教えて！住まいの先生
Q 借りていた土地の売買契約後の賃料について質問です。 借りていた土地を借主から買い上げた場合、 所有権移転後の賃料は発生しませんよね？
これはあくまで賃貸契約の終了時にどうするかの話であって、
売買にて所有権が移転した場合はその後の賃料請求はできないと思うのですが。
初旬の所有権移転で1ヶ月分の賃料を請求されており、納得できません。
売買と賃貸借は別の契約ですので、所有権移転したことで賃貸契約は終了せず買主に承継されるが、
結果今回の場合は貸主＝借主になってしまい実質消滅する、という理解でしたが違うのでしょうか。
ただ、仮に日割り計算が有効で賃料1か月分を支払うべきだとしても、
所有権移転後の賃料は買主（新しく使用収益件を持つ者）が受け取るべきものではないでしょうか？
（今回はA＝Cなのでややこしいですが、）単純に【A：借主 B：貸主＝売主 C：買主】だと考えると
Aが1ヶ月分の賃料を払い、所有権移転前の分をBが、移転後の分をCが受け取る
もしBが1ヶ月分まるまる受け取った場合は、所有権移転日以降分の賃料はCに受け渡す
となり、やはり、Bが1ヶ月分受け取る根拠が理解できません。
ベストアンサーに選ばれた回答
民法五二〇条、混同ですね。
所有権移転すれば、地代を払う必要はありません。
所有権移転は、意思表示の一致で成立ですので、意思表示の一致「一般的には契約書を作ったとき」で、混同して、賃借権は消滅ですね。
地代を払う必要は無くなります。ただ、契約の特約で、清算金の支払いなどを付記することも可能です。
重なりますが、基本は、意志表示の一致「一般的には契約書作成の時」で、混同で賃料負担は消滅します。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/6/9 17:21:46
皆様、貴重なご回答ありがとうございました。
他でも調べた結果、やはり民法の原則としては、
所有権移転後の賃料（果実）は、売主ではなく買主（新所有者）に帰属すべきで、更に今回は「賃貸借」契約は混同消滅する（契約の終了ではない）ので日割否定特約の適用範囲外になる。
ただ、月初に既に確定した賃料債権だという主張もあり、
紛争を避けるため「売買」契約に所有権移転後の賃料取扱いをきちんと明記すべきでした。
回答
（今回はA＝Cなのでややこしいですが、）単純に【A：借主 B：貸主＝売主 C：買主】だと考えると
Aが1ヶ月分の賃料を払い、所有権移転前の分をBが、移転後の分をCが受け取る
もしBが1ヶ月分まるまる受け取った場合は、所有権移転日以降分の賃料はCに受け渡す
この解釈であってます。
しますよ。新しい所有者は前の所有者と同様の権利義務を引き継ぎます。
ただし一般的な土地や建物は「翌月分を前月までに払う」との契約になっているかと思いますので、それをきちんとしていれば問題ありません。
５月３１日に６月分の賃料を払った＝６月の１カ月使う権利を得たのですから、６月１０日に所有者が変わっても新しい所有者に賃料を払う事はありません。
通常は売買契約内で、売主と買主で精算します。上記の例だと６月１０日～６月３０日までの日割賃料を、売主から買主払います。（実務上は固定資産税なども含めて代金から相殺します）
移転登記の事実は結論に影響しない。
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