教えて！住まいの先生
Q タイトル 住宅ローン1億円超、新築の2年後引き渡しって金利的に危険ですか？ 本文 30代前半共働き、世帯年収1700万円前後です。 子ども2人想定でマンション購入を検討しています。
中古ならすぐローン実行ですが、新築だと引き渡しが1〜2年後になるため、その時の金利が怖いです。
変動金利で1億〜1.2億円借りる前提だと、
・今買う中古
・1年後引き渡し新築
・2年後引き渡し新築
どれが合理的でしょうか？
今後の日銀の動き次第では変動金利ってかなり上がりますか？
皆さんならどう判断しますか？
変動金利で1億〜1.2億円借りる前提だと、
・今買う中古
・1年後引き渡し新築
・2年後引き渡し新築
どれが合理的でしょうか？
今後の日銀の動き次第では変動金利ってかなり上がりますか？
皆さんならどう判断しますか？
質問日時：
2026/5/25 21:23:15
解決済み
解決日時：
2026/5/30 11:42:23
回答数： 7 ｜ 閲覧数： 331 ｜ お礼： 500枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/5/30 11:42:23
私なら、金額や時期では判断しません。
「今、住みたいのはどこか」だけで考えます。
ローンが組めて、住めるのか、それだけの話です。
今住みたい物件が２年後に完成するなら、待ちます。
中古物件がとても良くて気に入ったのならそこに住みます。
ですが。
私には1.0〜1.2億円のローンは組めません。
現実的には、私なら、その３択ともどれも無理です。
2028年3月には、日銀総裁の任期満了があり、その時の内閣府によって次期総裁が任命されます。
おそらく高市政権のままなので、利上げ遅れを懸念しています。
2028年の顔ぶれは、利上げ遅れを許容することになるのでは？
ボルカーショックのような事にならないと良いのですが。
また、２年後、令和10年なら、省エネ基準では住宅ローン控除が受けられないとか。
令和８年から、中古物件での認定長期優良住宅が優遇とか。
https://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000241.html
このあたりにも目を通しておいてはどうでしょうか。
さて、ご質問は金利についてでしたね。
現在言われているターミナルレート（短期金利の最終的な落としどころ？）は1.75〜2.5%くらいのようです。
実際には1.50%、1.75%、2.00%くらいなのでは。
現在が、短期金利0.75%、６月利上げ+0.25%の可能性が高い、その先にもゆっくりと上がっていく。
そういった見立てが多いようです。
変動金利は、そこまで高くはならない（5年程度であれば、今から＋1.50%くらいまで）とは思いますが、変動する契約なので分からないです。
強い根拠がある訳ではないです。
「今、住みたいのはどこか」だけで考えます。
ローンが組めて、住めるのか、それだけの話です。
今住みたい物件が２年後に完成するなら、待ちます。
中古物件がとても良くて気に入ったのならそこに住みます。
ですが。
私には1.0〜1.2億円のローンは組めません。
現実的には、私なら、その３択ともどれも無理です。
2028年3月には、日銀総裁の任期満了があり、その時の内閣府によって次期総裁が任命されます。
おそらく高市政権のままなので、利上げ遅れを懸念しています。
2028年の顔ぶれは、利上げ遅れを許容することになるのでは？
ボルカーショックのような事にならないと良いのですが。
また、２年後、令和10年なら、省エネ基準では住宅ローン控除が受けられないとか。
令和８年から、中古物件での認定長期優良住宅が優遇とか。
https://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000241.html
このあたりにも目を通しておいてはどうでしょうか。
さて、ご質問は金利についてでしたね。
現在言われているターミナルレート（短期金利の最終的な落としどころ？）は1.75〜2.5%くらいのようです。
実際には1.50%、1.75%、2.00%くらいなのでは。
現在が、短期金利0.75%、６月利上げ+0.25%の可能性が高い、その先にもゆっくりと上がっていく。
そういった見立てが多いようです。
変動金利は、そこまで高くはならない（5年程度であれば、今から＋1.50%くらいまで）とは思いますが、変動する契約なので分からないです。
強い根拠がある訳ではないです。
回答
A
回答日時：
2026/5/26 12:05:38
その額だと、金利の問題じゃないと思う。
世帯収入1700万で子供ありですよね。
こういう世帯は、中学受験とか教育コストもかかるし、投資などで老後資金を用意したり、ある程度娯楽費用もあって普通の家庭になります。
金利だけじゃなく、フローとストックで考え行くべき、収入や資産になるんです。今はそうでもないだろうけど、10～20年後世帯収入が2500～3000万を超えて、資産が1億を超えるような状況になれば、特にそうです。
金利がいくら上がろうが、長期で見れば投資利回りより低いです。
重要なのは、金利上がったときに、金利を払うために、投資に回す金がない状態ってことです。
将来の、昇給とか、資産形成まで考えて、購入を決めましょう。
世帯収入1700万で子供ありですよね。
こういう世帯は、中学受験とか教育コストもかかるし、投資などで老後資金を用意したり、ある程度娯楽費用もあって普通の家庭になります。
金利だけじゃなく、フローとストックで考え行くべき、収入や資産になるんです。今はそうでもないだろうけど、10～20年後世帯収入が2500～3000万を超えて、資産が1億を超えるような状況になれば、特にそうです。
金利がいくら上がろうが、長期で見れば投資利回りより低いです。
重要なのは、金利上がったときに、金利を払うために、投資に回す金がない状態ってことです。
将来の、昇給とか、資産形成まで考えて、購入を決めましょう。
A
回答日時：
2026/5/26 06:15:47
どれも危険です。
世帯年収1700万円はかなり高収入だと思います。
しかし、子供二人想定なら奥様が働けない時期があります。
奥様の年収700万円とすると、子育て中は世帯年収1000万円+育休手当になります。
それで1億円を超えるローンは無謀に近いと思います。
世帯年収1700万円はかなり高収入だと思います。
しかし、子供二人想定なら奥様が働けない時期があります。
奥様の年収700万円とすると、子育て中は世帯年収1000万円+育休手当になります。
それで1億円を超えるローンは無謀に近いと思います。
A
回答日時：
2026/5/25 23:00:33
住宅ローン1億円超、新築の2年後引き渡しって金利的に危険ですか？
収入次第。
どれが合理的でしょうか？
変動金利で借りるなら、中古で今すぐ買っても、1年後に新築で買っても、1年後に払う金利は一緒(中古だと1年経過で残債は減るけど、新築も頭金が増えるので残債の額は理論上同等)です。
固定で借りるなら「さっさと中古で」も理解できますが、変動で迷うのは意味不明です。合理的ではありません。
変動で借りるなら買いたい物件が出た時に買ってください。
今後の日銀の動き次第では変動金利ってかなり上がりますか？
当然。むしろインフレしているのだから政策金利はがんがん上げるべき。毎回1ノッチずつ上げるくらいで丁度良いくらいです。
皆さんならどう判断しますか？
変動で借りるなら時期は関係ないです。好みの物件が出たタイミングで購入されるべきです。気に入った中古があるなら中古。新築が良いなら新築。
中古も1年後も2年後も固定で借りる予定という条件なら「今買う中古」も検討の余地があります。
収入次第。
どれが合理的でしょうか？
変動金利で借りるなら、中古で今すぐ買っても、1年後に新築で買っても、1年後に払う金利は一緒(中古だと1年経過で残債は減るけど、新築も頭金が増えるので残債の額は理論上同等)です。
固定で借りるなら「さっさと中古で」も理解できますが、変動で迷うのは意味不明です。合理的ではありません。
変動で借りるなら買いたい物件が出た時に買ってください。
今後の日銀の動き次第では変動金利ってかなり上がりますか？
当然。むしろインフレしているのだから政策金利はがんがん上げるべき。毎回1ノッチずつ上げるくらいで丁度良いくらいです。
皆さんならどう判断しますか？
変動で借りるなら時期は関係ないです。好みの物件が出たタイミングで購入されるべきです。気に入った中古があるなら中古。新築が良いなら新築。
中古も1年後も2年後も固定で借りる予定という条件なら「今買う中古」も検討の余地があります。
A
回答日時：
2026/5/25 22:23:24
不動産大家やってます
ローン借りる前提として年収の5倍を超えない、できれば4倍までという指標が業界内であります。
悪い銀行や悪い不動産なんかは「6倍でも普通ですよ、皆さんそのぐらいです」なんて言ってきますが危険域なんです。子どもをと考えているならなおさらなんです。
ただライフスタイルや地域差が大きいのも事実なので、親の遺産をあてにするとか、ボーナス全額繰り上げ返済に回すとか気持ちを作っているなら、まぁおすすめはしませんが6倍でもいいかなぁ、、、というところ
そのうえで変動金利的に一番合理的なのは
今買う中古
時点で1年後引き渡し新居 です
中長期的に金利を上げる可能性が高いかとおもいます。
物価のインフレ抑制のためですね、でも限定的だと言えるでしょうあがっても0.5とか1行ったら驚きっていうぐらい。
先日1ドル160円という円安がすすんだ時に、外為特会（日本が持っているドル）を取り崩して日本の円を買うということをしました
つまりは、金利を操作すること無く円を買い支えたわけですね
で、日本の経済構造的にやや円安のほうが都合いい話がありまして、大きな政治献金をしている自動車関連会社や輸出産業などは、円安のほうが輸出した時に外国の方にとって「円安だから日本製のいい車が安く変えるぜヤッホー」となるのでよく売れる。
そのため円安に流れやすいし、輸出利益を国全体で享受しやすいという形
またドル建て外為特会なので、円安のほうがドルを円にした時に価値が高いですよね
1ドル＝100円よりも
1ドル＝150円のほうが高いつまり、円安の状態のほうが利益が大きい
でも円安にし続けていると、食料品などはインフレが顕著になってきます（海外からの畜産飼料や加工食品などが多いため、一時期円安＆不作すぎて中国産のキャベツなんてものありましたね）
インフレを抑制しつつ金利の変動をしないというのは、先に言った外為特会を使うのが必要です（巨額）大体200兆ぐらいだったか
数字は割愛しますが、全然余裕ということ。米国からドル建ての金利も入ってきますし。
日本が金利を上げるのはインフレが加速したときです。現状ホルムズ海峡問題などもあって円安に行くかなどうかな、といったところですが影響は軽微じゃないかなとおもっています
影響軽微なのは先に言った、ローン上限は給与の4倍から5倍までを守った話ではありますのでねここ大事、けどいいとこ住みたいっていう感情もわかるしなぁ
人生で一番割高なのは家ですので、おすすめは不動産会社が利益を取りにくい中古物件を買ってのリフォームかなと個人的には思います
中古物件ならば2000年以降に上棟したものならば、現行の最新耐震基準ですのでそのあたりも参考にしてみてください。
長々失礼しました
無理無く素敵な生活を
ローン借りる前提として年収の5倍を超えない、できれば4倍までという指標が業界内であります。
悪い銀行や悪い不動産なんかは「6倍でも普通ですよ、皆さんそのぐらいです」なんて言ってきますが危険域なんです。子どもをと考えているならなおさらなんです。
ただライフスタイルや地域差が大きいのも事実なので、親の遺産をあてにするとか、ボーナス全額繰り上げ返済に回すとか気持ちを作っているなら、まぁおすすめはしませんが6倍でもいいかなぁ、、、というところ
そのうえで変動金利的に一番合理的なのは
今買う中古
時点で1年後引き渡し新居 です
中長期的に金利を上げる可能性が高いかとおもいます。
物価のインフレ抑制のためですね、でも限定的だと言えるでしょうあがっても0.5とか1行ったら驚きっていうぐらい。
先日1ドル160円という円安がすすんだ時に、外為特会（日本が持っているドル）を取り崩して日本の円を買うということをしました
つまりは、金利を操作すること無く円を買い支えたわけですね
で、日本の経済構造的にやや円安のほうが都合いい話がありまして、大きな政治献金をしている自動車関連会社や輸出産業などは、円安のほうが輸出した時に外国の方にとって「円安だから日本製のいい車が安く変えるぜヤッホー」となるのでよく売れる。
そのため円安に流れやすいし、輸出利益を国全体で享受しやすいという形
またドル建て外為特会なので、円安のほうがドルを円にした時に価値が高いですよね
1ドル＝100円よりも
1ドル＝150円のほうが高いつまり、円安の状態のほうが利益が大きい
でも円安にし続けていると、食料品などはインフレが顕著になってきます（海外からの畜産飼料や加工食品などが多いため、一時期円安＆不作すぎて中国産のキャベツなんてものありましたね）
インフレを抑制しつつ金利の変動をしないというのは、先に言った外為特会を使うのが必要です（巨額）大体200兆ぐらいだったか
数字は割愛しますが、全然余裕ということ。米国からドル建ての金利も入ってきますし。
日本が金利を上げるのはインフレが加速したときです。現状ホルムズ海峡問題などもあって円安に行くかなどうかな、といったところですが影響は軽微じゃないかなとおもっています
影響軽微なのは先に言った、ローン上限は給与の4倍から5倍までを守った話ではありますのでねここ大事、けどいいとこ住みたいっていう感情もわかるしなぁ
人生で一番割高なのは家ですので、おすすめは不動産会社が利益を取りにくい中古物件を買ってのリフォームかなと個人的には思います
中古物件ならば2000年以降に上棟したものならば、現行の最新耐震基準ですのでそのあたりも参考にしてみてください。
長々失礼しました
無理無く素敵な生活を
A
回答日時：
2026/5/25 22:19:09
今買うなら固定にするのですか？
今買うにしても変動を選ぶなら結果は同じなのでどちらでも良いです、2年後には同じく金利が上がるので。
今買うにしても変動を選ぶなら結果は同じなのでどちらでも良いです、2年後には同じく金利が上がるので。
A
回答日時：
2026/5/25 21:48:30
新築だと手付金を10パーセントほど支払って、お引渡時に残りを振り込みますよ。
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