教えて！住まいの先生
Q 不動産売買契約について質問です。 先日、中古住宅の売買契約をしました。私は買主です。
事前に金融機関から内諾はもらっていたのですが、条件が合わないとの理由で融資できないと言われたので、仲介業者にローンが通らない事を伝えました。そうしたら、「ローン特約があるので解約は可能ですが、買主さんが引渡し前から住まわせてほしいとの事もあり、お願いしていた設備を含む修繕箇所を売主さんが業者に発注してしまっているので、その金額はもってもらいたい」との事ですが、契約書にローンが通らない時は自動的に解除になると書かれていますので、金銭の負担は無くて良いのだと思うのですが、どう思いますか？
質問日時：
2026/5/31 16:39:41
解決済み
解決日時：
2026/6/4 09:24:48
回答数： 8 ｜ 閲覧数： 141 ｜ お礼： 250枚
共感した： 0 この質問が不快なら
回答数： 8 ｜ 閲覧数： 141 ｜ お礼： 250枚
共感した： 0 この質問が不快なら
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/6/4 09:24:48
私は微妙だと思いますよ。
不動産売買契約では他の皆さんのおっしゃる通り、白紙撤回が基本です。
しかしながら「引渡前から住まわせてほしい」という要望は契約外の依頼になります。
主契約 従契約は民法でも従属性があるとされていますが、一方で請負契約による履行分の有効性も認められており、見解は分かれると思います。
他の皆さんの回答には私も同意しますが、それを信じて裁判になってしまうと判決がどうなるかはかなり微妙です。
ポイントは「引渡前からすまわせてほしい」という要求が本来の主契約と矛盾すると指摘されれば、主従の関係が揺らぐ可能性が高いということです。
ご参考までに。
不動産売買契約では他の皆さんのおっしゃる通り、白紙撤回が基本です。
しかしながら「引渡前から住まわせてほしい」という要望は契約外の依頼になります。
主契約 従契約は民法でも従属性があるとされていますが、一方で請負契約による履行分の有効性も認められており、見解は分かれると思います。
他の皆さんの回答には私も同意しますが、それを信じて裁判になってしまうと判決がどうなるかはかなり微妙です。
ポイントは「引渡前からすまわせてほしい」という要求が本来の主契約と矛盾すると指摘されれば、主従の関係が揺らぐ可能性が高いということです。
ご参考までに。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/6/4 09:24:48
ご回答いただきありがとうございました。
まずは売主さんと不動産会社に話をしてみたいと思います。
回答
A
回答日時：
2026/6/1 13:54:14
ローン特約の内容によるでしょう。
あなたが審査依頼した金融機関限定の特約なら、解約できると思います。
金融機関の指定が無い場合、あらゆる機関でダメだったことを示す必要がある可能性があります。
また、事前クリアで正式も確実と思わせるような言動等があなたにあり、その言動等を信用してあなたの要望を満たそうと行動した場合、履行の着手となる可能性があると思います。
よく考えてから対応したほうが良いかと思います。
あなたが審査依頼した金融機関限定の特約なら、解約できると思います。
金融機関の指定が無い場合、あらゆる機関でダメだったことを示す必要がある可能性があります。
また、事前クリアで正式も確実と思わせるような言動等があなたにあり、その言動等を信用してあなたの要望を満たそうと行動した場合、履行の着手となる可能性があると思います。
よく考えてから対応したほうが良いかと思います。
A
回答日時：
2026/6/1 10:50:28
（元）不動産会社経営の宅建士です。
まず、住宅ローン利用の場合は、必ず「停止条件付」契約を結びます。
これは住宅ローンがＯＫならそのまま契約は活きて手続きなのですが、
低期限日までにＮＧなら、その場で白紙になります。
●つまり、契約（手続きはしても）契約内予８うは「生きていない」のです。
従って、契約後に売主が物件を、費用をかけて手を下したとしても、それは
売主の勝手で、買主が難の責任を負うものではありません。
※仮に、そんなことが通るなら、停止条件の意味もなく、売主が悪意なら、
勝手に修繕して費用請求ができ、売主はＮＧざんまいじゃありませんか。
●住宅ローンの停止条件は、ほぼ１週間程度の期限で設定され、ＮＧならすべてが白紙に戻るのが法規定なのです。
まず、住宅ローン利用の場合は、必ず「停止条件付」契約を結びます。
これは住宅ローンがＯＫならそのまま契約は活きて手続きなのですが、
低期限日までにＮＧなら、その場で白紙になります。
●つまり、契約（手続きはしても）契約内予８うは「生きていない」のです。
従って、契約後に売主が物件を、費用をかけて手を下したとしても、それは
売主の勝手で、買主が難の責任を負うものではありません。
※仮に、そんなことが通るなら、停止条件の意味もなく、売主が悪意なら、
勝手に修繕して費用請求ができ、売主はＮＧざんまいじゃありませんか。
●住宅ローンの停止条件は、ほぼ１週間程度の期限で設定され、ＮＧならすべてが白紙に戻るのが法規定なのです。
A
回答日時：
2026/5/31 18:12:38
ローン特約とは白紙が条件です
白紙、つまり最初から無かったことになりますので、早とちりな売主さんには、白紙のことを交えてこう言ってください
「次の買主さんに、その設備は使ってもらえるので、損は無いと思いますよ」
これで支払わないで終わりです
白紙、つまり最初から無かったことになりますので、早とちりな売主さんには、白紙のことを交えてこう言ってください
「次の買主さんに、その設備は使ってもらえるので、損は無いと思いますよ」
これで支払わないで終わりです
A
回答日時：
2026/5/31 17:26:51
そんなの負担はしなくていいです。
初めからローン特約があり､万一の場合には「白紙解約」（初めからなかったことになる）になる可能性があるとわかっていたのですから。
まあ売主の勇足というか､どちらかと言うと仲介会社の担当者のポカですね。
その過程にどういう事情があれ､実際に住宅ローンのOKが出てから発注すべきでした。
売主が一般の方ならわからないかもですが､その場合は仲介会社の担当者が止めるべきでした。
漫然と発注させてしまった仲介会社の担当者のポカですね。
初めからローン特約があり､万一の場合には「白紙解約」（初めからなかったことになる）になる可能性があるとわかっていたのですから。
まあ売主の勇足というか､どちらかと言うと仲介会社の担当者のポカですね。
その過程にどういう事情があれ､実際に住宅ローンのOKが出てから発注すべきでした。
売主が一般の方ならわからないかもですが､その場合は仲介会社の担当者が止めるべきでした。
漫然と発注させてしまった仲介会社の担当者のポカですね。
A
回答日時：
2026/5/31 17:11:52
まず、今回の売買契約にはローン特約が付いており、融資が通らなかったため白紙解除になる場合、売買契約そのものは最初からなかったことになります。
そのため原則として、売主・買主のどちらも契約に基づく責任や違約金などは負いません。
ただしここで重要なのは、「売買契約」と「個別の依頼」は別物だという点です。
例えば、買主が「この部分を直してほしい」と具体的に依頼し、それを前提に売主が工事を発注していた場合、その行為は売買契約とは別の約束として扱われる可能性があります。
① ローン特約で白紙解除になれば、売買契約は消える
→ 基本的に費用負担は発生しない
② ただし、買主が個別に修繕などを依頼していた場合
→ それは別の約束として残る可能性がある
③ どちらになるかは
→ 「買主の依頼がどの程度明確だったか」で決まる
つまり今回の本質は、「契約が消えたかどうか」ではなく、「修繕を誰の依頼で行ったのか」という点にあります。
そのため原則として、売主・買主のどちらも契約に基づく責任や違約金などは負いません。
ただしここで重要なのは、「売買契約」と「個別の依頼」は別物だという点です。
例えば、買主が「この部分を直してほしい」と具体的に依頼し、それを前提に売主が工事を発注していた場合、その行為は売買契約とは別の約束として扱われる可能性があります。
① ローン特約で白紙解除になれば、売買契約は消える
→ 基本的に費用負担は発生しない
② ただし、買主が個別に修繕などを依頼していた場合
→ それは別の約束として残る可能性がある
③ どちらになるかは
→ 「買主の依頼がどの程度明確だったか」で決まる
つまり今回の本質は、「契約が消えたかどうか」ではなく、「修繕を誰の依頼で行ったのか」という点にあります。
A
回答日時：
2026/5/31 17:02:43
どう思うも何も、売契に『設備を含む修繕箇所を売主さんが業者に発注してしまっているので、その金額はもってもらいたい』この部分の費用について住宅ローン条項や特記事項などに費用負担の文言が記載されているかどうかで買主が負担するか決まります。不動産売買は口約束ではなく契約書が全てです。
A
回答日時：
2026/5/31 16:39:51
ローン特約による契約解除について、一般的な考え方をお伝えします。・ローン特約条項が契約書に明記されており、融資が承認されなかった場合は契約が自動的に解除されると記載されているのであれば、原則として買主は手付金の返還を受け、違約金等の負担なく契約を解除できるのが通常です。・ただし、買主側の事情（引渡し前の入居希望や修繕依頼など）が売主の費用発生の原因となっている場合、その因果関係や責任の所在が争点となる可能性があります。・契約書のローン特約条項の具体的な文言、修繕依頼の経緯や時期、書面でのやり取りの有無などが重要な判断材料となります。・このような複雑なケースでは、契約書の詳細な内容を確認した上での判断が必要ですので、不動産取引に詳しい弁護士や消費生活センターなどの専門機関に早急にご相談されることを強くお勧めします。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
新築マンション
3LDK以上のマンション
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
新築戸建て
南側に道路がある新築一戸建て
-
中古戸建て
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
土地
南側に道路がある土地
友だち追加する
