
契約前と契約後で、重要事項説明が必要な設備が破損した場合「使える状態で月○万円】と契約したのですから、修繕は当然であり実行されるまで賃料を供託などで保留されても文句は言えません。
直してないけど金は払えという主張は通らないってことです。しかし、払わないと拒絶するのではなく「直してくれたらここから賃料貰ってください」と供託するのが借主側の正しい方法だと思います。この方法で支払いの意思が証明されることで、正当に相手方の過失を問える訳です。
直してないけど金は払えという主張は通らないってことです。しかし、払わないと拒絶するのではなく「直してくれたらここから賃料貰ってください」と供託するのが借主側の正しい方法だと思います。この方法で支払いの意思が証明されることで、正当に相手方の過失を問える訳です。
A
回答日時：
2026/4/20 11:07:22
雨漏りの修繕を理由に家賃の支払いをしなかった事例では、借主側が負けていますね。そのような事例が多いです。
大家には修繕義務はありますが、大家に対して修繕を要求しても修繕しない場合は、借主が修繕をしてその費用を請求することができるようになっています。それを家賃と相殺することは可能です。
しかし、質問文を見ると見積もりと書いてあり、修繕した結果の領収証ではないことから、修繕費は確定発生していませんので、相殺は認められず、家賃滞納を理由とした判決が出る可能性が高いと思われます。
なお、供託の場合も修繕の領収証が必要だったと思いますので、このケースでは供託もできないものと思われます。
大家には修繕義務はありますが、大家に対して修繕を要求しても修繕しない場合は、借主が修繕をしてその費用を請求することができるようになっています。それを家賃と相殺することは可能です。
しかし、質問文を見ると見積もりと書いてあり、修繕した結果の領収証ではないことから、修繕費は確定発生していませんので、相殺は認められず、家賃滞納を理由とした判決が出る可能性が高いと思われます。
なお、供託の場合も修繕の領収証が必要だったと思いますので、このケースでは供託もできないものと思われます。
A
回答日時：
2026/4/20 09:36:39
あなた様はもっとキチンと調べた方が良いです。
家賃を未納であれば、強制退去させられるのはあたりまえです。
あなた様がやる事は、修繕しないと直接家賃を支払わずに、供託しますと言う事をするだけです。
裁判すると、家賃を支払わない借主であるあなた様が信頼関係を壊したと判決が出て、敗訴すると思います。
貸主はお金が無いと言って修繕できないと言ってるので、家賃し払わないのが一番悪いのです。
家賃を未納であれば、強制退去させられるのはあたりまえです。
あなた様がやる事は、修繕しないと直接家賃を支払わずに、供託しますと言う事をするだけです。
裁判すると、家賃を支払わない借主であるあなた様が信頼関係を壊したと判決が出て、敗訴すると思います。
貸主はお金が無いと言って修繕できないと言ってるので、家賃し払わないのが一番悪いのです。
A
回答日時：
2026/4/20 08:13:17
裁判係争中なら、弁護士の方がいいでしょう。
A
回答日時：
2026/4/20 03:55:25
A
回答日時：
2026/4/20 03:23:02
ここで聞くより、弁護士ドットコムなどを使用されては？
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