教えて！住まいの先生

家賃としてもらう訳ではなく、別途で契約があるので、家賃に包括は無理です。

>>自分に保証機関の話や更新料の話はされていない認識です。
基本的には管理委託契約の中にその項目があると思います。
家賃の集金を第三者に委託することがあるとか言う文言で入ってないか確認してください。
基本、勝手にやることはないです。

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＞賃貸物件契約時、保証機関や更新料は実質的には拒否不可能だと思ってるんですが、これって実態として拒否できることはあるんでしょうか？

拒否すれば契約はしませんと言われるだけですね。契約の条件ですので。
まずないと思いますが、社会的にかなり信用のおける連帯保証人が用意できれば、大家によっては認めてくれることはあるかもしれません。

＞最初から保証料を含めた額を家賃
保証料は家賃の一部ではなく、保証会社との契約により発生する費用です。だかた別にする必要があります。住居の家賃は消費税がかかりませんが、保証会社に対する報酬なので消費税もかかりますので、別にする必要もありますし。

＞関西側ではないとも聞きますが…
更新料は家賃の一部です。仲介手数料や礼金・敷金などは家賃をベース（保証会社は家賃の他駐車場や共益費・管理費を含めて）にして金額を決めます。
更新料として家賃の一部を前払いさせると、月々の家賃はその分安くなりますので、初期費用が抑えられますので、契約成立の確率が高まりますので、更新料という形で家賃の一部を前ばらしてもらっています。同じ理由で共益費・管理費も家賃の一部を名称を変えることによって、家賃ベースから除外しています。
家賃の一部を更新料などとして家賃を下げるか、更新料などとらずに高めの家賃をとるかの違いです。その考えの違いが地域によって異なっているようです。


＞この辺りは管理会社が管理の一環として独自でやってる可能性はあるんでしょうか？

最近の保証会社は家賃収納代行もしています。滞納があっても即座に保証できるように。しかし、保証会社が普及する以前は管理会社が家賃収納代行をするのが一般的でした。質問者の場合も管理会社との間でそういう契約になっているのでしょう。

管理会社が家賃収納代行をしていると、滞納が起きたときに、保証会社や連帯保証人に請求する必要があります。請求してから保証は行われるので、保証までには時間がかかりますので一時的な滞納が発生します。

保証会社が代行していれば、滞納の有無に代わらず家賃を振り込んでくれますので大家は安定した家賃を受け取れます。
そういう違いがあるので、管理会社や大家にとって便利なので、最近は保証会社が代行することが多くなっています。

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